Byrets dom af 27. juni 2018 i sag Københavns Byret, BS 38A-7134/2016

Parter

A

(v/adv. Rasmus Nilsson-Børresen)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/adv. fm. Mads Høeg Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

Peter Lind Larsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 17. november 2016 og vedrører prøvelse af en afgørelse af 19. august 2016 fra Skatteankenævnet, hvorefter A er skattepligtig af værdien af fri bolig i indkomstårene 2008 - 2012, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 5.

A har nedlagt følgende påstande:

Principalt:

Sagsøgers skatteansættelser nedsættes med kr. 102.857 i indkomståret 2008, kr. 99.491 i indkomståret 2009, kr. 104.234 i indkomståret 2010, kr. 105.418 i indkomståret 2011 og kr. 95.010 i indkomståret 2012.

Subsidiært:

Sagsøgers skatteansættelser for indkomstårene 2008, 2009, 2010, 2011 og 2012 hjemvises til fornyet behandling, hvor den skattemæssige værdi af fri bolig beregnes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering og den private andel af ejendommen Y1-adresse ansættes til 50% i forhold til ejendomsværdi.

Mere subsidiært:

Sagsøgers skatteansættelse for indkomstårene 2008, 2009, 2010, 2011 og 2012 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT, hvor den skattemæssige værdi af fri bolig beregnes på baggrund af købesummen for den udlejede andel af ejendommen, hvor den private andel af ejendommen Y1-adresse ansættes til 50 % både i forhold til hjemfaldspligt og ejendomsværdi.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse og subsidiært, at sagen hjemvises til SKAT.

Oplysningerne i sagen

G1, senere G2, overtog pr. 11. marts 2004 ejendommen Y1-adresse i Y2-by.

A var hovedanpartshaver i G2 i den relevante periode, indkomstårene 2008-2012.

Købesummen var ifølge skødet 2.196.905,85 kr. Den 31. marts 2005 betalte køber yderligere 772.931 kr. til Y3 Kommune til dækning af frikøb af kommunens tilbagekøbsret, der var sikret ved tinglyst deklaration.

I G2’s årsrapporter er den faktiske kontante anskaffelsessum for ejendommen inkl. forbedringer opgjort til i alt 3.304.178 kr. eller 3.304.177 kr.

Det fremgår af Skatteankenævnets afgørelse, at ejendomsvurderingerne for ejendommen var følgende:

Den 1. oktober 2007:           kr. 3.300.000,-

Den 1. oktober 2008:           kr. 3.300.000,-

Den 1. oktober 2009:           kr. 2.400.000,-

Den 1. oktober 2010:           kr. 2.400.000,-

Den 1. oktober 2011:           kr. 2.900.000,-

Ved lejekontrakt underskrevet den 25. december 2003 udlejede G2 pr. 1. januar 2004 ejendommens stueetage til A og hans ægtefælle. A boede fortsat til leje i ejendommen i indkomstårene 2008-2012.

Ifølge BBR-meddelelse udgør det samlede bygningsareal 110 m2, som er beboelsesareal. Der er henregnet 0 m2 til erhverv. Derudover er der registreret 110 m2 kælder.

Den årlige leje ifølge lejekontrakten var oprindeligt 4.550 kr. pr. måned. Lejen er efterfølgende blevet opjusteret. Ifølge de særlige vilkår i lejekontraktens § 11 er huslejen afstemt og afstemmes til enhver tid markedsmæssig husleje og vilkår. Ejendomsskatter og forsikringer påhviler udlejer. Ifølge lejekontraktens § 5 leverer udlejer varme, varmt vand og el.

I forbindelse med en generel kontrol af selskabers og hovedaktionærers regelefterlevelse anmodede SKAT ved brev af 10. januar 2014 A om en række oplysninger vedrørende indkomstårene 2008-2012, herunder en redegørelse for værdien af fri bolig, kontospecifikationer for selskabets udgifter til ejendommen, dokumentation for egenbetaling/husleje, dokumentation for ejendommens anskaffelsespris og kopi af eventuelle aftaler mellem selskabet og A.

A indsendte ikke alt det efterspurgte materiale. På et møde med SKAT den 5. maj 2014 forklarede A, at han ikke havde bilagene mere.

Fra A modtog SKAT kontospecifikationer for selskabets udgifter for ejendommen for 2008-2012 og kontospecifikationer for ejendomsskatter for 2010-2012. Fra A’s revisor modtog SKAT opgørelser over fri bolig, men også kun for 2010-2012. A oplyste, at hele kælderen blev anvendt til erhverv af medarbejdere i G2.

