RETTEN I KOLDING
DOM
afsagt den 12. juli 2021
Sag BS-12476/2020-KOL
Udlejer
(advokat Mads Michael Brandt)
mod
Lejer
(advokat Claus Emil Engel Johansen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer med lægdommere, jf. lejelovens § 107, stk. 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag drejer sig i det væsentlige om, hvorvidt sagsøgeren, Udlejer, har været berettiget til at opsige lejemålet beliggende Adresse 1, 7100 Vejle, om Udlejers pligt til at foretage vedligeholdelse af gulve samt om sagsøgte, Lejers, eventuelle krav på et forholdsmæssigt afslag i lejen på grund af mangler ved gulvene.
Udlejer har nedlagt følgende påstande:
”...
1.Sagsøgte tilpligtes at anerkende
a.at lejemålet Adresse 1, 7100 Vejle er i kontraktmæssig stand, og
b.at sagsøgeren ikke skal foretage vedligeholdelse af gulvene i forgangen, køkkenalrummet samt stuen, ved at foretage en grundig oprensning eller
2
behandling af gulvene efter behov, samt eventuel nødvendig efterbehand-ling.
2.Sagsøgte tilpligtes at anerkende opsigelse af lejemålet den 30. december 2019, således at sagsøgte skal fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, 7100 Vej-le den 1. januar 2021, subsidiært den tilpligtes at fraflytte lejemålet 18. marts 2021, eller mere subsidiært, på et af retten nærmere fastsat tidspunkt efter afsi-gelse af dom i sagen.
...”
Lejer har over for påstand 1 nedlagt påstand om afvisning, subsi-diært frifindelse, og over for påstand 2 har Lejer nedlagt påstand om frifindelse.
Lejer har endvidere nedlagt følgende selvstændige påstande:
”...
Selvstændig påstand 1:
Sagsøgeren dømmes til at betale kr. 55.650,00 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente af kr. 700,00 fra den 1. oktober 2014 og hver måned frem.
Selvstændig anerkendelsespåstand 1:
Sagsøgeren dømmes til at anerkende, at der ved fraflytning skal ske normalistands-ættelse.
Selvstændig anerkendelsespåstand 2:
Sagsøgeren dømmes til at anerkende, at sagsøgeren har den indvendige vedligehol-delsespligt i lejemålet.
Selvstændig anerkendelsespåstand 3:
Sagsøgeren dømmes til at anerkende, at lejemålet på indflytningstidspunktet havde faktiske mangler, subsidiært kontraktmæssige mangler.
...”
Udlejer har taget bekræftende til genmæle over for Lejers selvstændige anerkendelsespåstande 1 og 2 og nedlagt påstand om fri-findelse over for Lejers selvstændige påstande.
Sagen er anlagt den 18. marts 2020.
Det er oplyst, at Lejer opfylder de økonomiske betingelser for fri proces og har en retshjælpsforsikring, der dækker omkostninger ved sagen, jf. retsafgiftslovens § 13.
3
Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Ved lejekontrakt af 22. august 2014 lejede Lejer med virkning fra den 1. oktober 2014 lejligheden beliggende Adresse 1, 7100 Vejle, af Udlejer. Af lejekontrakten, der er udfærdiget på Typeformular A, 7. udgave, fremgår det, at lejemålets bruttoetageareal udgør 105 m2 , der består af 3 værelser, samt at der er brugsret til loft-/kælderrum. Den månedlige leje udgør ifølge kontrakten 7.000 kr. I § 7 i lejekontrakten er det ved afkrydsning angivet, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, at det er aftalt, at lejemålet ved
lejemålets ophør ligeledes skal afleveres nyistandsat, samt at der ved lejemålets indgåelse efter fælles besigtigelse af det lejede vil blive udarbejdet en rapport, hvori lejemålets stand ved lejemålets begyndelse angives. Endelig er det i leje-kontraktens § 8 ved afkrydsning angivet, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejeren.
Det fremgår, at Lejer den 25. oktober 2019 indbragte en tvist vedrø-rende vedligeholdelse af gulve i lejemålets forgang, køkken-alrum og stue for Huslejenævnet i Vejle.
Den 30. december 2019 opsagde Udlejer lejeaftalen. Af opsigelsen fremgår følgende:
”...
Opsigelse af leje kontrakt
...
Det lejede er beliggende på Adresse 1. Lejekontrakt fra d 22/8 2014
Opsigelse efter § 83, ejer skal selv benytte lejemål.
” § 86. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejefor-hold.
Stk. 2. Ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag. ”
Jf. Overnævnte:
Opsigelse pr 30.12.2019 med fraflytning senest d 30.12.2020
Såfremt Du ikke kan acceptere opsigelsen, skal I gøre indsigelse til os senest 6 uger efter modtagelsen af dette brev
4
Lejemålet opsiges med baggrund i at ejer selv skal bruge lejemålet privat, da nu-værende adresse bliver solgt i løbet af 2020.
