Landsskatterettens afgørelse af 19. september 2017 i sag 16-1072297

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes af G1 P/S. H1 ApS (klager) har ejet ejendommen i perioden 30. september 2007 – 1. oktober 2013.

Det vurderede grundareal er på 26.347 m², som er bebygget med 1 bygning. Ejendommen er beliggende ud til [Vej 1] ([Vej 2]) i den vestlige del af By Y1.

Der fremgår af BBR-registret følgende om ejendommen:

Bygning 3 er opført i 1962 og om-/tilbygget i 1978. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 1 etage. Det bebyggede areal udgør 2.664 m², det samlede bygningsareal udgør 2.664 m² og erhvervsarealet er i alt 2.664 m².

Ifølge historiske oplysninger i BBR er de tidligere bygninger nr. 1, 2 og 4-9, ikke registreret på ejendommen pr. 30. september 2012.

Ejendommen er handlet d. 15. november 2005 for 83.000.000 kr. og d. 17. december 2007 for 118.400.000 kr.

By Y1 kommunalbestyrelse har d. 9. juni 2010 vedtaget lokalplan […] for center- og erhvervsområdet By Y1, som sagens ejendom er omfattet af. Formålet med lokalplanen var at udvikle området fra traditionelt erhvervsområde til et egentligt bycenterområde med butiksarealer på mindst 300 m² orienteret mod ”boligen”. Ifølge bilag 10 til lokalplanen, jf. kortbilag 2 er bebyggelsesomfanget i område A3 = 19.000 m² og i område D3 = 3.000 m².

Vurderingsankenævn […] har d. 5. november 2012 afgjort en klage over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 og nedsat denne fra 89.000.000 kr. til 77.000.000 kr. Nævnet lagde vægt på, at ejendommen var handlet i 2005 til 83.000.000 kr. og i 2007 til 118.400.000 kr. Nævnet nedsatte ejendomsværdien med 15 % i forhold til ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008.

Der er fremlagt købsaftale for ejendommen af 1. oktober 2013, hvor klager sælger ejendommen (26.347 m²) til G2 A/S for 50.000.000 kr. med tillæg af 25 % moms, i alt 62.500.000 kr. Der er i prisfastsættelsen taget højde for sælges ansvarsfraskrivelse. Ejendommen overtages med eksisterende bygninger, som køber forestår nedrevet til købers ejendomsudviklingsprojekt: Center- og erhvervsområdet By Y1 med udstykning af sokkelgrunde til opførelse af butikker, restauranter mv. Salget betragtes som salg af byggegrund, da køber ønsker ejendommen nedrevet.

Det blev under retsmødet i Landsskatteretten oplyst af SKAT, at momsen fra handlen på 12.500.000 kr. var indbetalt af sælger og modsat afløftet af køber.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 til 70.000.000 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:

SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien anvendt en lejefaktor på 24. Lejefaktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand. Værdien af kælderarealer er indeholdt i værdien af øvrige erhvervsmæssigt benyttede lokaler.

SKAT har ved afgørelse af 29. september 2014, efter anmodning, genoptaget vurderingen og nedsat grundværdien:

Tidligere grundværdi: 64.640.000 kr.
Ny grundværdi: 38.322.200 kr.
Nedsættelse: 26.178.800 kr.

Grundlaget for genoptagelsen var, at SKAT havde lavet en åbenbar sagsbehandlingsfejl ved at anvende en anden bebyggelsesprocent end den, der fremgår af lokalplan […].

SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen bl.a. udtalt føl­gende:

”Vi kan supplerende oplyse, at sagen vedrører genoptagelse af ejendomsvurderingen, hvis den er lavet på et faktuelt forkert grundlag, fx planforhold.

Klager har godtgjort, at SKAT har lavet vurderingen på et faktuelt forkert grundlag med henvisning til planforholdene. Klager har også vedlagt dokumentation, som støtter og underbygger anmodningen om, at grundværdien er forkert.

Vi henviser også til de afsnit i anmodningen af 30. april 2014, hvor advokaten præciserer forholdene:

Side 2 nederst:
”Det gøres gældende, at den fastsatte offentlige grundværdi vurdering for 2010 og 2011 ikke afspejler de reelle forhold.”