Ifølge det indsendte materiale havde A i de omhandlende indkomstår betalt følgende årlige husleje til selskabet:

SKAT lagde ved afgørelse af 12. maj 2014 til grund, at selskabet havde afholdt alle driftsudgifterne på ejendommen, herunder ejendomsskatter, el, varme og forsikring. Oversigt over driftsudgifterne fremgår af afgørelsen. En del af de medregnede udgifter fremkom på baggrund af de indsendte oplysninger, og en del beroede på SKATs skøn.

SKAT fandt ved afgørelsen, at A var skattepligtig af værdien af rådigheden over boligen tillagt sparet privatforbrug i indkomstårene 2008-2012 med de beløb, der er indeholdt i A’s principale påstand.

Ved beregningen udgjorde den private andel af værdien af fri bolig 80 pct.

A fremlagde for skattemyndighederne en oversigt over ejendommen, hvorefter der er 110 m2 beboelsesareal i stuen og 110 m2 erhvervsareal i kælderen. På denne baggrund var det A’s opfattelse, at den private andel af ejendommen skulle udgøre 50 pct.

Den private andel af udgifter til el, varme og forsikring er på baggrund af de af A angivne oplysninger om brugen af ejendommen sat til 50 pct. i SKATs afgørelse. Det fremgår ligeledes af opgørelsen, at værdien til beskatning i de enkelte indkomstår er fraregnet A’s egenbetaling af husleje til selskabet.

Ved Skatteankenævnets afgørelse af 19. august 2016 blev SKATs afgørelse stadfæstet. Af afgørelsen fremgår bl.a.:

"En person anses bl.a. for hovedaktionær, hvis han ejer eller inden for de sidste fem år har ejet 25 % eller mere af aktiekapitalen, eller hvis han råder eller har rådet over mere end 50 % af stemmeværdien jf. aktieavancebeskatningslovens § 4.

Klageren er hovedaktionær, idet han ejer mere end 25 % af aktiekapitalen i selskabet G2 (tidligere G1), cvr-nr. …11, ifølge de offentliggjorte regnskaber.

Det fremgår af regnskaberne, at klageren ejer mere end 5 % af anparterne i selskabet i årene 2008 - 2012. Det findes derfor ikke sandsynliggjort, at klageren faktisk har overdraget anparterne i år 2006.

Efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedaktionær, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bolig til rådighed medregne værdien af rådigheden over boligen ved opgørelsen af sin skattepligtige indkomst. Værdien beregnes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9.

SKAT har benyttet anskaffelsessummen. Dette er korrekt jf. ligningslovens § 16, stk. 9.

Værdien sættes til 5 % af beregningsgrundlaget med tillæg af 1 % af den del af beregningsgrundlaget efter ejendomsværdiskattelovens § 4 A, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 % af resten.

Ifølge vurderingslovens § 33, stk. 5, foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig, og på den øvrige del af ejendommen, hvis ejendommen benyttes erhvervsmæssigt i væsentlig omfang, hvilket efter praksis vil sige, at mindst 25 % af ejendomsværdien kan henføres til den erhvervsmæssige andel. Der er altså tale om fordeling efter værdi og ikke efter areal.

Der er ikke foretaget en vurdering efter vurderingslovens § 33, stk. 5. Det vil således være et skøn, hvor stor en andel af ejendomsværdien, der kan henføres til erhvervsarealet.

Ejendommens kælderareal udgør 110 m2 og husets beboelsesareal udgør 110 m2. Det er ubestridt, at kælderen anvendes erhvervsmæssigt. Kælderarealet har vurderingsmæssigt ikke samme værdi som den øvrige del af ejendommen. Nævnet finder således, at SKATs skøn, hvorefter 20 % af ejendommens værdi henføres til den erhvervsmæssige del, for passende.

Skatteankenævnet finder i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte det af SKAT udøvede skøn i forbindelse med de skønnede driftsudgifter vedrørende ejendommens omkostninger til el, varme og forsikring.

Skatteankenævnet stadfæster hermed SKATs afgørelse."