...”
Ved brev af 31. januar 2020 gjorde Danske Lejere på Lejers vegne indsigelse mod opsigelsen.
Huslejenævnet i Vejle Kommune traf den 23. januar 2020 afgørelse i sagen ved-rørende vedligeholdelse af gulve. Af afgørelsen, der er dateret den 20. februar 2020, fremgår følgende:
”...
Lejers repræsentant har ved e-mail modtaget den 25. oktober 2019, indbragt en tvist til behandling og afgørelse i huslejenævnet vedrørende vedligeholdelse af gulve i lejemålets forgang, køkkenalrum og stue.
Lejers repræsentants indbringelsesskrivelse har bl.a. følgende ordlyd:
Påstand
Huslejenævnet skal pålægge udlejer at vedligeholde gulvene i forgangen, køkkenalrummet samt stuen.
...
Huslejenævnet behandlede sagen på sit møde den 23. januar 2020, hvor der var enighed om at træffe følgende:
AFGØRELSE
Huslejenævnet skal indledningsvist bemærke, at der er anvendt en uautoriseret blanket i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, hvorfor bestemmelser, der på-lægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angi-vet i loven, er ugyldige, jf. lejelovens § 5, stk. 2.
I den konkrete sag, har udlejer på baggrund af ovenstående den indvendige ved-ligeholdelsespligt, jf. lejelovens § 21.
Det bemærkes endvidere, at lejeaftalen er indgået før 1. juli 2015, hvorfor den tid-ligere lejelovs § 21, stk. 1, der havde følgende ordlyd, gælder:
”Når en lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse, anses udlejerens pligt til at vedlige-holde lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering for opfyldt, når han til dette for-mål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i § 22 og 23. ”
5
Dermed indgår vedligeholdelse af gulve ikke under indvendig vedligeholdelse i lejeaftalen.
Det fremgår bl.a. følgende af lejelovens § 19:
” Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligehol-de alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde, og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, li-gesom udlejeren skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Stk. 2. Vedligeholdelse, herunder såvel indvendig, jf. § 21, som anden vedligeholdelse,
som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hen-syn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.
Stk. 3. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte ar-
bejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lej-en skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udleje-ren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil ar-bejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.”
Huslejenævnet har jf. lejelovens § 19 kompetence til at pålægge udlejer at ved-ligeholde lejemålet såfremt det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. lejelovens § 19, stk. 2 og 3.
På baggrund af huslejenævnets besigtigelse, hvor det blev konstateret, at gulve-ne i forgang, køkkenalrum, samt stuen trængte til vedligeholdelse, pålægges udlejer, i medfør af lejelovens § 19, stk. 3, håndværksmæssigt korrekt at foretage følgende:
- At foretage en grundig oprensning eller behandling af gulvene efter be-
hov, samt eventuel nødvendig efterbehandling.
Fristen for ovennævnte arbejder fastsættes til 8 uger. Fristen regnes fra det tids-punkt, hvor afgørelsen er kommet frem til udlejer.
...”
Der er under sagen fremlagt en købsaftale af 23. marts 2021 vedrørende ejen-dommen Adresse 2, By 1, 7100 Vejle Øst. Det fremgår af købsaftalen, at Person 1 med overtagelse pr. den 1. juni 2021 har solgt ejendommen for en kontantpris på 6.329.000 kr.
6
Der er under hovedforhandlingen blevet foretaget besigtigelse af det i sagen omhandlede lejemål.
Parterne har været enige om, at det ved sagens afgørelse kan lægges til grund, at ejendommen Adresse 1, 7100 Vejle, ikke er opdelt i ejerlejligheder.
