Landsskatterettens kendelse af 09. december 2005 i sag 2-2-1860-0204

Info
  • SKM2005.521.LSR

Resumé:

En andelsboligforening skulle ophørsbeskattes efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven ved foreningens sidste udlejede lejligheds overgang til andelsbolig. Ved opgørelsen af den skattepligtige avance skulle den senest kendte offentlige ejendomsvurdering indgå som anskaffelsessum.

Sagen vedrører ophørsbeskatning ved overgang af en andelsboligforenings sidste lejemål til skattefri anvendelse, herunder opgørelse af den erhvervsmæssige del af avancen.

 

Landsskatterettens afgørelse

 

Skatteforvaltningen har ansat skattepligtig fortjeneste ved overgang af lejemål til 196.946 kr.

 

Landsskatteretten ansætter den skattepligtige fortjeneste til 81.706 kr.

 

Sagens oplysninger

A/B A (herefter andelsboligforeningen) ejer en ejendom, hvis lejligheder har været anvendt dels til udleje til andelshaverne (den skattefri anvendelse) og dels til udleje til ikke-andelshavere. Det sidste lejemål overgik til den skattefri anvendelse i indkomståret 2003.

 

Af vurderingsforretning af 6. marts 2003 - udfærdiget af statsaut. ejendomsmægler MDE & Valuar CDV - fremgår blandt andet:

 

"(…)

2.0 Skønstema At fastsætte ejendommen *) markedsværdi som udlejningsejendom jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællgesskaber § 5 stk. 2 litra b.

 

*) Markedsværdi er den vurderede sum, for hvilken et aktiv skulle kunne oversættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidig uvildige parter efter rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

 

2.1 Formål Til brug for fastsættelse af andelskronens værdi på vurderingstidspunktet.

 

2.2 Copyright Vurderingen må ikke, uden min skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten og ikke til andre formål end her angivet hverken helt eller delvist.

(…)

7.0 Konklusion Efter således at have gennemgået de forhold der er nødvendige for besvarelse af det opstillede skønstema, ansætter jeg ejendommens kontante markedsværdi til Kr. 4.500.000,00

(…)"

 

Skatteforvaltningens afgørelse

Ophørsbeskatning efter selskabsskattelovens § 5, stk. 6, er ansat til 196.946 kr.

 

Der er tale om et ophør af den erhvervsmæssige virksomhed. Hjemmel for beskatningen af ejendomsavance fremgår af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6 sammenholdt med selskabsskattelovens § 5, stk. 6. Der henvises til SKM 2002.39, SKM 2002.433 og SKM 2003.211.

 

Avancen er opgjort således:

 

Afståelsessum (vurderingen)                            4.500.000 kr.

Anskaffelsessum                                                  1.900.000 kr.

Stiftelsesomkostninger                                               64.118 kr.

Renovering af vinduer/altaner og låneomk.                 91.815 kr.

Altanrenovering - statstilskud                                  203.665 kr.             2.259.598 kr.      

 

Antenneanlæg                                                           18.912 kr.

Vaskerianlæg                                                            11.670 kr.

Klimaanlæg                                                              51.000 kr.

Gaskedel                                                                  58.750 kr.

Skattemæssige afskrivninger, installationer                -52.964 kr.                 87.368 kr.

 

Tillæg, Ebl § 5, stk. 1 (1993-2002)                         100.000 kr.

Tillæg, Ebl § 5, stk. 2 (forbedring 1994)                      2.231 kr.           102.231 kr.  2.449.197 kr.

 

Avance inden fradrag                                                                                                  2.050.803 kr.

Fradrag, Ebl. § 6, stk. 2 (15 %)                                                                                     307.620 kr.

Skattepligtig avance                                                                                                    1.743.182 kr.

 

Erhvervsmæssig andel (94/832 x 1.743.182 kr.)  196.946 kr.                                                         

 

Andelsboligforeningens påstand og argumenter

Andelsboligforeningens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at ejendomsavancen ikke skal beskattes, samt subsidiær påstand om, at den skattepligtige del af avancen skal ansættes til et lavere beløb.

 

Principal påstand

Udvidelsen af kredsen af andelshavere med den deraf følgende indskrænkning i udlejning af lejligheder til ikke-medlemmer er en kapitaludvidelse for andelsboligforeningen, og der er således ikke erhvervet nogen skattepligtig indkomst.

 

Det tidligere skattedirektorat har tidligere bemærket, at der ikke var grundlag for at karakterisere kapitalindskuddet som skattepligtig indkomst. Direktoratet fandt ikke, at der efter bestemmelsen i selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, skete nogen form for afhændelse, afståelse eller opgivelse af et formuegode ved udvidelse af kredsen af andelshavere. Der henvises til Jens Petri i TfS 1995.707 og Niels Grubbe i TfS 1996.148 og 2001.62.

