VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 5. august 2021
Sag BS-57550/2019-VLR
(7. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Keld Frederiksen)
mod
Huscompagniet Danmark A/S
(advokat Lars Høj Andersson)
Retten i Herning har den 2. december 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS-13730/2018-HER).
Landsdommerne Karen Foldager, Anders Raagaard og Carsten Busk (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre be-løb.
Indstævnte, Huscompagniet Danmark A/S (herefter Huscompagniet), har på-stået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Huscompagniet har opgjort sit krav på baggrund af faktura nr. 2149 af 14. september 2017, hvoraf fremgår bl.a.:
2
” Beskrivelse Antal Salgspris Beløb
Miljøanalyser (3 stk. med i kontrakt i alt 6 stk.)3 1.875,00 5.625,00
Bortkørsel af overskudsjord kl. 0-1266 205,00 54.530,00
I alt DKK Inkl. moms60.155,00
25% moms12.031,00
I alt DKK ekskl. moms48.124,00
”
Af entreprisekontrakten af 11. oktober 2016 fremgår bl.a.:
”Udenfor entreprisesummen er samtlige grundudgifter, tilslutningsud-gifter m.v., der måtte være fra de respektive forsyningsselskaber, i øv-rigt i henhold til de efterfølgende kontraktbetingelser.
Enhver ændring i parternes aftale, herunder ændringer i almindelige kontraktbetingelser, bilag 4, kræver efter underskrift af nærværende af-tale skriftlig accept af begge parter.”
Det fremgår af de almindelige kontraktbetingelser, som indgår som bilag til entreprisekontrakten:
” …
§02. Hvilke ydelser er ikke omfattet:
Følgende ydelser er ikke omfattet af kontraktsummen (med mindre de er udspecificeret i kontrakten) og skal betales særskilt af køber:
…
E. Enhver udgift til etablering af varmeforsyning, telefon- og antenne-stikledninger, faskiner samt drænledninger.
…
§04. Grundens beskaffenhed
Køber stiller byggemoden grund til rådighed, plan og bæredygtig, hvortil bemærkes, at standardprojekt omfatter sokkel på en totalhøjde på 105 cm, hvoraf 90 cm er under terræn og 15 cm er over terræn.
…
Såfremt der i tilbudsberegningen fremgår et afsat beløb til bortkørsel af overskudsjord, er dette ikke specifikt vurderet for den konkrete bygge-grund … Uanset størrelsen af en eventuel afvigelse mellem det afsatte beløb og den faktisk afholdte udgift forbundet med bortkørsel af over-skudsjord er køber pligtig at betale for den faktisk afholdte udgift for-bundet med bortkørsel af overskudsjord.”
Af tilbudsberegningen af 11. oktober 2016, der indgår som bilag til entreprise-kontrakten, fremgår bl.a.:
3
”
I Huscompagniets tilbud på ekstra fundering af 11. oktober 2016, som indgår
som bilag til entreprisekontrakten, indgik en mulighed for at tilvælge ”dræn omkring hus” til en pris på 20.000 kr. Dette ses ikke at være blevet tilvalgt af Appellant, tidligere Sagsøgte.
I e-mail af 7. december 2016 til Appellant, tidligere Sagsøgte anførte
en repræsentant for Huscompagniet bl.a.:
”Som aftalt i telefonen fremsendes hermed tegninger til jeres gennem-gang.
Jeg søger bygge tilladelse i morgen og I må derfor meget gerne tjekke at huset er placeret korrekt på grunden og at det ligger rigtigt i forhold til terrænet.
…
Såfremt I har kommentarer til tegningerne, er I meget velkomne til at kontakte mig — så jeg kan rette tegninger op. Hvis I kan godkende teg-ningerne er I velkommen til at underskrive dem og maile dem retur til mig.”