Forklaringer
Udlejer har forklaret, at hun er født i 1964. Hun er gift med Person 1. Sammen har de to børn, og hun har endvidere et bonusbarn. Hun arbejder som folkeskolelærer i By 2. Hun er sløjdlærer, og Person 1 er installatør. Hun ejer den i sagen omhandlede ejendom på Adresse 1 i Vejle, og hun ejer ikke andre ejendomme. De flyttede ind i ejendommen i 1999, lige før deres første barn blev født. På daværende tidspunkt var det Person 1, der ejede ejen-dommen. Hun blev selv ejer af ejendommen i 2004. De boede i ejendommen frem til 2010. De var fem i husstanden, så det var blevet for trangt for dem. De flyttede til ejendommen på Adresse 2 i By 1. Ejendommen på Adresse 1 er hendes investering. Da hun udlejede lejligheden på 1. sal, var det med forbehold for, at de kunne flytte tilbage igen. Der er en frisørforretning i stueetagen. Det var frisøren, der fandt den første lejer af lejligheden på 1. sal. Hun er ikke sikker på, om Lejer blev fundet gennem frisøren eller den tidligere ejer. Det er hendes mand, der har udarbejdet den i sagen omhand-lede lejekontrakt. Han har desværre ikke været opmærksom på reglerne om autorisation af blanketter, for så var der ikke blevet brugt en forældet blanket. Da Lejer overtog lejligheden, var lejlighedens stand fin. Den tidli-gere lejer, Person 2, og Lejer indgik en aftale i forbindelse med lejemå-lets overgang. Det er derfor, det står i lejekontrakten, at lejligheden er nyistand-sat. Som hun husker det, blev depositummet afregnet via hende. Hun husker ikke, om der blev foretaget en fælles besigtigelse i forbindelse med, at Lejer overtog lejemålet. Der er ikke blevet udarbejdet en indflytningsrap-port. Ved indflytningen var der ikke noget, der var beskadiget. Hun modtog ikke nogen reklamationer over gulvenes stand i forbindelse med, at Lejer overtog lejemålet. Der har været nogle ting, som har skullet laves igen-nem tiden. Det drejer sig bl.a. om en låge i køkkenet og vandlåsen i badeværel-set. Der er også en forsikringsskade vedrørende gulvet i badeværelset. Småting, som f.eks. den hængende låge, har hun selv ordnet. Ellers er det Person 1 eller en håndværker, der har ordnet tingene. Person 1 har fungeret som en slags vicevært. Adspurgt om huslejenævnssagen har Udlejer forklaret, at Lejer bad om at få gulvene afhøvlet og lakeret. Det sagde hun blankt nej til, da der er tale om spritbejdsede gulve. Man kan ikke bare lakere sådanne gulve. Efter at have afvist Lejer, modtog hun et brev fra Husleje-nævnet i Vejle Kommune. Kort tid efter at have modtaget brevet fra husleje-nævnet blev hun nødt til at opsige lejeaftalen, fordi de selv vil benytte lejlighe-
7
den. Opsigelsen havde ikke noget at gøre med, at der var indledt en sag ved huslejenævnet. Hendes mand meddelte huslejenævnet, at de var på ferie i uge 4, men huslejenævnet valgte alligevel at indkalde til besigtigelse, mens de var på ferie. Det er først under hovedforhandlingen, at hun har set gulvene, siden lejeaftalen blev indgået. Adspurgt, hvorfor de ønsker at flytte tilbage til lejlig-heden, har Udlejer forklaret, at lejligheden ligger tæt på, hvor hun arbejder. Det er nemt for deres datter at komme i skole. Siden september 2020 har de vidst, at de ville flytte tilbage til lejligheden, og de har løbende været i kælderen med f.eks. deres vintertøj og haveredskaber. De bor for tiden i en lej-lighed ved By 3 i Horsens. Hun håber, at det kun er midlertidigt. Hun har dobbelt så langt til arbejde, og hun bliver nødt til at køre deres datter i skole. Lejligheden, som de bor i, er en lejet lejlighed. Det er hendes mand, der ejer ejendommen. Hun ved ikke, hvor mange ejendomme han ejer. Det er mere end to ejendomme. Hun mener, at det meste er erhverv. Hendes mand ejer bl.a. en industriejendom i Vejle, som han har købt sammen med nogle andre. Ejen-dommen, som de bor i, er en erhvervsejendom, men der er en beboelseslejlig-hed på 1. sal. Det er meningen, at de skal bo sammen med deres datter i lejlig-heden på Adresse 1. Deres datter, Person 3, er 14 år. Hun går på Skole 1 og skal starte i 9. klasse efter sommerferien. Når hun er færdig med 9. klasse, skal hun forhåbentlig gå på et af gymnasierne i Vejle. Hendes mand ejer ikke nogen beboelseslejligheder i Vejle. Hun er ret sikker på, at den tidligere lejer fik udbetalt sit depositum. Lejer og den tidligere lejer havde en indbyrdes aftale om bl.a. en vaskemaskine. Hvad de aftalte, at den tidligere le-jer skulle lave, ved hun ikke. Lejemålet var nyistandsat, inden Person 2, der lejede lejligheden før Lejer, flyttede ind. Hun mener, at Person 2 boede i lejlig-heden i omkring tre år. Gulvene har været de samme, siden de selv boede i lej-ligheden. Hun er bekendt med, at Lejer har en handicappet datter. På et tidspunkt bad Lejer om at måtte få lov til at sætte en hegn op. Det var kommunen, der betalte for hegnet. De har haft andre tanker undervejs, men de har til hensigt at flytte ind i lejligheden på Adresse 1. Det er rig-tigt, at hun har spurgt Lejer, om hun ville købe lejligheden. Det var ikke en del af en større overvejelse, men bare noget, der kom op for 5-6 år siden. For 3-4 år siden havde de en ejendomsmægler ude at se ejendommen på Adresse 2 i By 1. De er blevet enige om at flytte tilbage til lejligheden på Adresse 1, da de nu kun har ét hjemmeboende barn. Hun har én eller to gange spurgt Lejer, om hun var interesseret i at købe lejligheden. Hun har ikke givet udtryk for, at Lejer kunne blive boende i lejlig-heden. Det er først noget, som hun har hørt under hovedforhandlingen.
