RETTEN I HERNING
DOM
afsagt den 2. december 2019
Sag BS-13730/2018-HER
HUSCOMPAGNIET SJÆLLAND A/S
(advokat Lars Høj Andersson)
mod
Sagsøgte
(advokat Keld Frederiksen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 8. marts 2018 ved retten i Glostrup og henvist til retten i Herning.
Sagen drejer sig om, hvorvidt et byggefirma har krav på betaling af en faktura af 14. september 2017 på 60.155 kr. for bortkørsel af overskudsjord og miljøana-lyser i forbindelse med opførelse af en ejendom på Adresse, By.
Sagsøgeren, HusCompagniet Sjælland A/S (fremover HusCompagniet) har fremsat følgende påstand: Sagsøgte (fremover Sagsøgte), skal til HusCompagniet betale 60.155,00 kr. med procesrente fra den 14. september 2017.
Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb mindre end det påstævnte efter rettens skøn.
2
Oplysningerne i sagen
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Der er under sagen afgivet 3 skønserklæringer af syns- og skønsmand, arkitekt Skønsmand 1, samt 1 skønserklæring af syns- og skønsmand, ejendomsmægler og valuar Skønsmand 2.
Der er afgivet forklaring af Vidne 1, Sagsøgte, Vidne 2 og Vidne 3.
Vidne 1 har forklaret, at han er afdelingsdirektør i HusCompagniet, og at han først blev inddraget i sagen, da Sagsøgte ikke betalte regnin-gen. Han har ikke haft noget med aftaleindgåelsen at gøre i den konkrete sag. HusCompagniet opfører huse, mens bygherren selv kommer med grunden. Det er derfor grundudgifterne, som kan være meget forskellige, holdes ude af entre-prisekontrakten. Det fremgår såvel af kontraktens forside (ekstrakten side 54), som af de almindelige betingelser § 02 og § 04 (ekstrakten side 67-68). I tilbuds-beregningerne er der under havebudget afsat 30.000 kr. til evt. bortkørsel af overskudsjord. Det er umuligt at vurdere mængden heraf på forhånd, hvorfor der alene afsættes et beløb hertil. Det er helt op til bygherre, om han selv vil fo-restå bortkørslen. I den konkrete sag er det i forbindelse med opstartsmødet (ekstrakten side 104) blevet aftalt, at HusCompagniet skulle forestå bortskaffel-sen. Af vejesedlerne ekstrakten side 106-110 kan man se, hvor meget jord, der er blevet kørt væk. Han har ikke før nu kontrolleret tallene. Det kunne godt se ud som om, at der er kørt 247 m2 og ikke 266 m2 jord væk. Det er noget, som bog-holderiet har stået for, og han kan heller ikke sige, om HusCompagniet har be-talt for 266 m2.
Omfangsdræn er aldrig omfattet af entreprisesummen, som det fremgår af de almindelige betingelser § 02 pkt. E. Sommetider står bygherren for det, og an-dre gange laver HusCompagniet det som ekstraydelse. Mange købere vil ikke bruge penge på det og lægger i stedet blot fliser med det rette fald ud mod græsplænen. HusCompagniet har ikke selvstændig nogen holdning til om-fangsdræn, men videreformidler det, som anbefales i de geotekniske undersø-gelser. I den konkrete sag har det været muligt at få dræn omkring huset for 20.000 kr. ekstra, men det har bygherren ikke valgt, som det ses af ekstrakten si-de 79.
Han er bekendt med, at der på grunden tidligere har ligget en gammel fabrik, og at der har været tale om noget ekstrafundering. Han har ikke været med til at beregne prisen på ekstrafundering på 479.375 kr. De geotekniske undersøgel-ser er som sædvanligt udført af Geosyd. Boreprofilerne viste – som forklaret af
3
Geosyd i mail - ekstrakten side 140 - at overskudsjorden ikke var egnet som ha-vejord.
Der var tale om en forholdsvis flad grund. I disse tilfælde er det helt normalt procedure, at huset placeres 15 cm over terræn. Lige før der søges om byggetil-ladelse sendes tegninger med angivelse af husets placering og sokkelkote til bygherren til godkendelse, så der ikke skal opstå problemer senere hen. Dette er også sket i denne sag (ekstrakten side 98). Huset kunne godt være placeret høje-re, men der var ikke naboejendomme på dette tidspunkt, og det er helt sædvan-ligt med de 15 cm over vej. Det er meget almindeligt, at en bygherre gerne vil have sin ejendom placeret lidt højere end naboerne.
