Landsskatterettens kendelse af 27. oktober 2003 i sag LSR 2-4-1847-1044

Klagen skyldes, at skattemyndigheden ikke har godkendt den mellem køber og sælger aftalte fordeling af købesummen på stuehus, grund og driftsbygninger.

Landsskatterettens afgørelse

Skattemyndigheden har beregnet klagerens skattepligtige avance ved salg af ejendom til 554.942 kr.

Landsskatteretten godkender, at den skattepligtige avance som følge af salget af ejendommen skal foretages med udgangspunkt i den mellem klager og køberen af ejendommen foretagne fordeling af købesummen.

Den stedlige skattemyndighed anmodes om at foretage den nærmere talmæssige opgørelse, jf. forretningsorden for Landsskatteretten, bkg. nr. 563 af 2. juli 1999 § 17, stk. 2.

Sagens oplysninger

Klageren solgte ved en købsaftale dateret 25. august 2000 en ejendom for kontant 3.180.000 kr. Overtagelsen skete pr. 1. januar 2001.

Der er tale om en landbrugsejendom på 262.112 m². Ejendomsværdien pr. 1. januar 2000 var 2.600.000 kr. for hele ejendommen og 830.700 kr. for stuehuset. Ejendomsvurderingen er ikke påklaget.

Ifølge købsaftalen er købesummen fordelt således:

Klagerens repræsentant har fremlagt følgende beskrivelse af huset:

”Sjældent flot og velholdt landbrugsejendom med godt 26 HA jord, beliggende i meget naturskønne omgivelser på blind vej og kun få hundrede meter fra Skov. Ejendommen er nyopført i 1978 og består af et velbygget, rustikt parcelhus, type ”Olsen Hus” på 157 kvm i eet plan, bygget i røde sten med rødt tegltag, maskinlade i stålplader på 337 kvm og en meget flot velpasset stor have med masser af frugttræer. Boligen indeholder entre med klinkegulv, stor opholdsstue med brændeovn og udgang til terrasse, meget stort køkken/alrum med klinkegulv og udgang til terrasse, stort soveværelse med påklædningsafdeling og direkte adgang til badeværelse med kar. Børneafdeling med 2 gode værelser og badeværelse med brus. Stort bryggers med installation til vaskemaskine mv. En meget flot og præsentabel ejendom.”

Ifølge den offentlige vurdering pr. 1. januar 2001 var hele ejendommen vurderet til 2.800.000 kr. og stuehuset til 867.400 kr. Ifølge vurderingen for 2002 var de tilsvarende beløb henholdsvis 3.000.000 kr. og 929.300 kr.

Skattemyndighedens afgørelse

Skattemyndigheden har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 554.942 kr. Heraf er 349.988 kr. henført til kapitalindkomst i klagerens virksomhed, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 16, og 204.954 kr. er henført til klagerens overskud af virksomhed (genvundne afskrivninger), jf. personskattelovens § 3.

Den mellem køber og sælger aftalte fordeling af købesummen kan ikke lægges til grund, idet stuehusværdien for indkomståret 2000 ifølge den offentlige ejendomsvurdering udgjorde 830.000 kr., og det endvidere er denne værdi, der danner grundlag for ejendomsværdiskatteberegningen. Denne vurdering er ikke kritiseret over for vurderingsmyndigheden, ligesom der ikke er fremlagt dokumentation for yderligere omkostninger, der har øget stuehusværdien inden salgstidspunktet.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at klagerens avance beregnes til 229.965 kr.

Bestemmelsen om posternes fordeling synes formålsløs, når man henholder sig til nogle ejendomsvurderinger, der kan være tilfældige i fordelingen. Ser man på landsskatteretskendelser henvises der som regel til manglende fordeling og manglende sagkyndig vurdering. Her foreligger begge dele.

Forvaltningens foreslåede fordeling – hvis prisen på maskinladen er uforandret – vil give en pris på jorden på ca. 72.000 kr. pr. ha i et område, hvor landmænd er enige om, at en pris op ca. 50.000 kr. plus omkostninger er det maksimale jorden kan forrente. Der findes ikke kvæg- eller svinefarme i området med jordbehov, der kan tvinge priserne op.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Ved afståelse af fast ejendom skal køber og sælger i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5. Ifølge § 4, stk. 6 er såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5 som parterne har aftalt, dog undergivet de skatteansættende myndigheders prøvelse.

Af forarbejderne til § 4, stk. 6 fremgår bl.a., at myndighedernes tilsidesættelse af en aftale efter § 4, stk. 5 forudsætter, at det er åbenbart, at parternes fordeling ikke svarer til handelsværdierne. Endvidere fremgår, at hvis parterne har konkret modstående interesser, kan parterne således forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den af parterne aftalte overdragelsessum samt fordeling på de overdragne aktiver til grund.

Under henvisning til at ejendommens beskrivelse og foto samt til, at der kun er en forskel på 10% mellem den af myndighederne beregnede værdi af stuehuset, som er foretaget med udgangspunkt i den offentlige vurdering af stuehuset, og den mellem parterne aftalte værdi, er der i det foreliggende ikke grundlag for at antage, at den mellem parterne aftalte fordeling ikke svarer til handelsværdierne.

Den skattepligtige avance som følge af salget af ejendommen skal herefter foretages med udgangspunkt i den mellem klager og køberen af ejendommen foretagne fordeling af købesummen. Den stedlige skattemyndighed anmodes om at foretage den nærmere talmæssige opgørelse, jf. forretningsorden for Landsskatteretten, bkg. nr. 563 af 2. juli 1999 § 17, stk. 2.