Side 3, 2. og 3. afsnit:
”Det gøres gældende, at SKAT fejlagtigt har ansat bebyggelsesprocenten…”

”Det gøres gældende, at denne forskel i bebyggelsesprocenten skal tillægges betydning ved grundværdiansættelsen…”

Vi er opmærksomme på, at der på side 3 henvises til et regnestykke, hvor advokaten skriver, at ejendomsværdien med uændret værdi af bygningerne i de pågældende år er henholdsvis 49.939.342 kr. (2010) og 49.939.342 (2011).

Vi bemærker dog, at advokaten her henviser til den negative forskelsværdi (uændret værdi af bygningerne), som der var vurderingen i pr. 1. oktober 2010.

Vi har derfor kun taget stilling til grundværdien.

I forhold til ejendomsværdien kan vi supplerende oplyse, at Vurderingsankenævnet ([…]) ved afgørelse af 5. november 2012 har fastsat ejendommens værdi til 77.000.000 kr.”

Skatteankestyrelsen har forelagt sagen for SKAT til udtalelse. SKAT har i den anledning udtalt:

”I har bedt om SKATs bemærkninger til jeres indstilling om ansættelse af en ejendomsværdi pr. 1/10 2012 på 62.500.000 kr. på nævnte ejendom.

Jeres indstilling begrundes med, at ejendommen i 2013 er handlet for 50.000.000 kr. plus moms, i alt 62.500.000 kr.  I gør gældende, at der ikke er ændringer på ejendommen i den mellemliggende periode, og at prisniveauet må antages at være omtrentligt det samme på vurderings- og handelstidspunktet.

SKAT kan som udgangspunkt tilslutte sig denne antagelse.

Vi gør opmærksom på, at ejendommen i SKATs systemer er registreret med Adresse Y1, og har været det siden i hvert fald vurderingen i 1996.

Det fremgår af momsangivelser fra det købende og det sælgende selskab, at deres købsmoms hhv. deres salgsmoms i de relevante perioder har en størrelse, der gør, man må antage, momsen fra handlen på 12.500.000 kr. er indbetalt og modsat afløftet. Sælger har med andre ord indbetalt salgsmomsen på 12.500.000 kr., og køber har tilsvarende fået refusion for negativ moms som følge af handlen med ejendommen.

Efter SKATs opfattelse skal afsnit, H.A.3.1 i den juridiske vejledning, der citeres i Skatteankestyrelsens indstilling, forstås således, at i det øjeblik, der sker salg til slutbruger, der ikke er momsregistreret, hvorfor momsen ikke længere kan afløftes, vil momsen indgå i købsprisen, det køber er villig til at betale. Der er efter vores opfattelse ikke tale om en vurderingsmæssig forskrift, men alene en oplysning om den statistiske behandling og sammensætning af oplyste handelspriser. 

Den momsmæssige behandling af levering af byggegrunde behandles i Den Juridiske vejledning, afsmit D.A.5.9.5.

Der skal derfor, i det omfang, handelsprisen lægges til grund ved ansættelse af ejendomsværdien, efter SKATs opfattelse IKKE tillægges moms. Ingen af handlens parter har fået fri rådighed over en købspris, respektive fået sin likviditet belastet (bortset fra kortvarigt) indeholdende også momsen ad de 50.000.000 kr. Køber har i det konkrete tilfælde netop ikke været villig til at betale 62.500.000 kr. for ejendommen, men netto alene 50.000.000 kr.

SKAT indstiller, at hvis man ved ansættelse af ejendomsværdien som det væsentlige lægger den oplyste handelspris til grund, IKKE tager hensyn til moms, og ansætter en ejendomsværdi på 50.000.000 kr.

Der gøres opmærksom på, at bygningerne på ejendommen er nedrevet i 2014, at der er foretaget matrikulære ændringer og sket nybyggeri på ejendommen og naboejendommene siden handelstidspunktet. Bebyggelsen er beliggende på sokkelgrunde eller tilnærmelsesvis sokkelgrunde.

