Byrets dom af 24. oktober 2016 i sag BS 46D-644/2016

Parter

A

(v/adv. Martin Bekker Henrichsen)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten, v/adv. Maja Højholt-Nielsen)

Afsagt af byretsdommer

Poul Gorm Nielsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 3. februar 2016, vedrører spørgsmålet om, hvorvidt As fortjeneste ved afståelsen af ejerlejligheden beliggende Y1-adresse. Y2-by er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Sagsøger, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgers indkomst for indkomståret 2008 skal nedsættes med 248.856 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Af Landsskatterettens kendelse af 4. november fremgår:

"...

Møde mv.

Klageren og hans repræsentant har udtalt sig under et retsmøde over for Landsskatterettens medlemmer.

Faktiske oplysninger

Fortjenesten ved afståelsen af ejerlejligheden Y1-adresse.

Af skatteankenævnets sagsfremstilling fremgår følgende under afsnittet "Fakta":

"As mor, IB erhverver den 22. marts 2004, med overtagelsesdatoen den 1. juni 2004, ejerlejlighed nr. 14. beliggende på matr.nr. ...11, Y1-adresse., Y2-by. Kontant købesum udgør 1.399.000 kr., og ejerlejlighedens areal udgør 48 m².

A står tilmeldt på adressen i perioden 1. maj 2004 til 28. juni 2008.

Han køber ejerlejligheden af sin mor med overtagelsesdatoen den 25. april 2008. Kontant købesum 1.400.000 kr. og ejendomsværdi udgør 1.550.000 kr. Der foreligger ingen købsaftale, men påstanden i klagen er, at der i februar 2008 bliver indgået en mundtlig aftale om, at A skal købe ejerlejligheden. Købesummen bliver finansieret ved, at A overtager den indestående restgæld på 2 realkreditlån i Totalkredit på henholdsvis 1.120.000 kr. og 280.000 kr. eller i alt 1.400.000   kr.

Af Kontrol og udsøgningsblanket R 75 fremgår det ikke, at A har betalt renter af realkredit lån til Totalkredit, og der foreligger ikke dokumentation for, at han har overtaget de 2 realkreditlån.

Allerede den 28. april 2008 underskriver A en formidlingsaftale med ejendomsmæglerkæden Home på Y3 om at sælge ejerlejligheden. Home har på forespørgsel fra SKAT oplyst, at de som hovedregel er ude at vurdere ejendomme, inden der indgås en formidlingsaftale med sælger. Købsaftale underskrives af køber den 9. maj 2008 og af A som sælger den 13. maj 2008. Kontant salgssum udgør 1.895.000 kr., og overtagelsesdatoen er den 1. august 2008. Det fremgår af sagens oplysninger, at der er givet et nedslag på 150.000 kr. som følge af, at der skal etableres altaner på ejendommen. Salgssummen udgør herefter 1.745.000 kr. Først i forbindelse med den nye købers overtagelse af lejligheden bliver de 2 lån på i alt 1.400.000 kr. til Totalkredit indfriet.

A flytter den 28. juni 2008 til Y4-adresse, som er en andelslejlighed, der tilhører As mor. Lejligheden har stået tom siden 12. december 2007, hvor hans forældre fraflyttede den. Den 4. juni 2011 flytter han til Y5-adresse, Y6-by.

Følgende posteringer fremgår af kontoudskrift fra F1-bank (nu F2-bank) [kontonummer]. Kontoen tilhører A:

*) indfrielse af realkreditlån hos Totalkredit

#) anfordringslån til As far IJ. Der foreligger et gældsbrev som kun er underskrevet af IJ. Gælden er ifølge IJ indfriet i 2011"

I forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af sagen er formidlingsaftalen vedrørende andelslejligheden Y4-adresse, indhentet. Aftalen blev underskrevet af klagerens moder den 21. november 2007. Af aftalens pkt. 7, fremgår, at aftalen er gældende i seks måneder fra dato, men kan af begge parter opsiges skriftligt uden varsel, og at aftalen skriftligt kan forlænges med tre måneder ad gangen. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at formidlingsaftalen blev forlænget udover seks måneders perioden, jf. aftalens pkt. 7.

Fristoverskridelse og ansættelsens gyldighed

SKAT anmodede ved brev af 16. februar 2011 klageren om materiale til brug for behandling af sagen vedrørende afståelsen af ejerlejligheden Y1-adresse., herunder blandt andet kontoudtog fra klagerens konti, og oplyste samtidig, at SKAT ifølge de indberettede salgsoplysninger kunne se, at klageren havde erhvervet den pågældende ejerlejlighed fra sin moder, og at denne handel var blevet finansieret ved klagerens overtagelse af de to realkreditlån i ejerlejligheden, men at ingen af lånene eller renter heraf havde været registreret hos klageren. Endvidere anførte SKAT, at klagerens fortjeneste ved afståelsen af ejerlejligheden ikke fremgik af de indberettede bankoplysninger.