Lejer har forklaret, at det var frisøren, der formidlede kontakten til Udlejers mand, Person 1. Selv var hun blevet skilt og boede i By 4 sammen med sine tre børn. Hendes datter, Person 4, er handicappet. Hendes for-ældre bor på Område. I forbindelse med lejemålets indgåelse spurgte hun
8
Udlejer, om hun kunne blive boende, til børnene blev voksne, og hun fik lovning herpå. På grund af Person 4 blev der i 2014 opsat et hegn og en låge. Person 4 er blevet ældre, men hun stikker fortsat af, hvis der er noget, der ikke pas-ser hende. Person 4 går på Skole 2 i By 2, der er en specialskole. Person 4 bliver hentet og bragt af en bus. Hendes anden datter, Person 5, går på Skole 3 i Vejle. Selv er hun under uddannelse til social- og sundhedsassistent. Hun har sin sidste praktik ved plejehjemmet på Område. Der er ikke noget til leje på Område. Udlejer har tre gange spurgt hende, om hun ville købe lejligheden, men hun har ikke råd til det. Hun ved ikke, hvordan den nuværen-de situation ender. Der er ikke noget til leje på Område. Der er ejerlejligheder, men det er umuligt for hende at købe en sådan. På grund af, at Person 4 kræver hjælp, kan de ikke bo hvor som helst. Person 4's mormor og morfar bor på Vej. Hun har også sin søster og svoger, der bor lidt længere ude, og de giver en hånd med, hvis Person 4's mormor og morfar er forhindret. Person 4 er hos sin far hver anden weekend. Hendes far bor i By 2. Kommunen er ved at under-søge, hvad de kan tilbyde af hjælp. Det er attraktivt at bo på Område, men der er ingen boliger til leje. Lejligheden ligger, så Person 5 selv kan gå i skole. Person 5 er 12 år, og Person 4 er 15 år. Hun har endvidere en voksen datter på 19 år, der går i gymnasiet. Hun er flyttet hjem til sin far, hvor hun har lidt mere ro, så hun kan passe sine lektier. Sagsøgte malede selv, da hun overtog lejemålet. Hun indbe-talte depositum. Den tidligere lejer, Person 2, var flyttet, da hun var henne for at se lejemålet første gang. Der stod kun et spisebord i lejligheden. Hun købte en va-skemaskine af Person 2. Adspurgt, hvorfor lejligheden ifølge lejekontrakten blev overtaget nyistandsat, har Lejer forklaret, at hun sagtens kunne abstrahere fra, at gulvpanelerne var skrammede, og at gulvene var slidte. Der var mange mærker i gulvene. I efteråret 2019 skrev hun en mail til Udlejer og spurgte, om det var muligt at få ordnet gulvene. Det var gulvene i gangen, stuen og køkkenet, som hun godt kunne tænke sig at få frisket op. I forbindelse med at hun overtog lejemålet, blev huslejen sat op fra 6.500 kr. til 7.000 kr. om måneden. Lejemålet blev ikke istandsat, men hun havde ikke noget imod at flytte ind i lejemålet, som det var, og selv male det. Hun har ikke mis-ligholdt gulvene, men de er blevet mere slidt, eftersom hun har boet i lejlighe-den i mange år. Lakken er blevet slidt af gulvene. Alt det udendørs holder hun selv. Hun vedligeholder også selv lejligheden indvendigt, f.eks. med hensyn til maling og oliering af bordplader. Hvis der har været et eller andet, der er gået i stykker, har hun kontaktet Person 1. Hun malede lejligheden og satte sit eget præg på den, da hun flyttede ind. Det var den 10. august 2019, at hun skrev til Udlejer og hendes mand, om det var muligt at bruge af vedligeholdelses-kontoen til at få istandsat gulvene. Det var Danske Lejere, der havde oplyst hende om, at der var en vedligeholdelseskonto. Hun fik ikke noget svar. Den 19. september 2019 modtog hun en sms-besked fra Person 1 om, at huslejen ville blive sat op med 500 kr. om måneden. Han skrev også, at varmen ville stige med 600 kr. og vandet med 100 kr. om måneden. Person 1 skrev, at det var udreg-
9
net efter antallet af kvadratmeter, og at hun havde fået rabat, ligesom han skrev, at der eventuelt kunne sættes målere op, men at udgifterne til at få lavet regnskab ville medføre en markant stigning. Hun har hele tiden fået at vide af Danske Lejere, at hun skal betale sin husleje, også selvom badeværelset f.eks. har været under renovering. Hun har ikke kunnet finde noget, der har været til leje på Område, som hun har kunnet betale. Hun er ikke medlem af Boligporta-len, men hun er medlem af en Område-gruppe på Facebook.