E-mailen af 7. december 2016 var vedhæftet en tegning af ejendommen, hvoraf fremgår bl.a.:
”Alle koter er faktiske DVR90 i meter målt fra dæksel i vej Terræn/grund indmålt af landinspektør
Sokkel kote33.97
Gulv kote33.99
Terræn omkring hus: 150 mm under sokkel”
Tegningen blev underskrevet af Appellant, tidligere Sagsøgte den 13. december 2016. Af påtegningen til underskriften fremgår:
4
”Endelig godkendelse af tegninger:
Det bekræftes hermed at tegningen er i nøje overensstemmelse med kontrakt, materialevalg og øvrige indgåede aftaler.
Tegningen danner grundlag for ansøgning om byggetilladelse, materialebestillinger samt produktion.
Ændringer i projektet er efterfølgende ikke muligt.”
Af Opstartsskema af 22. februar 2017, der er underskrevet af Appellant, tidligere Sagsøgte, fremgår bl.a.:
”Byggemodning
…
Aftale om jordkørsel samt øvrige forhold: Entreprenør bortskaffer jord.
…
Prisliste overskudsjord og skelbrønd
Overskudsjord
Klasse 0-1Kr. 205,- inkl. Moms pr. m
3 ”
Det fremgår af vejesedler for de bortkørte mængder jord, at der samlet er bort-kørt 247 m
3
.
Af Skønsmand 1's erklæring af 9. januar 2019 fremgår bl.a.:
”
Spørgsmål 1:
Syns- og skønsmanden bedes undersøge, om parcelhuset er placeret i den højde, der er angivet på de foreliggende tegninger m.v. og i benæg-tende fald oplyse forskellene.
Svar på spørgsmål 1:
Det foreliggende projektmateriale i Bilag 1 angiver en sokkelkote på 10,15i h.t. Geoteknisk rapport (ikke fremlagt i sagen) mens Bilag 10 an-giver en sokkelkote på 33,97 – (DVR 90)
Efter Bilag A er den udførte sokkelkote på huset 34,00 m. Huset er altså opført med en 3 cm højere sokkelkote end angivet på projektmaterialet
Spørgsmål 2:
Syns- og skønsmanden bedes tillige oplyse, om nabo-parcelhusene er placeret i samme højde som parcelhuset på Adresse 1, og i benæg-tende fald bedes forskellene anført, og det bedes oplyst, hvad årsagen dertil er / kan være?
Svar på spørgsmål 2:
Huset på Adresse 2 har i h.t. Bilag A en sokkelkote på 34,09 m og huset på Adresse 3 har en sokkelkote på 34,23 m.
5
Skønsmanden har ingen viden om, hvad der er baggrund for beslutning om koteforhold på naboejendommene, men det må antages, at det har sit udgangspunkt i grundenes koteforhold, så der ikke ledes overflade-vand til hus og omgivende belægninger.
Spørgsmål 3:
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, om der har været forhold ved grunden, Adresse 1, eller andre forhold, der har nødvendiggjort, at opførelsen af parcelhuset er sket i den pågældende højde?
Svar på spørgsmål 3:
Der er ikke tekniske eller arkitektoniske forhold, der umiddelbart taler for den aktuelle sokkelkote.
Spørgsmål 4:
Det bedes tillige oplyst, om parcelhuset kunne have været opført i en højere kote ? Og i bekræftende fald om dette ville have resulteret i, at der ikke skulle være bortkørt "overskudsjord" fra byggegrunden ?
Svar på spørgsmål 4:
Sokkelkoten kunne efter skønsmandens opfattelse være sat 15 cm høje-re, hvorved "overskudsjordmængden" ville være meget reduceret, alt afhængigt terrænreguleringen på grunden.
…
Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt et byggeri/hus i højere kote ville have medført forøgede byggeudgifter, eksempelvis forøgede udgifter til ekstra sokkelsten og ekstra sandfyld, idet skønsmanden bedes estimere sådanne eventuelle forøgede byggeudgifter pr. 10 cm, som et hus hæ-ves.
Svar på spørgsmål IA:
I h.t. Bilag 1, Entreprisekontrakten, er der her tale om en pælefunderet ejendom med selvbærende dækkonstruktion og med isolering og kloa-krør opstroppet til dækkonstruktionen. Det er pælehøjden, der har betydning for sokkelkoten. Merprisen vil i givet fald være de 15 cm pælelængder med fradrag for tilsvarende afrømning af overskudsjord under bygningen.