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A, der har forklaret bl.a., at baggrunden for selskabets køb af ejendommen i 2004 var dels et ønske om at skaffe mere plads til medarbejdere i virksomheden, dels et likviditetsspørgsmål. Der blev bl.a. indrettet kantine, etableret udsugning og sat en væg op i kælderetagen. Derefter var kælderetagen arbejdsplads for 5-6 medarbejdere. Der var grafisk produktion og kontorer for to journalister og en sælger. I to år sad der også to medarbejdere i stueetagen. Han ved ikke, hvorfor erhvervsbrugen ikke er registreret i BBR. Efter overdragelsen af ejendommen fik han et møde hos en kvindelig sagsbehandler i SKAT ved navn US eller NS i anledning af, at han skulle leje stueetagen. Han medbragte lejekontrakten og spurgte, hvordan han skulle forholde sig. Han fik at vide, at han skulle følge den almindelig markedsleje i området, og at han så ikke ville blive beskattet. På telefonisk anmodning modtog han efterfølgende et notat om dette fra den pågældende sagsbehandler. Der var ingen forbehold i notatet. Han hørte derefter ikke noget fra SKAT før 2014. Den betalte leje blev i alle årene indberettet. Efter en dom fra Højesteret rettede kommunen henvendelse om hjemfaldspligten og betaling af 772.931 kr. Kælderetagen har ikke været benyttet privat overhovedet. En vaskemaskine og tørretumbler blev endda flyttet til et udhus. Adgangen mellem kælder og stueetage blev spærret af. Da han blev udtaget til kontrol i 2014 og var til møde, fik han indtryk af, at SKAT ikke ville udlevere notatet, idet hans anmodning herom blev affærdiget. Notatet forsvandt, efter at der under en stormflod i 2011 kom vand i ejendommens kælder. Der skete vandskade på nogle ringbind. Ved en fejl blev de pågældende ringbind taget med af skraldemændene, da de efter aftale med forsikringsselskabet skulle fjerne noget skadet inventar. Han ved ikke, om papirerne i øvrigt stod til at redde. Han ville have forholdt sig anderledes, hvis han havde fået en anden besked i 2004. Det er revisor, der har stået for beregningen af værdien af ejendommen i regnskaberne. Han husker ikke, hvor meget ombygningen af kælderetagen kostede. Der er ikke blevet foretaget andre ting ved ejendommen. Han bor stadig i ejendommen, som hans søn har overtaget.

Parternes synspunkter

A har i påstandsdokument af 28. marts 2018 anført følgende:

Det gøres gældende, at nærværende sag er principiel, idet den berører en central skattemæssig problemstilling omkring sagsøgtes inkonsekvente anvendelse af vurderings- og værdiansættelsesprincipper. Sagsøger gør eksempelvis gældende, at det er selskabets egen værdiansættelse som danner grundlag for beskatningsgrundlaget, men ikke selskabets værdimæssige fordeling på baggrund af arealet, og laver dermed en skattemæssig ”cherrypicking” som næppe bør accepteres overfor den skattepligtige.

Ejendommens værdiansættelse

Det gøres gældende, at der ikke er enighed om beregningsgrundlagets størrelse.

Det gøres gældende, at sagsøgte ikke på den ene side kan gøre gældende, at de vurderingstekniske principper for værdiansættelse af en ejendom skal anvendes ved fordelingen af den erhvervsmæssige andel af ejendommen, og på den anden side gøre gældende, at værdien af hjemfaldspligten skal indgå 100% i beskatningsgrundlaget uden skelen til, at denne ikke udgør nogen selvstændig værdi ud fra de vurderingstekniske principper, eller at hjemfaldspligten næppe skal medregnes for den del af ejendommen som ikke stod til sagsøgers rådighed, jf. princippet i vurderingslovens § 35, stk. 1 og ligningslovens § 16, stk. 9, 6. pkt.

Det bestrides, at den frikøbte hjemfaldspligt skal indgå med mere end 50% i ejendomsværdifastsættelsen, idet der reelt blot var tale om tabsbegrænsning i forhold til en øget fremtidig forpligtelse, og det alene er det lejedes værdi der interessant ved beregningen.

Det gøres gældende, at der heller ikke i den offentlige ejendomsvurdering var taget højde for den pålagte hjemfaldspligt i værdiansættelsen, hvorfor det savner klar hjemmel at tillægge ejendomsværdien den fulde værdi af frikøbet iht. ligningslovens § 16 a, stk. 5.

Det gøres gældende, at såfremt sagsøgte påstår, at der er taget højde for hjemfaldspligten i ejendomsvurderingen, så er den offentlige ejendomsvurdering også på det grundlag behæftet med væsentlige fejl og mangler, idet værdien ikke er reguleret som følge af sagsøgers frikøb.

