Forfattere: Bitten Wissing Kjærgaard
Udgivelsesdato: 30. november 2023
ISBN: 9788757457162
- Side 89 -
...kommuner, lejemål omfattet af lejelovens § 6, stk. 2-4, samt § 32 og lejemål, hvor lejen fastsættes frit, jf. lejelovens § 54, stk. 3-5. Spørgsmålet, om der kan aftales nettoprisindeksering efter lejelovens § 53 i omkostningsbestemte lejeforhold og for gennemgribende moderniserede lejemål, jf. lejelovens § 19, stk. 1, og 2, behandles i afsnit 3.1.1.
(...)
- Side 90 -
Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 1, at §§ 42-48 ikke kan fraviges til skade for lejer. Reglerne om omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan heller ikke fraviges til skade for lejer, jf. lejelovens § 41. I hvilket omfang reglerne om forbedringslejeforhøjelse kan fraviges, behandles i afsnit 3.2.
(...)
...boligreguleringsloven, hvorfor det bør overvejes, om parterne nu kan aftale en anden regulering, så længe den ikke er til skade for lejer, jf. lejelovens § 53, stk. 1 og 2. Denne ændrede ordlyd kan bl.a. have betydning for, om parterne kan aftale, at lejen reguleres efter andre lovregler, end lejemålet er omfattet af. Dette spørgsmål behandles i afsnit 3.1.2.
...aftales nettoprisindeksering efter lejelovens § 53 for omkostningsbestemte lejemål. Denne problematik behandles i afsnit 3.1.1.1. Herudover har lovgiver ved sammenskrivningen af leje- og boligreguleringsloven utilsigtet fjernet hjemlen for nettoprisindeksering for lejemål omfattet af lejelovens kapitel 3. Denne problematik behandles i afsnit 3.1.1.2.
- Side 91 -
...boligreguleringslovens § 5, stk. 2, 20 20. I såkaldte gennemgribende lejemål fastsættes lejen efter det lejedes værdi i stedet for efter den omkostningsbestemte leje, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2. også fremover kan reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt., dog ikke efter en trappelejeaftale, men efter udviklingen i nettoprisindekset.
(...)
...lejemål, hvor lejen blev fastsat omkostningsbestemt efter den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1. 23 23. Se også ministerens svar på spørgsmål 58 i forbindelse med behandlingen af lovforlaget. Her anføres bl.a., at boligreguleringslovens § 9 a træder i stedet for den forslåede regel i lejelovens § 53, stk. 2. Det fremgår dog samtidig, at der
(...)
- Side 92 -
...trappelejeregulering efter de tidligere regler i lejelovens § 53, stk. 2, jf. eksempelvis U 2010.785 H. 24 24. Patrick Møller Toftegaard : Aftalt regulering efter udviklingen i nettoprisindekset i omkostningsbestemte lejemål (TBB 2016.450), Edlund og Grubbe : Boliglejeret (2022), s. 204, note 34, Dons og Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring (2019), s. 78.
(...)
...boligreguleringslovs § 9 a var et alternativ til den ensidige lejeregulering, som kunne finde sted efter § 7 – dvs. uden hjemmel i den oprindelig aftale. De to reguleringsformer udelukkede derfor ikke nødvendigvis hinanden. 27 27. Patrick Møller Toftegaard : Aftalt regulering efter udviklingen i nettoprisindekset i omkostningsbestemte lejemål (TBB 2016.450).
(...)
...driftsudgifter, i perioder på 2 år ad gangen reguleredes efter nettoprisindekset. Det burde dermed også være muligt at kombinere en aftale om nettoprisindeksering efter 2019-lejelovens § 53, stk. 2, med omkostningsbestemt lejeforhøjelse, herunder muligheden for at nettoprisindeksere driftsudgifter 2 år ad gangen, efter den dagældende boligreguleringslovs § 9 a.
(...)
...2019-lejelovens § 53, stk. 2, for et omkostningsbestemt lejemål. Boligretten fandt, at en sådan aftale gyldigt kunne indgås. Retten lagde bl.a. vægt på, at sådanne aftaler ifølge Højesteretspraksis kunne indgås før lovændringer i 2015, og at bestemmelsens ordlyd i sig selv ikke gav holdepunkter for, at denne ikke fandt anvendelse på omkostningsbestemte lejemål.
(...)
- Side 93 -
...§ 53, stk. 2. 28 28. TBB 2016.450, Edlund og Grubbe : Boliglejeret (2022), s. 204, note 34, Dons og Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring (2019), s. 78, Juul-Sandberg : Det lejedes værdi (2022), s. 187 ff. Dette gælder således lejekontrakter, som er indgået før 1. juli 2022, hvor den nye lejelov trådte i kraft, jf. lejelovens § 207, stk. 1.
...regulerede kommuner. Herefter fremgår af § 6, stk. 1, 2. pkt., at lejelovens § 53 ikke gælder for ejendomme i regulerede kommuner. Det betyder, at for omkostningsbestemte lejeforhold eller gennemgribende moderniserede lejemål kan der ikke aftales nettoprisindeksering efter lejelovens § 53, stk. 2. Der findes ikke en særskilt hjemmel andet sted i lejeloven.
(...)
