Landsskatterettens kendelse af 27. september 2004 i sag 2-5-1883-0161

Klagen vedrører kurs på løsørepantebreve erhvervet i forbindelse med salg af restaurant.

Personlig indkomst

Skatteforvaltningen har ansat kursen på to løsørepantebreve til 95, selvangivet til kurs 60.

Landsskatteretten finder, at skatteforvaltningens afgørelse af 1. april 2003 er ugyldig.

Det fremgår af sagen, at klageren ved købsaftale af 16. september 2000 indgik aftale med B og C om overdragelse af restaurationsvirksomheden ”Café D”, beliggende X. Af købsaftalen fremgår bl.a., at købesummen udgør 1.050.000 kr., således at den kontante betaling udgør 250.000 kr., medens to pantebreve på hver 400.000 kr. udgør den resterende betaling. Det fremgår tillige, at ”Pantebrevet kan helt eller delvis indfries til kurs 95 inden for en periode på 2 år fra overtagelsen. Overtagelsen kan finde sted den 1. november.”

Af købekontrakt af 30. november 2000 fremgår, at købesummen for virksomheden skulle fordeles således:

Af pantebrevene fremgår, at de forrentes fra den 1. december 2000 med 10 % p.a., og at ydelsen betales hver den første i hver måned, 1. gang den 1. januar 2001. Til sikkerhed for alle betalinger efter løsørepantebrevene giver køberne kreditor panteret i følgende genstande samt i deres forsikringssummer:

”Alt driftsinventar og driftsmateriel der til enhver tid beror i Café D, som drives fra lokalerne i X, som debitor og pantsætter har brugsret til i henhold til aftale med ejendommens ejer A/B Y hvori debitor er andelshaver, samt den til ”Café D” hørende goodwill.”

Af pantebrevene fremgår tillige om forkøbsret, at:

”Debitor har i indtil 24 måneder efter 1/12 2000 at regne køberet til nærværende sælgerpantebrev til kurs 95 %. Debitor har i øvrigt almindelig forkøbsret til nærværende sælgerpantebrev – uden tidsbegrænsning – på samme vilkår, som bevisligt kan opnås hos tredjemand og med 14 dages acceptfrist fra underskrevet tilbud ved anbefalet skrivelse er kommet debitor i hænde.”

Virksomheden er beliggende i lejede lokaler i Andelsboligforeningen Y. Det fremgår af telefax af 30. november 2000 fra et advokatfirma til formanden for andelsboligforeningen, at klageren på følgende vilkår får genindtrædelsesret i andelslejligheden, hvor Café D drives:

”...

I perioden fra den 1. december 2000 til den 30. november 2005 har A førsteret til at overtage andelslejligheden, såfremt B & C misligholder enten sine forpligtelser overfor andelsboligforeningen eller sine forpligtelser overfor A i henhold til den mellem A og B & C indgået købekontrakt, herunder særligt misligholdelse af de i forbindelse med købekontrakten oprettede pantebreve store i alt DKK 800.000.

...”

Det fremgår tillige af sagen, at køberne af caféen har selvangivet kursen på pantebrevene til 96.

Skatteforvaltningens afgørelse

Skatteforvaltningen har fastsat kursen på pantebrevene til 95. Det er anført, at der intet er aftalt om kursen på pantebrevene i købekontrakten af 30. november 2000, men at der foreligger en købsaftale underskrevet allerede den 16. september 2000, hvori det er nævnt, at det deri omtalte pantebrev indenfor en to års periode helt eller delvist kan indfries til kurs 95.

Skatteforvaltningen er derfor af den opfattelse, at der skal benyttes kurs 95 ved opgørelse af salgssummen.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har gjort gældende, at skatteforvaltningens afgørelse af 1. april 2003 er ugyldig.

Repræsentanten har anført, at skatteforvaltningen ikke skriftligt har hørt skatteforvaltningen i køberens bopælskommune om kursen på pantebrevene, således som foreskrevet i afskrivningslovens § 45, stk. 5. Skatteforvaltningen har i øvrigt erkendt den manglende høring, jf. skrivelse af 31. juli 2003, hvoraf bl.a. fremgår, at tilkendegivelsen fra skatteforvaltningen i køberens bopælskommune kun var indhentet telefonisk.