Ved anvendelse af den reelle anskaffelsespris for det lejede medfører det, en lavere ejendomsværdi for indkomstårene 2009-2012 end den som er anvendt af SKAT til beregning af den beskattede værdi, i indkomståret 2008 er den offentlige ejendomsværdi højere end den faktiske anskaffelsessum iht. ovenstående betragtning.

Ved anvendelse af ejendommens værdi i handel og vandel, herunder den faktiske anskaffelsespris så gøres det gældende, at denne endvidere er sammensat på baggrund af en fuld udnyttelse af kælderen til selskabet, og at værdien af denne udgør 50% af købesummen og ikke 25% som SKATs fejlbehæftede vurderingstekniske systemer måtte anvende.

Det må ubestridt lægges til grund, at det areal som selskabet anvendte i sin købsovervejelser har været kælderarealet, idet dette skulle anvendes til selskabets primære drift.

Henset til, at de 110 kvm kælder udgjorde halvdelen af husets areal, gøres det på det foreliggende grundlag gældende, at dette også skal udgøre halvdelen af den ejendomsværdi som vil skulle anvendes ved fastsættelse af den skattepligtige værdi iht. ligningslovens § 16A, stk. 5.

Det gøres på tilsvarende vis gældende, at ejendommens forbrugsafgifter skal deles efter samme fordelingsnøgle som ejendomsværdien, idet en kælder utvivlsom kræver mere opvarmning end en stueetage og elforbruget utvivlsom har været højere i erhvervsdelen end den private henset til virksomhedens formål og elektronik.

Grundlaget for beskatning efter ligningslovens § 16 a, stk. 5

Det gøres gældende, at sagsøger har søgt råd og vejledning hos SKAT og er blevet oplyst at parterne blot skulle anvende en markedsleje ved fastsættelse af huslejens størrelse.

Det gøres gældende, at den fastsatte husleje er udtryk for markedslejen.

Det gøres gældende, at sagsøger har en berettiget forventning til at kunne indstille både sin privatøkonomi, såvel som selskabets økonomiske overvejelser på den vejledning og rådføring denne modtager fra SKAT som kompetent myndighed indenfor dette komplekse retsområde.

Det gøres gældende, at sagsøgers provokation ikke er opfyldt idet notatet ikke er fremlagt, og at dette således skal tillægges processuel skadesvirkning for sagsøgte, og at sagsøgers udsagn herom må lægges til grund.

Såfremt sagsøgers udsagn om den afgivne vejledning lægges til grund gøres det gældende, at lejen skal fastsættes til markedslejen, som i mangel af anden dokumentation skal ansættes til det i lejeaftalen anførte beløb.

Endeligt gøres det gældende, at sagsøgte var fuldt vidende omkring sagsøgers forventning til beskatningsgrundlaget, og uanset dette ikke foretog sig noget vedrørende ændring af beskatningsgrundlaget før 11 år efter mødet hos SKAT, og sagsøgte således har udvist retsfortabende passivitet.

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 28. marts 2018 anført følgende:

Til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gøres det overordnet gældende, at A som hovedanpartshaver har haft rådighed over fri bolig i indkomstårene 2008-2012 og derfor skal beskattes af værdien heraf, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 5, jf. nedenfor, afsnit 1. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over beskatningens størrelse, jf. nedenfor, afsnit 2.

Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte Skatteankenævnets afgørelse.

Beskatning af fri bolig

Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 5, at en hovedaktionær, der modtager udbytte fra sit selskab i form af, at der stilles en helårsbolig til rådighed, skal medregne værdien heraf tillagt eventuelt sparet privatforbrug ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

A var i indkomstårene 2008-2012 hovedanpartshaver i selskabet G2, som i alle omhandlende indkomstår stillede en helårsbolig til rådighed for A, jf. selskabet årsrapporter og lejekontrakten (bilag B-F og bilag I).

På den baggrund skal A beskattes af værdien heraf tillagt sparet privatforbrug, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 5.

A gør i stævningen, side 2, gældende, at han ikke skal beskattes af rådigheden over helårsboligen, fordi lejekontrakten med selskabet blev indgået efter forudgående forespørgsel hos SKAT. Han gjorde det samme synspunkt gældende for både SKAT og skatteankenævnet (bilag 1a, side 6).