 

Det har uden undtagelse været retstilstanden i en årrække, at der ikke sker beskatning ved udvidelse af kredsen af andelshavere. Denne retstilstand blev bekræftet af Skattedirektoratets udtalelse. Der er således en årelang fast ligningspraksis for, at der ikke skal ske beskatning ved udvidelse af kredsen af andelshavere. En ændring kræver en klar lovhjemmel, og denne findes ikke.

 

Den ændring af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6, og § 5, stk. 4 og 6, der fandt sted i 1994, bevirker hverken efter ordlyden eller forarbejderne, at der blev indført en ny hjemmel til at foretage beskatning af en andelsboligforening, der indskrænker udlejningen af lejligheder til ikke-medlemmer som en nødvendig følge af udvidelsen af kredsen af andelshavere.

 

Subsidiær påstand

I skatteforvaltningens opgørelse af avancen er handelsvurderingen pr. 20. marts 2004 anvendt som afståelsessum. Repræsentanten er ikke enig i, at det er handelsvurderingen, der skal benyttes, men den på ophørstidspunktet senest kendte offentlige ejendomsvurdering. Der henvises til SKM 2004.461 ØLD.

 

Som afståelsessum skal derfor benyttes den offentlige vurdering pr. 1. januar 2002 på 3.300.000 kr., hvorfor den skattepligtige avance skal ændres til 81.706 kr., jf. nedenstående beregning:

 

Avancen er opgjort således:

Afståelsessum (vurderingen)                            3.300.000 kr.

Anskaffelsessum                                                  1.900.000 kr.

Stiftelsesomkostninger                                               64.118 kr.

Renovering af vinduer/altaner og låneomk.                 91.815 kr.

Altanrenovering - statstilskud                                  203.665 kr.             2.259.598 kr.      

 

Antenneanlæg                                                           18.912 kr.

Vaskerianlæg                                                            11.670 kr.

Klimaanlæg                                                              51.000 kr.

Gaskedel                                                                  58.750 kr.

Skattemæssige afskrivninger, installationer                -52.964 kr.                 87.368 kr.

Tillæg, Ebl § 5, stk. 1 (1993-2002)                         100.000 kr.

Tillæg, Ebl § 5, stk. 2 (forbedring 1994)                      2.231 kr.           102.231 kr.  2.449.197 kr.

 

Avance inden fradrag                                                                                                   850.803 kr.

Fradrag, Ebl. § 6, stk. 2 (15 %)                                                                                   127.620 kr.

Skattepligtig avance                                                                                                    723.183 kr.

 

Erhvervsmæssig andel (94/832 x 723.183 kr.)               81.706 kr.

 

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af selskabsskatteloven § 5, stk. 6, jf. stk. 4, at foreninger m.v. omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6, som helt eller delvis ophører med at drive erhvervsmæssig virksomhed, skattemæssigt stilles som ved ophør af virksomhed og salg til handelsværdi af de aktiver og passiver, der er i behold hos foreningen m.v. på tidspunktet for ophøret af driften af den erhvervsmæssige virksomhed.

   

Ved den ændrede anvendelse af andelsboligforeningens sidste lejlighed fra at have været udlejet til et ikke-medlem til at blive benyttet af et medlem på andelsbasis ophørte andelsboligforeningen helt med at drive erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskatteloven § 5, stk. 6, jf. § 1, stk. 4 og 5. Andelsboligforeningen er derfor med rette blevet ophørsbeskattet i det indkomstår, i hvilket den erhvervsmæssige virksomhed er ophørt. Den erhvervsmæssige virksomhed bestod i udlejning af 1 lejlighed i andelsboligforeningens faste ejendom.

 

Ophørsbeskatningen skal ske efter principperne i ejendomsavancebeskatningsloven, dog således at den skattepligtige avance opgøres som en forholdsmæssig del af den efter ejendomsavancebeskatningsloven beregnede avance svarende til forholdet mellem den erhvervsmæssige anvendelse og den ikke-erhvervsmæssige anvendelse af den faste ejendom i perioden efter ikrafttrædelsen af lov nr. 374 af 18. maj 1994, jf. lovens § 17, stk. 2.

 

Der henvises til Landsskatterettens praksis, jf. blandt andet afgørelse af 29. november 2001, offentliggjort i TfS 2002.214.

 

Afståelsessummen ansættes til markedsværdien på overgangstidspunktet. Den ensidigt indhentede vurdering af 6. marts 2003, der er indhentet til brug for fastsættelse af andelskronens værdi, kan ikke tillægges vægt ved ansættelse af markedskursen. Henset til at den offentlige ejendomsværdi af ejendommen pr. 1. januar 2002 på 3.300.000 kr. var den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet, samt at der ikke kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder såsom ombygning eller forbedringer af ejendommen, at der ses grundlag for at anse den senest bekendtgjorte ejendomsvurdering for uegnet som udgangspunkt for fastsættelsen af ejendommens handelsværdi, kan det tiltrædes, at den kontantomregnede afståelsessum ansættes til 3.300.000 kr.

 

Da der i øvrigt er enighed om opgørelsen af den skattepligtige avance tiltrædes repræsentantens subsidiære påstand. Den skattepligtige fortjeneste ansættes til 81.706 kr.