...Lovforslaget blev dog aldrig vedtaget, da der blev udskrevet folketingsvalg. I skrivende stund er lovforslaget ikke blevet genfremsat, men der er sendt et nyt lovforslag i høring. Hensigten er, at lovforslaget skal træde i kraft 1. januar 2024, og at ændringer vedrørende nettoprisindeksering skal gælde med tilbagevirkende kraft til den 1. juli 2022.
(...)
- Side 94 -
Retstilstanden på nuværende tidspunkt er dog foreløbigt, at der for lejekontrakter indgået efter 1. juli 2022 ikke kan indgås aftaler om nettoprisindeksering efter lejelovens § 53, stk. 2, for lejeforhold omfattet af lejelovens § 19, stk. 1 og 2.
Det har været et omtvistet spørgsmål, om parterne kan aftale, at reglerne om omkostningsbestemt leje finder anvendelse på et lejemål, som ikke er omfattet af reglerne. Da formuleringen af lejelovens § 53, stk. 2, er blevet ændret pr. 1. juli 2022, behandles lejeaftaler indgået før og efter denne dato særskilt.
- Side 97 -
Den tidligere formulering i lejelovens § 53, stk. 2, 1. pkt., blev indført i 1979 sammen med reglerne om trappelejeregulering. Dengang fremgik følgende af § 53. stk. 2:
(...)
- Side 98 -
...lejeforhold, der ikke kan træffes aftale om, at lejen reguleres på anden måde. Bestemmelsen præciserer således, at der alene kunne aftales trappelejeregulering i beboelseslejeforhold, og at andre typer af aftaler netop var ugyldige. Der kunne fortsat indgås aftaler om eksempelvis pristalsregulering i erhvervslejeforhold, som dengang var omfattet af lejeloven.
(...)
Den nuværende ordlyd må tolkes i lyset af historikken. Det betyder, at lejelovens § 53, stk. 2, om nettoprisindeksering må anses for den eneste undtagelse til regulering af lejen efter §§ 42-48. Det betyder, at parterne heller ikke efter 1. juli 2022 kan aftale regulering af lejen efter andre regler end i §§ 42-48 eller
- Side 99 -
...blev erstattet af reglerne om nettoprisindeksering af lejen i 2015, 38 38. Lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af lov og leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer. jf. lejelovens § 53, stk. 2. Spørgsmålet blev afklaret ved U 2010.785 H.
(...)
...for endeligt fastslået, at der kan indgås kombinationsregulering for så vidt angår de tidligere gældende regler om trappelejeregulering og lejeforhøjelse som følge af forøgede skatter og afgifter. Det samme må gælde for de nuværende regler om nettoprisindeksering af lejen i lejelovens § 53, stk. 2, da det blot er reguleringsmåden, der har ændret sig.
- Side 100 -
Et andet væsentligt spørgsmål er, om udlejer skal tage forbehold for at bevare retten til regulering efter de almindelige regler i kombination med en aftale om nettoprisindeksering. Dette spørgsmål blev bl.a. behandlet i forarbejderne til lejelovens § 53 i 2015:
(...)
- Side 102 -
Sammenfattende kan udlejer således aftale nettoprisindeksering efter lejelovens § 53, stk. 2, og forbeholde sig retten til regulering efter lejelovgivningens almindelige regler. Udlejer kan dog uden forbehold herom varsle forbedringslejeforhøjelse.
...har aftalt en alternativ reguleringsmåde. Den relevante retspraksis, som belyser spørgsmålet, vedrører den tidligere lejelovs § 53, stk. 2, 1. pkt., og aftaler om regulering efter omkostningsbestemt leje, jf. herved afsnit 3.1.2.1. Det samme vil dog gøre sige gældende for aftaler, der er indgået i strid med den nugældende lejelovs § 53, stk. 1. og 2.
(...)
- Side 103 -
...for en ugyldig trappelejeaftale. Det betyder, at et ugyldigt aftalevilkår kan tilsidesættes delvist, således at aftalevilkåret fortsat begrænser udlejers ret til at varsle lejeforhøjelse. Udlejer vil i så fald skulle varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, men begrænset af, hvad reglerne om omkostningsbestemt leje ville føre til.
(...)
- Side 104 -
...tilfælde være mest korrekt, at udlejers legale lejeforhøjelser begrænses af den leje, som er aftalt. Det må gælde, selvom aftalen er i strid med lejelovens § 53, stk. 1 og 2. Dette resultat stemmer bedst overens med den typiske hensigt med sådanne aftalevilkår og de bagvedliggende hensyn. 53 53. Karnov leje- og boliglove (2022), s. 149, note 390.
- Side 112 -
...1 og 2, indgået efter 1. juli 2022 dermed ugyldige. Der er dog et lovforslag i høring, som bl.a. medfører, at der kan aftales nettoprisindeksering i lejeforhold i regulerede kommuner. Hensigten er, at loven skal træde i kraft 1. januar 2024, og at ændringerne vedrørende nettoprisindeksering skal gælde med tilbagevirkende kraft til den 1. juli 2022.
(...)
...sammenholdt med den tidligere gældende lejelovs § 53, stk. 2, 1. pkt., medfører, at der ikke kan træffes aftale om, at lejeregulering skal ske efter andre lovregler, end lejemålet er omfattet af. Det betyder, at parterne eksempelvis ikke kan aftale, at reglerne om omkostningsbestemt leje skal gælde i et lejemål omfattet af reglerne om det lejedes værdi.