Parternes synspunkter
Udlejer har i sit påstandsdokument anført følgende:
”...
ANBRINGENDER
Det gøres gældende,
atpåstand 1 er selvstændig påstand (og ikke et anbringende til støtte for andre påstande), der kan tages under pådømmelse af boligretten,
atgulvene i lejemålet er velvedligeholdte,
atder er tale om trægulve, der er spritbejdsede, og derfor har det udseende som sådanne gulve nu engang har,
atsædvanlig rengøring af gulve (og lejemålet i øvrigt) i sagens natur påhviler lejer, idet sædvanlig rengøring ikke er omfattet af vedligeholdelsespligten i lejelovens § 21.
Til støtte for påstand 2 gøres det gældende,
atsagsøger er berettiget til at opsige sagsøgte, i henhold til lejelovens § 82, litra C, subsidiært efter § 83, litra A, idet sagsøger selv ønsker at anvende det le-jede. Dette forhold understøttes klart af, at ejendommen der indtil nu har tjent som parrets hjem er blevet solgt. Det er således klart bevist, at sagsøger har intentioner om at anvende det lejede selv, til bolig for sagsøger og sagsø-gers mand,
atopsigelsen i bilag 2 klart tilkendegiver, at lejemålet opsiges, idet udlejer selv ønsker at benytte det lejede, og at opsigelsen i øvrigt er i overensstemmelse med lejeloven § 86, jfr. § 82, litra C, ligesom der er sket henvisning til de re-levante bestemmelser i lejeloven i forbindelse med opsigelsen,
atsagsøger i øvrigt opfylder samtlige betingelser i lejelovens § 84, herunder at sagsøgte selv agter at bebo det lejede og det i øvrigt er rimeligt ud fra en af-vejning af begge parters forhold, idet det samtidig gøres gældende at betin-
10
gelserne i § 84 ikke behøver at være opfyldt ved en opsigelse efter § 82 litra C,
atsagsøger var ejer af ejendommen, på det tidspunkt hvor lejeaftalen blev ind-gået (og har ejet ejendommen siden 2004),
atsagsøger kan opsige lejemålet efter lejelovens § 83, stk. 1, litra a,
atopsigelsen af lejeaftalen, er rimeligt begrundet i det forhold, at sagsøger selv ønsker at anvende lejemålet, jfr. lejelovens § 83, stk. 1, litra a,
atsagsøger ønsker at flytte ind i lejligheden, idet sagsøger (og sagsøgers mand) ikke længere har overskud til at vedligeholde det nuværende parcelhus inkl. tilhørende have, som netop er blevet solgt ...
atopsigelsen under alle omstændigheder er rimeligt begrundet i udlejers for-hold.
Endvidere bestrides det,
atopsigelsen af lejemålet har nogen sammenhæng med afgørelsen fra Husleje-nævnet,
atlejemålet var behæftet med fejl og mangler ved sagsøgtes indflytning, lige-som der er grundlag for et forholdsmæssigt afslag. På tidspunktet for sagsøgtes indflytning, var der ikke fremsat nogen indsigelser mod lejemålets stand, hvorfor det må lægges til grund, at lejemålet på sagsøgtes indflyt-ningstidspunkt har været i kontraktmæssig stand,
atdet lejede er en ejerlejlighed, ligesom det bestrides, at sagsøgte har doku-menteret dette.
...”
Udlejer har under hovedforhandlingen procederet i overensstem-melse med anbringenderne i påstandsdokumentet, idet hun dog ikke har gjort gældende, at der kan ske opsigelse af lejemålet i henhold til lejelovens § 82, litra c.
Lejer har i sit påstandsdokument anført følgende anbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:
”...
Afvisningspåstanden
For så vidt angår sagsøgers påstand 1 gøres det gældende, at underpåstandene 1a og 1b reelt udgør anbringender til støtte for sagsøgers ønske om, at sagsøgte skal anerkende, at sagsøger ikke har den indvendige vedligeholdelsespligt.