Spørgsmål IB:
Idet der henvises til sagens bilag 13, og idet det kan oplyses, at nabohu-sene ikke var opført ved byggestart af hus på ejendommen beliggende Adresse 1, bedes skønsmanden vurdere, hvorvidt det i faglig-teknisk henseende var fornuftigt at placere den af sagen omhandlede ejendom ca. 15 cm højere end gennemsnitligt vejniveau (se bilag 13) samt ca. 17 cm højere end gennemsnittet af samtlige 18 målepunkter på grunden (se bilag 13).
Svar på spørgsmål IB:
6
Skønsmanden finder ikke tekniske eller arkitektoniske forhold der vil være imod en valgt sokkelkote på 15 cm højere end den nuværende på 34,00.”
Af Skønsmand 2's erklæring af 30. juli 2019 fremgår bl.a.:
”Spørgsmål 1:
Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommen belig-gende Adresse 1, By 1, oplyse den forventede salgspris for ejendommen umiddelbart efter opførelsen i 2017, derunder oplyse en evt. difference i salgsprisen, såfremt sokkelkoten havde været sat 15 cm højere.
…
11. Besvarelse
…
Salgsværdi fastsættes til kr.4.495.000.
Skriver kroner ---firemillionerfirehundredenitifemtusinde-00/100---Såfremt sokkelkoten havde været 15 cm højere, havde prisen været uændret, idet dette ikke har nogen betydning for køber.
Her forudsættes at køber selv står for at anlægge have, indkørsel og fli-segange.
Derudover forudsættes at sælger opfylder sin loyale oplysningspligt om at grunden har problemer med vand og at grunden bør drænes. Det ses ikke dokumenteret at købers omkostninger ved dræning og ha-veanlæg vil ændre sig ved en højere sokkelkote.”
Af Skønsmand 1's tillægserklæring af 31. juli 2019 til skønserklæ-ringen af 9. januar 2019 fremgår bl.a.:
”Spørgsmål SS 1: (spørgsmål 5) :
Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommen, belig-gende Adresse 1, By 1, beskrive jorden omkring bygningen og oplyse, hvorvidt der opstår / kan opstå vandsamlinger.
Såfremt dette spørgsmål besvares bekræftende, bedes årsagen dertil op-lyst, ligesom det bedes oplyst, hvorledes dette kan afhjælpes samt om-kostningerne derved.
Svar på spørgsmål SS 1: (spørgsmål 5):
Ja, det kan konstateres, at der sker opsamling af regnvand omkring de udlagte flisebelægninger omkring huset. Der henvises her til Erklæ-ringsbilag 1— fotoserien, der er optaget på ejendommen den 08. januar 2019.
Det er ved den aktuelle synsforretning oplyst, at der ikke er omfangs-dræn omkring selve huset og, at sagsøgte ikke har været involveret i etablering af flisebelægning omkring ejendommen.
7
Skønsmanden har registreret de udlagte flisebelægninger og konstate-ret, at der ved nordside og østside er et fald på ca. 10 mm pr. lbm. væk fra huset og at der på sydside og vestside er et fald på 14 mm pr. lbm. væk fra huset. Det underliggende jordlag er alt for finkornet til at kun-ne optage regnvandet og særligt ses det at være et problem ved parke-rings- og carportarealet på nordsiden ud mod vej. Dette er bl.a. årsagen til at flisebelægningen ved parkeringspladsen "skrider" ved belastning af bilerne. Langs vejen ses det, at der i udstrakt grad er vandsamlings problemer langs vej og de omliggende grunde.
Det er skønsmandens opfattelse, at der som minimum på vestsiden ved flisebelægningens afslutning ved græs og ved nordsiden ved vej bør etableres et omfangsdræn, der ledes til en etableret ny stenfaskine (af hensyn til kapacitet). Endvidere at skønsmandens opfattelse, at under-laget for stenbelægningerne ved indkørsel, parkeringsplads og carport bør udskiftes til en grovere kornstørrelse, f. eks. min. 4 mm skærver.