Han har aldrig hørt om, at Sagsøgte havde bedt om at få placeret ejendommen så højt som muligt eller med etablering af omfangsdræn. Han tro-ede under syns- og skønsforretningen, at ejendommen var etableret på en sand-pude og ikke på pæle, hvorfor han udtalte det om, at det ville have været dyre-re, hvis ejendommen skulle være placeret med en højere kote.
Han talte flere gange med Sagsøgte, da fakturaen ikke blev betalt. Sagsøgte sagde ikke noget om, at der var bygget i en forkert højde over terræn. De drøftede kun selve betalingen, og at der skulle fremsendes no-get dokumentation for, at der var blevet udbedret noget med kloakken.
Sagsøgte har forklaret, at han aldrig har fået opført andre ejen-domme. Han ville opføre et hus til sig selv og sine forældre. Han indhentede nogle tilbud og fik kontakt til Vidne 2 fra HusCompagniet. Der var endnu ikke bygget på nabogrundene, men der var nogle rækkehuse lidt længere væk, ligesom genboens hus var bygget. Det var ikke, fordi de tænkte på vand, men hans far kunne godt lide, at huset kom til at ligge højt. Faren bad udtrykkeligt om, at huset blev placeret ½ meter over terræn, hvilket han oversatte for Vidne 2. Vidne 2 svarede hertil, at der var nogle koter, som de gik ud fra, og at det afhang af, hvad kommunen gav tilladelse til. Han bad herefter om, at huset blev placeret højest muligt i forhold til det, som kommunen ville tillade. Det lovede Vidne 2. Han ved ikke, om Vidne 2 skrev det ned. Han var ikke klar over, at han selv skulle ind og tjekke koten i forbindelse med an-søgningen om byggetilladelse. Han gik ud fra, at det var den højeste, som kun-ne tillades. Han har imidlertid konstateret, at genboen ligger ca. 30-40 cm højere end ham, og at rækkehusene lidt længere væk ligger ca. ½ meter højere. I for-bindelse med byggefasen gjorde hans far ham opmærksom på, at der blev byg-get lavere, end de havde ønsket. Han sagde det videre til byggelederen, men denne fastholdt, at det var som aftalt i papirerne. Han tænkte herefter, at det kunne vise sig at blive højere i praksis. Hans far blev dog ved med at sige, at det var for lavt, men han hørte ikke efter.
4
Det er rigtig nok, at han har underskrevet på opstartsskemaet om bortkørsel af jord. Byggelederen sagde dog, at der ikke ville blive tale om så meget, da byg-geriet jo skulle placeres så højt som muligt. Han er aldrig blevet præsenteret for en aftale om, at bortkørslen skulle komme til at koste 60.000 kr.
De valgte omfangsdræn fra, da Vidne 2 sagde til dem, at det ikke var nød-vendigt, når de placerede huset så højt som muligt. Der står imidlertid rigtig meget vand i haven, som det ses af billederne fra skønsforretningen. Begge na-bohuse er blevet bygget højere, så der løber vand til fra alle sider. Det kan godt være, at skønsmanden ikke har ment, at det påvirker prisen, men han er sikker på, at det påvirker prisen, når der samler sig så meget vand rundt om huset.
Det er rigtig nok, at han under telefonsamtalen med Vidne 1 ikke omtalte det med husets højdeplacering. Det var fordi han ville kontakte en advokat først.
Vidne 2 har forklaret, at han er ansat som sælger og byggerådgiver hos HusCompagniet. Det har han været i 4 år. Han har oprindelig været Idrætsudøver og er oplært i arbejdet hos HusCompagniet. Han har deltaget i flere mø-der med Sagsøgte og dennes familie. Han har ikke hørt noget om, at de ønskede huset opført ½ meter over terræn eller så højt som muligt. Huset blev placeret i helt normal sokkelkote, 15 cm over vej, som det sker for de fleste plane grunde i nyudstykninger. Han har aldrig været med til at bygge med en sokkelhøjde på ½ meter. Han har heller ikke i forbindelse med selv byggeriet få-et noget at vide om, at husets placering skulle være forkert. Sagsøgte havde da også selv godkendt tegningerne og detajlprojektet.
