Kapitel 2 Besigtigelse og dokumentation
Instituttet skal sikre, at besigtigelse og værdiansættelse foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, jf. artikel 208, stk. 3, litra b, i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, jf. dog stk. 2. Vurderingsrapporten skal udarbejdes eller tiltrædes af den vurderingssagkyndige, der har medvirket til besigtigelsen.
Stk. 2 Instituttet kan overlade besigtigelse og værdiansættelse til en ikke-ansat, hvis kravene i artikel 208, stk. 3, litra b, i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, er opfyldt, og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Instituttet skal kunne sanktionere den ikke-ansatte for at tilsidesætte instrukser, herunder i form af fratagelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurderingerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier.
Stk. 3 Overlader instituttet værdiansættelsen til en ikke-ansat, skal instituttet ansatte inden effektuering foretage en jævnlig og tilbundsgående stikprøvekontrol med besigtigelse af en passende andel af de eksternt foretagne værdiansættelser på basis af vurderingsrapporter. Stikprøverne skal have et sådant omfang og være udtaget på en sådan måde, at der opnås tilstrækkelig sandsynlighed for, at ejendomsbeskrivelser og værdiansættelser, der er ukorrekte i forhold til de faktiske forhold, gennemgås. Såfremt instituttet ikke har en model i overensstemmelse med kravene i 2. pkt., skal instituttet løbende foretage stikprøver, der udgør minimum 5 pct. af de værdiansættelser, som instituttet har overladt til ikke-ansatte.
Stk. 4 Foretager instituttet stikprøvekontrollen inden afgivelse af tilbud, skal låneudmålingen altid ske på basis af den af instituttet fastsatte værdi.
Stk. 5 Foretager instituttet stikprøvekontrollen efter tilbudsafgivelse, skal tilbuddet indeholde forbehold for endelig godkendelse, og låneudmålingen skal justeres ved afgivelse af nyt reduceret tilbud, såfremt den nødvendige belåningsværdi for det tilbudte lån overstiger den belåningsværdi, instituttet har fastsat, med enten 5 pct. eller 75.000 kr.
Før endelig værdiansættelse skal instituttet sikre, at ejendommen er besigtiget udvendigt og indvendigt, medmindre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ensartede enheder kan der ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder.
Stk. 2 Uanset stk. 1 kan instituttet yde lån til indfrielse af realkreditlån i eget institut og foranstående lån med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne forbundet med indfrielse og udbetaling af lånene, herunder kurssikringsudgifter, men eksklusiv tilskrevne renter, morarenter og restancer, uden besigtigelse før endelig værdiansættelse.
Stk. 3 Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse for lånetilbud, hvori der er taget forbehold for udførelse af byggearbejder og for instituttets bekræftelse af værdien, jf. § 30.
Stk. 4 Instituttet må ikke afgive lånetilbud uden forbehold for værdiansættelse senere end 9 måneder fra besigtigelsestidspunktet. Instituttet må ikke effektuere lån senere end 15 måneder fra besigtigelsestidspunktet.
Stk. 5 Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i stk. 1 på grundlag af en dokumenteret værdiansættelsesmodel for ejerboliger til helårsbrug.
Instituttet skal sikre, at værdiansættelsen foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger, tilbehør, rettigheder og forpligtelser, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser. Instituttet skal endvidere sikre, at der foreligger fornødne oplysninger til bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., herunder lejekontrakter, lejelister eller lignende, samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi. Er ejendommen handlet mindre end 6 måneder før lånetilbudstidspunktet, skal instituttet sikre, at der foreligger oplysning om handelspris og vilkår.
Det skal fremgå klart af lånesagen, under hvilke forudsætninger værdiansættelse er foretaget. Ved udbetaling af forhåndslån i fast ejendom, der stilles som sikkerhed for realkreditobligationer og særlig dækkede realkreditobligationer, skal dokumentation for, at betingelserne efter § 31, stk. 2, er opfyldt, opbevares i lånesagen.
Stk. 2 Tilbehør omfattet af § 37 og § 37 a i lov om tinglysning, der er behæftet med gæld, der er sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller lignende, må kun indgå i instituttets belåningsgrundlag, såfremt det pågældende tilbehør er specificeret i lånesagen.
Stk. 3 Ved belåning af tilbehør behæftet med gæld sikret ved ejendomsforbehold, løsørepant eller lignende skal instituttet ved låneudmålingen foretage fradrag for den eksisterende behæftelse.
Stk. 4 For kontor- og forretningsejendomme, hoteller m.v., private beboelsesejendomme til udlejning samt ejendomme omfattet af § 18, stk. 1-3, og §§ 19, 20 og 24 skal instituttet angive, hvilken bruttoleje, driftsudgift, kapitaliseringsfaktor og beregning for hoteller, jf. § 14 og ejendomme omfattet af § 21, og hvilket nettodriftsoverskud, tillæg til nettoleje og tillæg til rentabilitetsberegningsresultat, jf. § 13, der har ført til den anvendte belåningsværdi. Instituttet skal endvidere angive en begrundelse for de ansatte årlige udgifter til ejendommens vedligeholdelse i lånesagen.
Stk. 5 For ejendomme, der belånes som kontor- og forretningsejendomme, eller private beboelsesejendomme til udlejning samt ejendomme omfattet af §§ 20 og 24 skal instituttet i lånesagen angive etageareal og skønnet markedsleje pr. m2 etageareal, jf. § 12, stk. 1, for hver af ejendommens enkelte kategorier af lokaler. Såfremt lejekontrakterne muliggør det, skal instituttet endvidere angive den faktiske leje pr. m2 etageareal for hver lokalekategori.
Stk. 6 For ejendomme, der værdiansættes til genanskaffelsessummen med fradrag for slid og ælde, jf. § 27, skal instituttet for hver af ejendommens enkelte kategorier af bygninger angive i lånesagen, hvilke genopførelses- eller anskaffelsesomkostninger og hvilke værdier, herunder fradrag for slid og ælde, instituttet har lagt til grund ved værdiansættelsen.
Stk. 7 For gartneri- og landbrugsejendomme omfattet af § 22, skal instituttet, ud over den samlede markedsværdi, angive værdierne af jord, driftsbygninger, stuehus og besætning i lånesagen.
Stk. 8 Ved byggeri på lejet grund må lånets løbetid ikke overstige den aftalte lejeperiode. Instituttet skal endvidere have ret til at indtræde i lejekontrakten, i tilfælde af at udlejer hæver denne som følge af debitors misligholdelse af lejekontrakten.