Omkostningerne forbundet med etablering af dræn på vestsiden og på nordsiden mod vej samt etablering af sivedræn samt omlægning af fli-sebelægning med skærvebundlag på parkeringsplads og carport samlet skønnes at andrage kr. 80.000 inkl. 25 % moms.”
Af Skønsmand 3's erklæring af 27. januar 2021 fremgår bl.a.:
”SPØRGSMÅL 1:
Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke bilag og øvrige oplysninger et professionelt typehusfirma, i henhold til gældende regler i branchen, skal udlevere en køber i forbindelse med husets afsætning på grunden – specielt i relation til i hvilken højde / kote, huset skal opføres i, derun-der om der er forskel, hvis der skal piloteres?
Svar på spørgsmål 1:
I forbindelse med en bygningsopførelse skal køber modtage en afsæt-ningsplan af typehusfirmaet.
Afsætningsplanen skal omfatte en målfast situationsplan med målsat bygning og placering samt højder/koter på bygningssokkelkote, koter på terræn på grunden samt koter ved naboskel og vejkoter.
Højder/koter på bygning samt terræn og vej bør desuden fremgå af fa-cadetegninger af hensyn til bedre forståelse for lægmand.
Byggetilladelse samt færdigmelding bør foreligge.
Typehusfirmaet bør indtegne/markere området på grunden for lovlig placering i henhold til kommunens regler/love. Desuden bør angives max. højder og højdegrænseplaner samt oplysning om at adgang til bygningen skal være handicapvenlig.
I forbindelse med pilotering er der ingen forskel højdemæssigt i forhold til terræn bortset fra, at fundamentsbjælker skal sikres frostmæssigt.”
8
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og afdelingsdirektør Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøgte har forklaret, at de i forbindelse med
aftaleindgåelsen ikke var på grunden for at få vist, hvor højt huset skulle ligge. De sagde til Huscompagniet, at huset skulle ligge så højt som muligt. Det skyld-tes, at hans far mente, at det ville se bedre ud, hvis huset lå højere end de andre på vejen. I dag ligger de andre huse højere end deres hus, hvilket er meget tyde-ligt. I forbindelse med aftaleindgåelsen tilkendegav Huscompagniet, at de ar-bejdede ud fra nogle koter, der fremgik af lokalplanen. De regnede derfor med, at det ville komme til at svare til de omkringliggende huse. Huscompagniet til-kendegav ikke over for ham, at det ville blive dyrere at få huset bygget i en hø-jere kote.
Han har ikke accepteret prisen på godt 60.000 kr. for bortkørsel af jord. Han talte med Vidne 2 om det, og Vidne 2 skrev til ham, at de måske kunne indhente noget af det i forhold til de afsatte 30.000 kr. Vidne 2 mente, at ekstraudgiften til forsinkelsestanken ville blive opvejet af de mindre udgifter til jordkørsel.
Han læste i dokumenterne, at der var mulighed for dræn, men han fik af Vidne 2 at vide, at det ikke var nødvendigt med husets høje placering. Det viste sig efterfølgende, at der samler sig meget vand omkring huset, navnlig fra vejen og nabogrundene. Det tager flere dage at dræne. De fremlagte billeder viser, hvordan vandet samler sig på fliserne og græsplænen.
Han satte huset til salg i februar 2020, hvor ejendomsmægleren vurderede det til 6,2 mio. kr. Efter et par bud, der var langt under vurderingen, satte de prisen ned, hvorefter huset blev solgt for 5,51 mio. kr. De fik ikke nogen begrundelse for de lave bud.