Det er ham, som har haft den indledende kontakt med Sagsøgte, men det er ikke ham, som har søgt om byggetilladelsen. Det var der andre i virksomheden, som stod for. Det var heller ikke ham, som var tilstede ved op-startsmødet. Det var byggelederen, som tog over fra dette tidspunkt. Det var ham, som i den indledende fase indhentede geoteknisk rapport og tog kontakt til entreprenøren for at få en pris på pilotering. Det er rigtig nok, at den ekstra fundering kom til at koste 479.000 kr. oveni købesummen. Bygherren fik på den baggrund forhandlet et afslag på købesummen for grunden, så grundsælgeren kom til at betale noget af denne ekstrapris.
Sokkelhøjden blev fastsat til 15 cm over vejen, hvilket er helt sædvanligt. Han ved ikke, om man kunne have undgået at køre overskudsjord væk, hvis man havde bygget højere. Det var ikke noget, som blev overvejet.
Han drøftede ikke omfangsdræn med Sagsøgte. Det gør han, hvis det giver mening i den indledende fase, f.eks. hvis en ejendom ligger i en dal, så der kommer vand fra begge sider. Når en ejendom – som her – placeres over
5
terræn på en flad grund, er det ofte naturligt med en terrasse med fald. Det er helt op til bygherren selv, om der ønskes riste eller dræn. HusCompagniet står heller ikke for havearbejdet.
Forevist fotos af græsplænen taget af skønsmanden i januar måned har vidnet forklaret, at han mener, at det er helt normalt, og at han ofte har spillet fodbold på sådanne arealer. Han så ikke noget behov for at råde bygherren til at få dræn.
Foreholdt mail ekstrakten side 103 kan han ikke huske, hvad det var med en forsinkelsestank. Han ved ikke, hvorfor han lige har sammenkoblet det med det afsatte beløb til at køre jord væk.
Vidne 3 har forklaret, at han er far til Sagsøgte. Han har sammen med sin søn og resten af familien deltaget i et møde med Vidne 2, hvor de bad om, at huset blev placeret 50 cm over jorden. Vidne 2 svarede dem, at det var kommunen, som bestemte højden, hvilket de accep-terede, men de bad samtidig om, at huset blev placeret så højt som muligt. Vidne 2 noterede det ned og sagde bagefter, at det så ikke var nødvendigt med dræn, når de byggede så højt.
Da byggeriet gik i gang, protesterede han overfor to ingeniører. Han påpegede, at huset lå alt for lavt i forhold til de øvrige huse rundt på vejen, men de pågæl-dende sagde, at de blot fulgte deres tegninger.
Parternes synspunkter
HusCompagniet har gjort gældende, at Sagsøgte skal betale fak-turaen med renter fra forfaldstidspunktet. Sagsøgte har ikke be-vist, at der var aftalt en sokkelkote ½ meter over terræn eller højest mulig sok-kelkote. Der fremgår intet af de skriftlige dokumenter herom, og Sagsøgte burde have fået forholdet afklaret, hvis der var noget af det, som han havde skrevet under på, som han ikke havde forstået. Der kan ikke lægges vægt på Vidne 3's vidneforklaring, allerede fordi vidnet ikke taler eller forstår dansk. Endelig har sokkelhøjden ingen betydning for ejendommens pris i handel og vandel.
HusCompagniet har endvidere gjort gældende, at det var aftalt, at HusCom-pagniet skulle stå for bortskaffelsen af overskudsjord, at der er bortkørt den fak-turerede mængde, og at prisen herfor var aftalt i den oprindelige aftale. Sagsøgte har endvidere ikke bevist, at der er bortkørt for megen jord. Det var tværtimod nødvendigt at fjerne jorden, da den ikke var egnet som ha-vejord.
6
HusCompagniet har endelig gjort gældende, at det ikke var aftalt, at firmaet skulle udføre omfangsdræn, og at Sagsøgte ikke har bevist, at HusCompagniet har tilsidesat en rådgivningsforpligtelse i relation til anlæggel-se af omfangsdræn.
Sagsøgte har gjort gældende, at han har betalt entreprisesummen, og at HusCompagniet ikke har bevist, at der er indgået aftale om, at han skal betale yderligere. Efter entreprisekontraktens almindelige betingelser § 06 er en-hver ændring af parternes aftalegrundlag kun gyldigt med begges parters skriftlige accept, men der er ikke indgået skriftlig aftale om betaling af 60.000 kr. for bortkørsel af jord. HusCompagniet har også været meget passiv ved først at fremsende fakturaen flere måneder efter slutregningen.
Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at det var en for HusCompagniet kendelig forudsætning for ham, at huset blev bygget så højt som muligt, og at det derfor ikke har været nødvendigt at fjerne så meget over-skudsjord. Hans forklaring herom er understøttet af hans fars forklaring samt Vidne 1's udtalelser under skønsforretningen samt baggrunden for HusCompagniets spørgsmål til skønsmanden. Under alle omstændigheder bur-de HusCompagniet have bygget med en højere sokkel, så der ikke skulle være fjernet så meget overskudsjord. HusCompagniet er et professionelt typehus-fir-ma og har en overordnet forpligtelse til at sikre sig, at kunden i byggefasen er fuldt orienteret om og bekendt med, hvordan huset placeres på grunden, her-under i højden, og denne forpligtelse har HusCompagniet ikke opfyldt, hvorfor det i sagen omhandlede krav bør bortfalde i medfør af aftalelovens § 36.
Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at opgørelsen af bortkør-sel af overskudsjord under alle omstændigheder er forkert, og at udgiften der-for i hvert fald skønsmæssigt bør nedsættes til halvdelen svarende til det afsatte beløb på 30.000 kr.
Sagsøgte har endelig gjort gældende, at HusCompagniet ved Vidne 2 har vejledt om, at omfangsdræn var unødvendigt, hvorfor dette ik-ke er etableret i anlægsfasen. Da der som det ses i skønsrapporten er meget vand i haven, burde HusCompagniet have vejledt herom. HusCompagniet skal derfor erstatte ham forskellen på prisen ved anlæg af omfangsdræn i anlægsfa-sen og nu. Denne prisforskel udgør 11.000 kr., som derfor skal modregnes i HusCompagniets eventuelle krav.
Rettens begrundelse og resultat
Det er ikke bevist, at huset er opført med en lavere sokkelkote end aftalt skrift-ligt. Sagsøgte og dennes far, som ikke taler eller forstår dansk, har forklaret, at de anmodede om, at huset blev opført så højt som muligt. Sælgeren
7
har imidlertid afvist dette, og det er ikke mod dennes forklaring bevist, at det var kendeligt for Huscompagniet, at der var tale om en afgørende og væsentlig forudsætning for bygherren. Afdelingsleder Vidne 1 har ubestridt ikke væ-ret med til aftaleindgåelsen, og det er derfor uden betydning, hvad denne i gi-vet fald måtte have udtalt sig herom i forbindelse med skønsforretningen.
Sagsøgte har underskrevet en aftale om, at HusCompagniet skulle forstå bortkørsel af jord. Som anført ovenfor har Sagsøgte ikke be-vist, at det var en kendelig forudsætning, at huset blev opført så højt som mu-ligt, og han har heller ikke i øvrigt bevist, at det ikke var nødvendigt at bortkøre den jord, som blev kørt bort. Som følge heraf er han pligtig at betale for den bortkørte jord. Efter de fremlagte vejesedler er det imidlertid alene bevist, at der er bortkørt 247 m2 jord, hvorfor fakturaen inklusive moms nedsættes til 56.260 kr.
Sagsøgte fik opført sit hus før naboejendommene på en flad grund. Retten finder ikke, at det alene ved et foto af græsplænen med vand i ja-nuar er bevist, at HusCompagniet som rådgiver har handlet ansvarspådragen-de ved ikke udtrykkeligt at anbefale Sagsøgte at få lagt omfangs-dræn i forbindelse med husets opførsel. Som følge heraf har Sagsøgte derfor ikke bevist at have noget erstatningskrav i anledning af, at det vil koste ham mere at anlægge dræn på nuværende tidspunkt.
Som følge af det anførte skal Sagsøgte derfor til HusCompagniet betale 56.260 kr. med renter som påstået.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb (herunder flere syn- og skøn) og udfald fastsat til 34.140 kr. i alt. Heraf udgør retsafgift af det vundne beløb 1.650 kr., udgifter til syn- og skøn 2.500 kr. (det ene spørgsmål var irrelevant og HusCompagniet fik heller ikke medhold heri), og 30.000 kr. et passende skøns-mæssigt beløb til advokat. HusCompagniet er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Inden 14 dage skal Sagsøgte til HusCompagniet Sjælland A/S betale 56.260 kr. med procesrente fra den 14. september 2017 samt sagsomkostninger med 34.140 kr.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
