Erhvervslejeloven Kapitel 3

Stk. 2 Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1, 2.-4. pkt.

Stk. 2 I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.

Stk. 3 Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen leje, den leje, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf. § 13, stk. 1.

Stk. 4 Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 5 Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 6 Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Stk. 2 Reglerne i § 10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant.

Stk. 2 Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejeren.

Stk. 2 Kravet om regulering af lejen kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i kraft.

Stk. 3 Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

Stk. 4 Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.

Stk. 5 Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 6 Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen ses der bort fra:

• 1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.

• 2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter de nævnte love.

• 3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

• 4) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.

• 5) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.

• 6) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.

Stk. 7 Ved vurderingen af lejen i forhold til markedslejen tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.

Stk. 8 Lejereguleringen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse, jf. stk. 9. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at mangelen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.

Stk. 9 Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes.

Stk. 10 Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse efter stk. 9, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.

Stk. 2 Ved aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om ændring af lejevilkårene og opsigelse tidligst få virkning 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer.

Stk. 3 En aftale i henhold til stk. 1 skal for at være gyldig udfærdiges skriftligt og indeholde oplysning om, at udlejeren har ret til at opsige lejeforholdet i medfør af stk. 8, og om lejeren har krav på erstatning for en eventuel opsigelse efter stk. 4. Endvidere er det en gyldighedsbetingelse, at lejeforholdet ikke er omfattet af § 62. Sag om aftalens ugyldighed i henhold til 1. pkt. skal være anlagt af lejeren senest 1 år efter aftalens indgåelse.

Stk. 4 Lejeren har, medmindre parterne har aftalt andet, ret til erstatning i henhold til § 66 for det tab, som lejeren lider som følge af en opsigelse efter stk. 8.

Stk. 5 Hvis der er indgået aftale efter stk. 1, kan udlejeren fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel. Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve erstatning, jf. stk. 4. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav,jf. stk. 6. Endvidere angives den i stk. 6 nævnte retsvirkning af, at lejeren undlader dette, og den i stk. 7 nævnte retsvirkning af, at lejeren udebliver fra den deri nævnte forhandling med udlejeren. Endelig skal kravet indeholde oplysning om, at udlejeren kan opsige lejeforholdet, hvis parterne efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.

Stk. 6 Vil lejeren ikke fortsætte lejemålet på de vilkår, udlejeren har forlangt, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse, der skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejerens krav er kommet frem med angivelse af lejerens modforslag, herunder på hvilke punkter udlejerens krav ikke kan godkendes. Hvis lejeren vil kræve erstatning i forbindelse med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav fremgå af indsigelsen. Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.

Stk. 7 Hvis lejeren rettidigt har gjort indsigelse mod det fremsatte krav som nævnt i stk. 6, skal udlejeren, medmindre lejeren har givet meddelelse efter stk. 8, senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt indkalde lejeren til forhandling, hvis udlejeren vil fastholde kravet om vilkårsændringer. Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Udebliver lejeren fra denne forhandling, anses indsigelsen for at være trukket tilbage , medmindre lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.

Stk. 8 Kan parterne ikke nå til enighed om de fremtidige lejevilkår, kan hver af disse skriftligt meddele den anden part, at forhandlingsmulighederne anses for udtømt. Udlejeren kan senest 6 uger efter det tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren skriftligt opsige lejeaftalen med mindst 6 måneders varsel. Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den på de hidtil gældende vilkår.