Afdelingsdirektør Vidne 1 har forklaret, at når de sælger et hus, foretager deres landinspektør et nivellement af grunden, hvorved højdeforskellene på grunden opmåles. Det danner grundlag for deres tegnestues placering af huset, der som i et tilfælde som dette, hvor der er tale om en meget flad grund, typisk er 15 cm over terræn. Det er sædvanligt, at der sker en drøftelse med kunden om husets placering i forhold til vej, naboer mv. Hvis en kunde ønsker en pla-cering ”så højt som muligt” , vil man undersøge, om der i lokalplanen er særlige forhold, der gør sig gældende. Kort før man påbegynder byggeriet, sætter lan-dinspektøren nogle galger, som viser huset placering og sokkelkoten. Dette gennemgås med kunden på opstartsmødet. Det er korrekt, at han ved skønsfor-retningen den 8. januar 2019 udtalte, at ”det ville være dyrere, hvis huset skulle være opført på et højere niveau end den i kontrakten angivne kote, og det ville
9
Appellant, tidligere Sagsøgte ikke betale” . Som han også forklarede i byretten, skyldtes det, at han troede, at ejendommen var etableret på en sandpude. Han har ikke drøftet det med Appellant, tidligere Sagsøgte.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Parterne indgik i oktober 2016 entreprisekontrakt om levering af et hus. Det fremgår af de til kontrakten tilknyttede almindelige betingelser under § 4 om grundens beskaffenhed, at køber er forpligtet til at betale den faktiske udgift forbundet med bortkørsel af overskudsjord.
Appellant, tidligere Sagsøgte underskrev den 22. februar 2017 Opstartsskema, hvoraf fremgår, at det er aftalt, at entreprenøren bortskaffer jord, ligesom det er angivet, at prisen for bortkørsel af overskudsjord i klasse 0-1 er 205 kr. inklusive moms pr. m3.
Landsretten finder det herefter godtgjort, at Appellant, tidligere Sagsøgte er forpligtet til at betale for bortkørsel af overskudsjord.
Efter det, Skønsmand 1 har anført i skønserklæringen af 9. januar 2019, og Vidne 1's forklaring i byretten lægges det til grund, at det er en fejl, når det i faktura nr. 2149 af 14. september 2017 er angivet, at der er bortkørt 266 m3 jord og ikke kun 247 m3 jord. Appellant, tidligere Sagsøgte er for bortkørsel af denne mængde jord forpligtet til at betale 50.635 kr.
Ovennævnte faktura omhandler ud over bortkørsel af jord betaling for 3 miljø-analyser. Efter bevisførelsen har Huscompagniet Danmark A/S ikke godtgjort, at betaling for disse miljøanalyser ikke allerede er betalt som en del af entrepri-sesummen eller aftalen om ekstra fundering.
Det fremgår af de almindelige betingelser, der er tilknyttet entreprisekontrak-ten, under § 4 om grundens beskaffenhed, at en sokkel efter et standardprojekt er 90 cm under terræn og 15 cm over terræn.
Huscompagniet Danmark A/S bad ved e-mail af 7. december 2016 forud for an-søgning om byggetilladelse Appellant, tidligere Sagsøgte om at be-kræfte, at huset var placeret korrekt på grunden og i forhold til terræn. Til brug herfor var der fremsendt en oversigtstegning med angivelse af koter samt angi-velse af, at terræn omkring hus var 150 mm under sokkel. Appellant, tidligere Sagsøgte godkendte efterfølgende placeringen.
10
Efter bevisførelsen finder landsretten det ikke godtgjort, at der mellem parterne skulle være indgået en mundtlig aftale om en sokkelhøjde, der fraviger det skriftlige kontraktgrundlag, og landsretten lægger herefter til grund, at der mel-lem parterne er aftalt en sokkelhøjde på 15 cm over terræn.
Af entreprisekontraktens tilknyttede almindelige betingelser under § 2, litra E fremgår, at faskiner og drænledninger ikke er omfattet af kontrakten. Det frem-går videre af tilbuddet om ekstrafundering af 11. oktober 2016, som er accepte-ret af Appellant, tidligere Sagsøgte, at han ikke tilvalgte etablering af dræn.
Herefter, og da det, der i øvrigt er anført for landsretten, ikke kan føre til et an-det resultat, tages Huscompagniet Danmark A/S’ påstand til følge som neden-for anført.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkost-ninger for landsretten betale 18.000 kr. til Huscompagniet Danmark A/S. Belø-bet er til dækning af udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens om-fang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
Appellant, tidligere Sagsøgte skal inden 14 dage til Huscompagniet Danmark A/S betale 50.635 kr. med procesrente fra den 14. september 2017 og sagsomkostninger for landsretten med 18.000 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.