Af SKATs mødereferat af 5. maj 2014 (bilag N) mellem A og en skattemedarbejder fremgår, at (bilag N, side 2, øverst):

”A fortalte at han i 2003 talte med en medarbejder i SKAT. Her spurgte A om det var ok at han betalte 5500 kr. i husleje om måneden. Medarbejderen talte med en kollega og vendte tilbage og sagde at det var ok. Jeg oplyste, at reglerne om fri bolig blev skærpet i 2001 efter tv programmet ”De riges paradis”. Derfor var det allerede i 2003 de nuværende regler der gjaldt. Hvis A ikke havde noget på skrift, så kunne det være umuligt at afgøre, om der har været tale om en generel vejledning eller om der havde foregået en reel sagsbehandling.” [min understregning]

SKAT opfordrede altså A til at dokumentere den påståede forudgående henvendelse til myndigheden, men opfordringen blev aldrig opfyldt.

I processkrift af 29. august 2017 opfordrer sagsøgeren Skatteministeriet til at fremlægge det notat, der efter sagsøgerens forklaring er udarbejdet af SKAT angående et møde om værdiansættelse af husleje efter markedsværdien.

SKAT undersøgte dette i forbindelse med den første afgørelse og i forbindelse med anmodning om aktindsigt i et eventuelt notat. Ved afgørelse af 27. januar 2017 traf SKAT afgørelse om A’s anmodning om aktindsigt (bilag O) med følgende begrundelse:

”Vi har gennemgået dine skattesager i SKAT ligning, som er et digitalt journalsystem. Notatet findes ikke i sagerne. 

Vi har endvidere efterlyst notatet i SKATs fysiske Arkiv, hvilket desværre heller ikke gav noget resultat.

Vi er derfor ikke i stand til at sende dig det ønskede notat fra mødet.”

Sagsøgerens standpunkt om, at der har været et møde, hvor der er blev udarbejdet et notat, må derfor afvises som udokumenteret. Det bemærkes, at manglende fremlæggelse af et notat, der ikke findes, ikke kan tillægges Skatteministeriet processuel skadevirkning.

Det må også have formodningen imod sig, at en skattemedarbejder har rådgivet i direkte modstrid med gældende regler på området, hvorfor A bærer bevisbyrden herfor. Der er imidlertid hverken ved skattemyndighedernes behandling af sagen eller med stævningen fremlagt nogen form for dokumentation for denne forespørgsel, som bestrides.

Under alle omstændigheder, vil A ikke kunne støtte ret på en sådan vejledning, som er i direkte modstrid med lovgivningen og derfor ikke kan bringe en berettiget forventning hos modtageren, jf. U.2006.3273.H (SKM2006.553.HR)

I stævningen, side 2, gør A endvidere gældende, at en eventuel skattepligt af fri bolig er fortabt ved passivitet. Dette bestrides.

En hovedanpartshavers skattepligt af værdien af fri bolig er hjemlet i lov, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 5, og kravet kan derfor alene fortabes i tilfælde af, at kravet er forældet efter forældelseslovens regler, eller hvis skatteforvaltningens regler om genoptagelse ikke er opfyldt. Dette er imidlertid ikke tilfældet i denne sag – hvilket A da heller ikke har gjort gældende.

Skatteansættelsen vedrører indkomstårene 2008-2012, og SKATs afgørelse er truffet den 12. maj 2014. Afgørelsen er dermed truffet inden for den forlængede ligningsfrist på seks år i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 5, som A som hovedanpartshaver er omfattet af, jf. skattekontrollovens § 3 B, stk. 1, nr. 2.

Det bemærkes ex tuto, at A ikke har dokumenteret, at Skatteministeriet har udvist retsfortabende passivitet.

Beskatningens størrelse

A har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over beskatningens størrelse.

For det første anfægter sagsøgeren, at selskabets egen bogførte værdi af ejendommens anskaffelsessum tillagt forbedringer ikke kan lægges til grund, for det andet, at ejendommens bolig- og erhvervsareal skal vægtes lige ved vurderingen af boligdelens værdi, og for det tredje at en frikøbt hjemfaldspligt skal medtages med 50 % af frikøbsbeløbet.

Værdien af den fri bolig for hovedanpartshavere er ansat efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9, jf. § 16 A, stk. 5, 2. pkt. Heraf følger, at beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen med tillæg af forbedringer.

Anskaffelsessum opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, mens forbedringer er de udgifter, som er afholdt af ejeren af ejendommen, jf. bl.a. Den juridiske vejledning 2018-1, afsnit C,A.5.13.1.2.3, og dagældende Ligningsvejledning 2008-1, afsnit A,B.1.9.5.