Ejendommen består nu af et større parkeringsareal (fælles for flere ejendomme) og en butiks- og kontorbygning på tilnærmelsesvis sokkelgrund med gavlfacade mod [Vej 2].

Der gøres dog opmærksom på, at ejendommen er handlet efter handlen i 2013, hvor overtagelsestidspunktet var 24. januar 2014. Overtagelse efter den efterfølgende handel er registreret 10. nov. 2015. Der foreligger ingen oplyst handelspris og der er tilsyneladende ikke er tale om en handel mellem uafhængige parter. Selskaberne har fælles adresse og der ses et delvist sammenfald i ledelsessammensætningen med hensyn til direktion og bestyrelse.

Der gøres endvidere opmærksom på, at grundens fremtidige anvendelse i overensstemmelse med lokalplanen, på salgstidspunktet forudsatte nedrivning af bygninger i et betydeligt omfang, ligesom sælger har fraskrevet sig normalt ansvar.”

Klagerens opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 skal nedsættes til 50.000.000 kr.

Repræsentanten har til støtte for påstanden bl.a. anført følgende:

”På vegne af H1 ApS (herefter “Klager”) skal jeg herved påklage den af SKAT trufne afgørelse af den 29. september 2014, vedlagt som bilag 1. Ved afgørelsen blev ejendomsværdien for ejendommen beliggende Adresse Y2, ejendomsnummer […] pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 fastsat uændret, desuagtet at grundværdien blev væsentlig nedsat.

PÅSTAND
Ejendomsværdien for ejendommen beliggende Adresse Y2, ejendomsnummer […] nedsættes til 49.939.342 kr. pr 1. oktober 2010 og 43.682.200 kr. pr. 1. oktober 2012.

SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER
Ved anmodning af 30. april 2014 anmodede Klager om nedsættelse af både grundværdien og ejendomsværdien for ejendommen beliggende Adresse Y2, ejendomsnummer […] pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012. Kopi af anmodningen vedlægges som bilag 2.

Ved den i bilag 1 trufne afgørelse nedsatte SKAT grundværdien med henholdsvis 25.121.500 kr. for 2010 og 26.317.800 kr. for 2012, men undlod at nedsætte ejendomsværdien tilsvarende.

Det gøres gældende, at ejendomsværdien skal nedsættes tilsvarende, således at forskelsværdien, jf. vurderingslovens § 5, stk. 2, er uændret.

Det følger således af vurderingslovens § 9, stk. 1, at der “ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.”

Det gøres gældende, at grunden udgør en del af den faste ejendom og derfor indgår i ejendomsværdien. Dette understøttes blandt andet af vurderingslovens § 10, stk. 1, hvorefter der “ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter,”

Rettigheder og byrder af offentligretlig karakter skal således indgå i ejendomsværdien, uanset at rettigheden eller byrden alene vedrører grunden. Tilsvarende følger det af vurderingslovens § 13, stk. 2 og dens forarbejder, at rettigheden eller byrden af offentligretlig karakter alene skal tillægges vægt ved grundværdivurderingen, såfremt rettigheden eller byrden vedrører grunden (i modsætning til hvis rettigheden eller byrden vedrører bygningerne).

Som følge af at der for Højesteret verserer en sag, som efter Klagers opfattelse kan have betydning for afgørelsen af nærværende sag, anmodes om, at denne sag stilles i bero afventende Højesterets afgørelse.

Den omtalte sag er optrykt i SKM2013.847.ØLR og vedrører en ejer af en sommerhusejendom, som ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 blev indrømmet et nedslag på 250.000 kr. SKAT henførte det fulde nedslag til bygningsværdien, mens grundværdien blev fastholdt uændret.

Østre Landsret fandt, at der i almindelighed er sammenhæng mellem grundværdi og ejendomsværdi. Som følge heraf burde en nedsættelse af ejendomsværdien give anledning til overvejelser om, hvorvidt også grundværdien skulle nedsættes.

Det er Klagers opfattelse, at denne afgørelse kan sammenlignes med nærværende sag. Det er således de samme vurderingsprincipper, som gælder i forhold til ejendommen I SKM2013.847.ØLR og nærværende ejendom. Det forhold, at SKM2013.847.ØLR vedrører en ejerbolig, og nærværende sag vedrører en erhvervsejendom kan ikke begrunde, at de lovbestemte vurderingsprincipper anvendes forskelligt i de to sager.”