11
I den forbindelse henvises der til Højesteret i dommen 2013.1162/2 H, som be-handlede en lignende tvist, hvor påstanden:
” Esbjerg Kommune tilpligtes at anerkende, at tv-forsyningen og Esenet forinden over-dragelsen til TDC var ejet af de tilsluttede brugere.”
blev afvist med følgende begrundelse:
” Højesteret tiltræder, at påstand 1 er afvist, idet den alene er et anbringende til støtte for påstand 3.”
Det gøres dermed gældende, at dommen vedrører et lignende tilfælde, hvor på-standen blev anset som et anbringende og afvist. Det gøres således gældende, at påstand 1 i nærværende sag skal afvises ex officio.
Frifindelsespåstanden i forhold til sagsøgers påstand 1
Såfremt retten finder, at sagsøgers påstand 1 ikke afvises, da gøres det subsidiært gældende, at den gamle lejelov (Lovbekendtgørelse 2010-08-11 nr. 963) regulerer forholdet inter partes, og at det ikke er muligt, at lejemålet er i kontraktmæssig stand, sml. sagsøgers påstand 1a, idet det af bilag 1, § 7 fremgår, at lejemålet er nyistandsat, hvilket lejemålet ikke ses at være, jf. bilag A.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøgte har fået fuldt medhold i hus-lejenævnet, jf. bilag 4, som besigtigede lejemålet, og at denne afgørelse skal læg-ges til grund.
Det gøres desuden gældende, at lejeblanketten i bilag 1 er uautoriseret. Sagsøger kunne havde anvendt typeformular A.8 uden større opofrelse men undlod dette. Vilkårene i lejeaftalen skal derfor tolkes til sagsøgtes gunst efter den dagældende lejelovgivnings mest lejergunstige resultat.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøger har den indvendige vedlige-holdelsespligt, jf. KBET 1966 nr. 409:
” Det er dog antaget, at anvendelse af en ikke-autoriseret blanket medfører, at bestemmel-ser i blanketten, som tillægger lejeren mere vidtgående forpligtelser eller mindre vidtgå-ende rettigheder end angivet i lejeloven, er uden virkning, jfr. boligministeriets cirkulære af 29. juni 1965 om lejeloven, punkt 4.”
Frifindelsespåstanden i forhold til sagsøgers påstand 2
12
Det gentages indledningsvis, at til støtte for nærværende påstand, at det er den gamle lejelov (Lovbekendtgørelse 2010-08-11 nr. 963), der regulerer forholdet in-ter partes.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøger alene kan opsige sagsøgte under henvisning til lejelovens § 83 stk. 1, litra a, hvis udlejeren selv ønsker at bebo det lejede og tidligere selv har boet i det lejede - eller lejemålet er indgået før 1. juli 1986, jf. den gamle lejelovs § 84, stk. 1, litra a. Det gøres gældende, at disse betingelser ikke er opfyldt, hvorfor opsigelse ikke lovligt kan ske.
Idet sagsøger gentagne gange har henvist til den nye lejelov gøres det gældende, at ifølge intertemporale principper finder den gamle lejelov anvendelse, jf. også U.2007.2047 H. Det fremgår også af ændringslovens § 5, stk. 8 (Lov 2015-03-30 nr. 310), at (nuværende) lejelovs § 82, stk. 1, litra c kun ” ... finder anvendelse på lejeafta-ler, der indgås efter lovens ikrafttræden” . Lejeaftalen i nærværende sag er indgået før nuværende lejelovs ikrafttræden, hvorfor den gamle lejelov finder anvendelse.
I den forbindelse gøres det gældende, at sagsøger har bevisbyrden for at doku-mentere, at sagsøgeren ved lejeaftalens indgåelse gjorde sagsøgte opmærksom på, at det lejede er en ejerlejlighed, jf. landsrettens begrundelse i U.2002.1091 V.
Der henvises i forhold til ovenstående til støtte i forarbejderne til den gamle leje-lov, jf. FT 1985/1986, tillæg B, sp. 1572, der har følgende ordlyd:
” [...]som udlejeren ikke tidligere har beboet” , har til hensigt at undtage fra uopsigelighe-den de tilfælde, hvor en person, f.eks. som følge af udlandsrejse eller lignende, udlejer den ejerlejlighed, som han hidtil har beboet, på almindelige opsigelsesvilkår.”
Det gøres hertil gældende, at formålet med bestemmelsen i den gamle lejelov ik-ke var at beskytte boliginvestorer og lignende, og sagsøger har bevisbyrden for at dokumentere, at sagsøgeren har til hensigt selv at benytte det lejede.
I ovenstående forbindelse gældes det gældende, at sagsøger hverken har løftet bevisbyrden for at gøre sagsøgte opmærksom på, at det lejede er en ejerlejlighed, eller for at have beboet lejemålet tidligere. Sagsøger har ej heller bevist at have til hensigt at benytte det lejede selv.