Repræsentanten har endvidere påklaget skatteansættelsen for indkomståret 2000, idet det under henvisning til den foreliggende korrespondance m.v. er gjort gældende, at anvendelsen af kurs 60 fastholdes ved opgørelsen af salgssummen.

Den i købsaftalen anførte passus om hel eller delvis indfrielse til kurs 95 er efter repræsentantens opfattelse udtryk for et tilbud om ”rabat” på yderligere udbetaling inden for to år. Køberne har ikke benyttet sig af dette tilbud.

Repræsentanten har henvist til en skrivelse af 14. april 2002 foretaget af Restaurant E ApS, hvor salgskurserne for de to omhandlede pantebreve er vurderet. Konklusionen af vurderingen er:

”Begge løsørepantebreve ville samlet have en værdi for sælger A på anslået KURS 60 på afståelses tidspunktet.

Dette er ca. 5-6 kurs point lavere end normal værdien på løsørepantebrevene, hvilket skyldes der kun er en tidsbegrænset genindtrædelsesret til andelslejemålet for sælger.

Løsørepantebrevene ville som følge af, at der kun er genindtrædelsesret for A og IKKE for en ny kreditor ved afståelse af løsørepantebrevene IKKE kunne sælges samlet for KURS 60.

Jeg anslår under de givne vilkår at løsørepantebrevet A. med 1.prioritet ville have haft, i tilfælde af salg, en salgsværdi på ca. kurs 60 netto til sælger (da der her er en rimelig sikkerhed i inventar & driftsmidler, og løsørepantebrevet B. ville have haft en salgsværdi på ca. 30, såfremt der ville kunne findes en investor til dette løsørepantebrev der er uden reel sikkerhed.

Pantebrevene ville dog formentlig være særdeles svært omsættelige, da professionelle opkøbere kræver indtrædelsesret til lejemålet for panthaver.

Ovennævnte kurser er udregnet efter vor erfaring med køb af restaurations løsørepantebreve igennem de sidste ca. 15 år.

De primære krav og forhold som lægger til grund for vurderingen er i prioriteringsrækkefølge i dette tilfælde flg.:

• Indtrædelsesret i lejemålet
• Løsørepantebrevenes prioritets stilling
• Løsørepantebrevenes rente og afviklingstid (den effektive forretning) i forhold til risikoen
• Lejen – Lejekontraktens kvm. lej og vilkår i øvrigt
• Købers kontante indskud (udbetaling og driftskapital)
• Virksomhedens omsætning
• Beliggenheden
• Vurdering af debitor(erne)”

Landsskatteretten har anmodet skatteforvaltningen om en udtalelse om, hvornår den telefoniske henvendelse til skatteforvaltningen har fundet sted, ligesom der er anmodet om notat eller lignende fra telefonsamtalen.

Skatteforvaltningen har udtalt, at telefonsamtalen har fundet sted primo januar 2003 med en medarbejder fra 1. ligningskontor i skatteforvaltningen. Da telefonnotatet er forlagt erindres navnet på medarbejderen desværre ikke.

Det fremgår af afskrivningslovens § 45, stk. 4, at den skatteansættende myndighed for sælger træffer afgørelse om den samlede salgssum og fordelingen heraf også med direkte bindende virkning for køber, såfremt den skatteansættende myndighed for sælger og køber ikke er den samme. Af § 45, stk. 5, fremgår, at afgørelser om den samlede salgssum og fordelingen efter stk. 4 ikke kan træffes uden forudgående høring af den eller de skatteansættende myndigheder, der i øvrigt foretager skatteansættelsen af sælger eller køber.

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 5, at det påhviler skatteforvaltningen at foretage høring af skatteforvaltningen i køberens bopælskommune. Det svar, som den hørte skatteforvaltning afgiver, skal efterfølgende fremsendes til klageren i overensstemmelse med de almindelige partshøringsregler.

Landsskatteretten finder, at afskrivningslovens § 45, stk. 5, indeholder en obligatorisk høringsregel, og at manglende høring i medfør af denne bestemmelse må føre til ugyldighed af ansættelsen. Retten bemærker, at en telefonisk høring, der ikke understøttes af et notat eller lignende ikke kan anses for en høring, der opfylder betingelsen i afskrivningslovens § 45, stk. 5.

Skatteforvaltningens afgørelse af 1. april 2003 er derfor ugyldig.