Repræsentanten har efterfølgende indsendt følgende:

”Med henvisning til Skatteankestyrelsens brev af den 25. februar 2016 kan jeg oplyse, at den omhandlende ejendom stod tom i en længere periode, herunder i hele perioden fra 2010 til 2012.

Til yderligere støtte for, at ejendomsværdien i 2010 og 2012 oversteg handelsværdien på de pågældende tidspunkter henvises til det salg af ejendommen til uafhængig 3. mand, som fandt sted den 1. oktober 2013. Kopi af den indgåede købsaftale vedlægges som bilag 3. Som det fremgår heraf var den aftalte købesum 50.000.000 kr.

På baggrund af det stedfundne salg af ejendommen i 2013 til en pris på 50.000.000 kr. gøres gældende, at ejendomsværdien i 2010 og 2012 på henholdsvis 77.000.000 kr. og 70.000.000 kr. overstiger handelsværdien af ejendommen på de pågældende tidspunkter, og at ejendomsværdien ved vurderingen i både 2010 og 2012 skal nedsættes til 50.000.000 kr.

Endelig vedlægges som bilag 4 de forespurgte ejendomsskattebilletter for 2010 og 2012, idet det bemærkes, at ejendomsskattebilletten for 2010 er baseret på vurderingen i 2008. Bemærk i øvrigt at ejendomsskatten i 2012 blev nedsat i forbindelse med SKATs behandling af sagen.”

Repræsentanten har sendt følgende e-mail som svar på SKATs supplerende bemærkninger:

”Jeg er uforstående over for, at SKAT skriver, at de ikke har taget stilling til ejendomsværdien. SKAT nævner jo direkte, at de er klar over, at genoptagelsen angik både grundværdi og ejendomsværdi.

I forhold til spørgsmålet om, hvorvidt Landsskatteretten bør behandle sagen om ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 i lyset af Vurderingsankenævnets afgørelse heraf i 2012 gøres opmærksom på, at grundværdien efterfølgende er blevet nedsat betydeligt. På grund af sammenhængen mellem ejendomsværdien og grundværdien – som både Østre Landsret og senere Højesteret i dom af 22. september 2015 i sag 81/2014 har anerkendt – er der nye oplysninger i sagen, som ikke forelå til bedømmelse i Vurderingsankenævnet, og som utvivlsomt ville have medført et ændret resultat. Hertil kommer også, at oplysningerne om salgsprisen i 2013 heller ikke forelå ved Vurderingsankenævnets afgørelse i 2012.

Blot til orientering bemærkes, at vurderingsnormen for ejendomsværdi og grundværdi er identisk for både ejerboliger og erhvervsejendomme. Det forhold at SKAT vurderingsteknisk beregner ejendomsværdien forskelligt i de to situationer betyder ikke, at der ikke som udgangspunkt består en sammenhæng mellem grundværdien og ejendomsværdien.

Til sidst vil jeg også nævne den sammenhæng mellem grundværdi og ejendomsværdi som består i, at grundværdien aldrig kan overstige ejendomsværdien med tillæg af nedrivningsudgifter.”

Repræsentanten har indsendt følgende indsigelser af 19. april 2017 overfor Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:

”Jeg har modtaget Skatteankestyrelsens korrigerede sagsfremstilling og forslag til afgørelse af den 27. marts 2017.

Som det fremgår af den korrigerede sagsfremstilling og forslag til afgørelse (og som i øvrigt også var tilfældet med den oprindelige sagsfremstilling og forslag til afgørelse) er der enighed om, at det foretagne salg af ejendommen i 2013 er udtryk for ejendommens handelsværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Uenigheden består i, hvorvidt handelsværdien skal ansættes til 50 mio. kr. eller 62,5 mio. kr. (50 mio. kr. + moms).