Selskabet har i dets årsrapporter fra 2008-2012, dvs. i alle omhandlende indkomstår, anført værdien af ejendommen til kr. 3.304.177,-. Det er denne værdi, SKAT har lagt til grund for ejendommens anskaffelsessum tillagt forbedringer. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over anskaffelsessummen tillagt forbedringer.

A har gjort gældende, at den private andel af ejendommen alene skal ansættes til 50 pct.

Ved ejendomsvurderinger og ved beregningen af fri bolig vægter kælderarealer ikke i samme omfang som beboelsesarealer, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.2.1.1.1 og H,A.2.1.2.1.2. Kælderarealet i den omhandlende ejendom vægter således alene med 25 pct., hvorimod beboelsesarealet vægter 100 pct.

På den baggrund skal det vægtede areal opgøres på følgende måde:

Den erhvervsmæssige andel af værdien udgør herefter 20 pct. (27,5/137,5) og den private andel udgør 80 pct. (110/137,5).

SKAT har lagt denne beregning til grund for sin afgørelse, som er stadfæstet af Skatteankenævnet. A har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse.

Den nedlagte subsidiære påstand om hjemvisning er nedlagt for det tilfælde, at retten måtte finde, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over den private andel af ejendommen på 80 pct. Hjemvisningen skal i det tilfælde ske, så skattemyndighederne kan foretage et nyt skøn over beskatningens størrelse.

A gør gældende, at værdiansættelsen af ejendommen er opgjort forkert, herunder at en frikøbt hjemfaldspligt alene skal indgå med 50 pct. i ejendomsværdifastsættelsen. Hjemfaldspligten betød, at kommunen, der var sælger af ejendommen, havde ret til tilbagekøb under nærmere bestemte omstændigheder. Denne ret var tinglyst på ejendommen, og selskabet købte sig fri herfra umiddelbart efter køb af ejendommen.

Det gøres gældende, at frikøb af kommunens tilbagekøbsret er en forbedring, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, 3. pkt. Frikøbet på kr. 772.931,- skal derfor indgå i sin helhed i opgørelse af beregningsgrundlaget, jf. Den juridiske vejledning 2018-1, afsnit C,A.5.13.1.2.3.

A har ikke redegjort og dokumenteret, hvorfor den frikøbte hjemfaldspligt skulle fastsættes til 50 pct. af det betalte.

A gør endvidere gældende, at SKAT ikke ville medtage den frikøbte hjemfaldspligt i forbindelse med den offentlige ejendomsvurdering. Skatteministeriet gør opmærksom på, at det ikke er den offentlige ejendomsvurdering, men ejendommens værdi, dvs. anskaffelsessummen opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, med tillæg af forbedringer, jf. ligningslovens § 16, stk. 9, 3. pkt., der er lagt til grund. Det spiller derfor ingen rolle, om hjemfaldspligten indgår i den offentlige ejendomsvurdering.

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter det fremkomne kan det i mangel af yderligere dokumentation herfor ikke lægges til grund, at A i 2004 modtog et notat fra SKAT indeholdende en tilkendegivelse om, at udlejning af boligen på almindelige markedsvilkår som i lejekontrakten med ham ikke ville medføre nogen beskatning. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at SKAT har udvist retsfortabende passivitet i forbindelse med afgørelsen af 12. maj 2014.

Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 5, at A som hovedanpartshaver i det udlejende selskab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregne værdien af fri bolig tillagt eventuelt sparet privatforbrug i relation til boligen.

Efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal boligens værdi ansættes efter reglerne i lovens § 16, stk. 9. Af § 16, stk. 9, fremgår, at beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, med tillæg af forbedringer i form af udgifter, afholdt af ejeren af ejendommen.

Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte SKAT's skøn over ansættelsessummen tillagt forbedringer, og at den frikøbte tilbagekøbsret for kommunen i den forbindelse indgår som en forbedring i beregningsgrundlaget med det fulde beløb.

Retten finder endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte SKAT's skøn over størrelsen af den private andel af ejendommens værdi til 80 pct.

Da der som følge af det anførte ikke er grundlag for at omgøre Skatteankenævnets afgørelse af 19. august 2016, tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens værdi, forløb og udfald skal A betale et beløb inkl. moms til dækning af Skatteministeriets udgift til advokatbistand som nedenfor bestemt. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i de vejledende salærtakster.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet frifindes.

A skal inden 14 dage betale 45.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.