Opsigelsen er dermed ugyldig, og sagsøgte skal frifindes herfor.
For så vidt angår den nuværende lejelov gøres det supplerende gældende, at selvom den gamle lejelov finder anvendelse, så ville opsigelsen ej heller være gyldig efter nuværende lejelov, idet det hér er en betingelse, at sagsøger 1) har gjort sagsøgte opmærksom på, at det lejede er en ejerlejlighed og 2) at det lejede kan opsiges efter § 83, stk. 1, litra a. Det er tillige 3) et krav, at sagsøger selv har
13
beboet lejemålet, jf. § 84, stk. 1, litra d. Sagsøger har ikke opfyldt nogen af de 3 be-tingelser, hvorfor opsigelsen i alle tilfælde er ugyldig.
Betalingspåstanden
Til støtte for sagsøgtes selvstændige betalingspåstand gøres det gældende, at det lejede siden indflytningen har bestået af en værdiforringende faktisk mangel, der kan begrunde et afslag i huslejen, jf. den gamle lejelovs § 11, stk. 2, skønsmæssigt fastsat til 10 %.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at forholdsmæssigt afslag i huslejen gives på objektivt grundlag.
Det gøres dermed gældende, at sagsøgte har krav på et forholdsmæssigt afslag som opgjort pr. d.d. i påstanden samt ”Opgørelse af den selvstændige påstand” .
Subsidiært gøres det gældende, at husleje har været for høj i hele lejeperioden, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og derfor må nedsættes med 10 % pr. måned fra lejeperio-dens begyndelse.
...
Anerkendelsespåstand vedr. mangler
Det gøres til støtte for denne påstand (anerkendelsespåstand nr. 3) gældende, at det mellem parterne var aftalt, at lejemålet blev overtaget nyistandsat, jf. bilag 1, § 7.
I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøgte indtrådte i den tidligere lejers lejemål og at lejemålet ikke var nyistandsat, jf. bilag A, hvorfor lejemålet led af mangler ved indflytningen.
Det gøres hertil gældende, at sagsøgtes indtræden i tidligere lejers lejemål skaber en formodning mod nyistandsættelse. Sagsøger bærer dermed bevisbyrden for, at der var tale om nyistandsættelse, sml. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt., der ikke ved aftale kan fraviges til skade for sagsøgte, jf. lejelovens § 99 a.
Lejemålets stand ved indflytningen er ikke dokumenteret i sagen, hvorfor sagsø-ger ikke har løftet bevisbyrden for, at lejemålet fra nyistandsat ved indflytningen, sml. vejl. 1994 220 pkt. 2.3.1. Der kan ikke aftales en anden stand end den fakti-ske, hvorfor lejemålet led mangler fra indflytningstidspunktet.
I den forbindelse gøres det i øvrigt gældende, at sagsøger ikke har løftet bevis-byrden for, at de omtalte skader på gulvene skulle være påført af sagsøgte, hvil-ket sagsøgte desuden bestrider.
...”
14
Rettens begrundelse og resultat
Vedrørende Udlejers påstand 1:
Boligretten finder ikke, at der er grundlag for at afvise Udlejers på-stand 1.
Lejekontrakten er udfærdiget på Typeformular A, 7. udgave, hvor autorisatio-nen blev ophævet med virkning fra den 4. marts 2002, jf. bekendtgørelse nr. 780 af 31. august 2001 om regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler § 4, stk. 2.
Bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren min-dre rettigheder end angivet i loven, er derfor ugyldige, jf. lejelovens § 5, stk. 2, hvorfor den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler Udlejer.
Da lejeaftalen er indgået før ikrafttræden af lov nr. 310 af 30. marts 2015, finder § 21, stk. 1, i den dagældende lejelov fortsat anvendelse, og vedligeholdelse af gulve er derfor ikke omfattet af den indvendige vedligeholdelse.
Boligretten tiltræder derfor, at spørgsmålet om vedligeholdelse af gulve skal afgøres efter lejelovens § 19.
Efter bevisførelsen, herunder den stedfundne besigtigelse af lejemålet under hovedforhandlingen, finder boligretten, at gulvene skal vedligeholdes i det om-fang og på den måde, der er angivet i huslejenævnets afgørelse af 23. januar 2020, jf. lejelovens § 19, stk. 2 og 3.
Efter det anførte frifindes Lejer herefter for Udlejers på-stand 1.
Vedrørende Udlejers påstand 2:
Lejekontrakten er indgået før ikrafttræden af lov nr. 310 af 30. marts 2015, hvor-for Udlejer ikke kan opsige lejemålet i medfør af lejelovens § 82, litra c.
Parterne er enige om, at ejendommen ikke er opdelt i ejerlejligheder, hvorfor begrænsningen i opsigelsesadgangen efter lejelovens § 84, litra d, ikke finder anvendelse.