Det er ubestridt, at ejendommen er handlet mellem uafhængige parter til 50 mio. kr. + moms. Det er ligeledes ubestrideligt, at der er tale om en handel mellem momspligtige personer, hvor køberen har momsfradrag. For både køber og sælger udgør handelsværdien af ejendommen således 50 mio. kr., da momsudgiften er neutral.

Skatteankestyrelsen har til støtte for, at handelsværdien (og dermed ejendomsværdien) skal ansættes til 50 mio. kr. med tillæg af moms, henvist til SKATs juridiske vejledning afsnit H.A.3.1, hvor følgende er anført om moms på byggegrunde:

"Fra 1. januar 2011 skal der beregnes moms på salg af byggegrunde, når sælger er afgiftspligtig i momslovens forstand.

En solgt grund indgår i det statistiske grundlag for fastsættelse af grund­ værdiniveauer med den konstaterede salgspris, uanset om der indgår moms i salgsprisen eller ej. Det afgørende er, at der er en køber, der har været villig til at købe grunden til den pågældende pris. Købers overvejelser i købssituationen er uafhængige af, hvorledes købsprisen er sammensat."

Det gøres gældende, at den pågældende passus fra SKATs juridiske vejledning ikke kan tages som udtryk for, at handelsværdien (og dermed ejendomsværdien) skal ansættes med tillæg af moms. Dette gælder i særlig grad i en situation som denne, hvor køber kan fradrage momsudgiften, og hvor den reelle overdragelsessum er 50 mio. kr.

I øvrigt bemærkes, at SKATs statistiske materiale udarbejdes på baggrund af de handelspriser, som fremgår af tinglysningssystemet. I henhold til tinglysningssystemet er handlen af denne ejendom sket ved 3 skøder lyst den 24. januar 2014.

Som det fremgår, er den kontante købesum i de 3 skøder uden moms således:

Skøde 1 - Adresse Y2: 8.000.000 kr.
Skøde 2 - Adresse Y3: 10.000.000 kr.
Skøde 3 - Adresse Y4: 32.000.000 kr.
I alt: 50.000.000 kr.

Kopi af de 3 skøder vedlægges som sagens bilag 5.

Som det fremgår af ovenstående, er handlen registreret og indgået i SKATs statistiske materiale med en salgspris på 50 mio. kr. og ikke 62,5 mio. kr., som anført af Skatteankestyrelsen.

At det er oplysningerne fra tingbogen, som indgår i SKATs statistiske materiale, er mundtligt blevet bekræftet af SKAT, ligesom SKAT har bekræftet, at den pågældende ejendom er indgået i SKATs statistiske materiale med en salgspris på 50 mio. kr. og ikke 62,5 mio. kr. som anført af Skatteankestyrelsen.

Såfremt Skatteankestyrelsen fortsat er i tvivl om forståelsen af den pågældende passus fra SKATs juridiske vejledning, skal jeg henstille til, at Skatteankestyrelsen retter henvendelse til SKAT med henblik på en afklaring.”

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed. Det følger af vurderingslovens § 9, stk. 1.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien foretages et skøn over samtlige de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2, 2. pkt.

Ejendommen er handlet jf. købsaftale af 1. oktober 2013 for 50.000.000 kr. + moms 12.500.000 kr., i alt 62.500.000 kr. Ejendommen er handlet som et nedrivningssalg og fri for lejemål.

Landsskatteretten lægger til grund, at handlen er sket mellem uafhængige parter, at der ikke er foretaget ændringer på ejendommen fra vurderingstidspunktet til salgstidspunktet, og at prisniveauet på de 2 tidspunkter er omtrentligt det samme. Det er herefter rettens opfattelse, at ansættelsen af ejendomsværdien kan tage udgangspunkt i købsaftalen af 1. oktober 2013.

Der gælder, at der fra 1. januar 2011 skal beregnes moms på byggegrunde, når sælger er afgiftspligtig i momslovens forstand.

Det fremgår af momsangivelser fra det købende og det sælgende selskab, at momsen fra handlen på 12.500.000 kr. er indbetalt af sælger og modsat afløftet af køber.

Retten finder under hensyn hertil, at handelsprisen for ejendommen skal ansættes uden moms til 50.000.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter ejendomsværdien til 50.000.000 kr.