15
Udlejer har opsagt lejemålet i medfør af lejelovens § 83, stk. 1, litra a, med den begrundelse, at hun selv ønsker at benytte det lejede.
Da lejeforholdet vedrører en beboelseslejlighed, er det en betingelse for opsigel-sens gyldighed, at Udlejer selv agter at bebo lejligheden, jf. leje-lovens § 84, litra a, samt at opsigelsen er rimelig ud fra begge parters forhold, jf. § 84, litra b. Ved afgørelsen af, om opsigelsen er rimelig, skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe Udlejer har ejet ejendommen og Lejers muligheder for at finde anden passende bolig.
To voterende, Dommer og Boligdommer 1, udtaler herefter:
Vi lægger efter Udlejers forklaring til grund, at hun sammen med sin familie boede i lejligheden fra 1999 til 2010, hvor de flyttede til ejendommen på Adresse 2 i By 1.
Vi lægger efter Udlejers forklaring endvidere til grund, at hun har ejet ejendommen siden 2004, samt at hun sammen med sin familie, hvor der nu er ét hjemmeboende barn, agter at bebo lejligheden.
Den månedlige leje for lejligheden udgør 7.000 kr. eksklusive forbrug, og vi fin-der, at Lejer har mulighed for at finde en anden passende bolig i området, også når henses til at hun har en handicappet datter.
Vi stemmer derfor for at tage Udlejers påstand 2 til følge således, at Lejer skal fraflytte lejemålet senest den 1. december 2021 kl. 12.00.
En voterende, Boligdommer 2, udtaler:
Jeg lægger efter Lejers forklaring til grund, at hun har en stærk til-knytning til lejligheden, hvor hun bor sammen med sine to døtre. Den ene af Lejers døtre er handicappet, og Lejer har forklaret, at hun i dagligdagen får hjælp af sine forældre samt sin søster og svoger, der bor i umiddelbar nærhed.
Efter bevisførelsen finder jeg, at det må lægges til grund, at det vil være vanske-ligt for Lejer at finde en anden passende bolig i samme nærhed, og jeg finder efter en samlet vurdering, at opsigelsen ikke er rimelig ud fra en vur-dering af begge parters forhold.
Jeg stemmer derfor for at tage Lejers frifindelsespåstand til følge.
16
Der afsiges dom efter stemmetallet.
Vedrørende Lejers selvstændige påstand 1:
Efter bevisførelsen, herunder den stedfundne besigtigelse af lejemålet under hovedforhandlingen, finder boligretten ikke, at gulvenes tilstand har forringet det lejedes værdi for Lejer.
Der er derfor ikke grundlag for at give et forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. leje-lovens § 11, stk. 2, hvorfor Udlejer frifindes for Lejers selvstændige påstand 1.
Vedrørende Lejers selvstændige anerkendelsespåstande 1 og 2:
Udlejer har taget bekræftende til genmæle, hvorfor boligretten tager Lejers selvstændige anerkendelsespåstande 1 og 2 til følge.
Vedrørende Lejers selvstændige anerkendelsespåstand 3:
Det lægges efter bevisførelsen til grund, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen.
Da det i § 7 i lejekontrakten ved afkrydsning er angivet, at lejemålet var nyi-standsat ved indflytningen, er det bevist, at lejemålet på indflytningstidspunk-tet havde kontraktmæssige mangler.
Boligretten tager i dette omfang Lejers selvstændige anerkendel-sespåstand 3 til følge.
Vedrørende sagsomkostninger:
Lejer frifindes for Udlejers påstand 1, og Udlejer får medhold i påstand 2, hvorefter Lejer skal anerkende, at opsigelsen af lejemålet er gyldig. Endvidere frifindes Udlejer for Lejers selvstændige påstand 1 om betaling af 55.650 kr., hvorimod Lejer får medhold i sine selvstændige anerkendelsespåstande 1-3.
Efter sagens udfald skal Lejer betale 31.250 kr. til Udlejer. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand og er inklusive moms, da det er oplyst på sagsportalen, at Udlejer ikke er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
17
Lejer, skal anerkende opsigelsen af lejemålet den 30. de-cember 2019, således at hun skal fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, 7100 Vejle, senest den 1. december 2021 kl. 12.00.
Sagsøgeren, Udlejer, skal anerkende, at der ved fraflytning skal ske
normalistandsættelse, at hun har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejemå-let, samt at lejemålet på indflytningstidspunktet havde kontraktmæssige mang-ler, idet det ikke var nyistandsat.
I øvrigt frifindes parterne for de påstande, der er nedlagt af den anden part.
I sagsomkostninger skal Lejer inden 14 dage betale 31.250 kr. til Udlejer.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