I løbet af perioden fra 16. februar 2011 til den 23. juni 2011 rykkede SKAT løbende for det ønskede materiale, men det lykkedes ikke klagerens repræsentant at fremsende dette, og SKAT rykkede den 23. juni 2011 endnu engang klageren for fremsendelsen af det ønskede materiale, hvilket heller ikke frembragte det ønskede materiale. SKAT anmodede herefter den 12. august 2011 F1-bank og Nykredit Bank om udskrifter af klagerens konti, hvilket SKAT modtog den 19. august 2011.

SKAT udsendte herefter forslag til afgørelse af 12. september 2011, hvorved SKAT foreslog en forhøjelse af klagerens kapitalindkomst med 395.000 kr. hidrørende fra afståelsen af ejerlejligheden.

Ved brev af 27. oktober 2011 indkaldte SKAT klagerens repræsentant til et møde den 16. november 2011 og udbad sig samtidig yderligere dokumentation, herunder blandt andet udgifter til ejendomsmægler og kommissionsaftalen vedrørende ejendommen. På mødet, der blev afholdt den 30. november 2011, blev formidlingsaftalen af 28. april 2008 fremlagt for SKAT.

SKAT udsendte herefter et nyt forslag til afgørelse af 26. januar 2012, der erstattede det tidligere fremsendte forslag til afgørelse af 12. september 2011, og forhøjede herved den skattepligtige fortjeneste fra 395.000 kr. til 398.856 kr. som følge af en nedsættelse af de tidligere skønnede handelsomkostninger. Ved afgørelse af 23. marts 2012 fastholdt SKAT, at fortjenesten ved afståelsen af ejerlejligheden var skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, men havde dog reduceret den skattepligtige fortjeneste fra 398.856 kr. til 248.856 kr. som følge af et dokumenteret nedslag i afståelsessummen på 150.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af fortjenesten i indkomståret 2008 ved afståelsen af ejerlejligheden Y1-adresse, og har stadfæstet SKAT opgørelse af fortjenesten på 248.856 kr., der er fremkommet på følgende måde:

Nævnet har anført følgende begrundelse for afgørelsen vedrørende spørgsmålet om fortjenestens skattepligt:

"Ud fra en samlet og konkret vurdering af de oplysninger der foreligger, er det nævnets opfattelse, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at det var hensigten med As overtagelse af lejligheden, at den fremadrettet skulle tjene som bolig for A.

Nævnet har lagt vægt på, at der kun foreligger en mundtlig aftale om, at A skulle overtage ejerlejligheden. I klagen til nævnet er det påstanden, at der er indgået en mundtlig aftale ultimo februar 2008. Selv om en mundtlig aftale er gyldig og forpligtende, skal det kunne bevises, hvad der er aftalt. Da det er en aftale indgået mellem nært beslægtede mor og søn, må det efter nævnets opfattelse kræves, at købsaftalen skal være skriftlig, især så det kan dokumenteres, hvornår købsaftalen er indgået. Da dette ikke er dokumenteret, kan det ikke anerkendes, at aftalen er indgået ultimo februar 2008. Det er derfor skødedatoen den 25. april 2008, som må lægges til grund for aftalen om overtagelsen af ejerlejligheden.

Nævnet finder det usædvanligt, at der allerede den 28. april 2008 indgås en formidlingsaftale med Home om videresalg af ejerlejligheden til tredjemand, hvorfor det må formodes, at det allerede på overtagelsesdatoen har været hensigten at videresælge ejerlejligheden.

Til støtte herfor kan det oplyses, at Home til SKAT har oplyst, at det er sædvanlig praksis, at man tager ud og vurderer lejligheden, før der indgås formidlingsaftale, og at der normalt går et par dage inden formidlingsaftalen bliver underskrevet.

Nævnet har endvidere lagt vægt på, at de 2 realkreditlån til Totalkredit på henholdsvis 1.120.000 kr. og 280.000 kr. eller i alt 1.400.000 kr. først blev indfriet i forbindelse med As videresalg af ejerlejligheden. I klagen til nævnet er det påstanden, at debitorskifte i forældrehandler aldrig er et problem og slet ikke i 2008. Da der ikke foreligger en skriftlig tilkendegivelse fra Totalkredit, er det nævnets opfattelse, at debitorskiftet ikke er dokumenteret.

Nævnet er endvidere af den opfattelse, at A havde sin mors andelslejlighed på Y4-adresse til rådighed, da han indgik en formidlingsaftale med Home om at sælge ejerlejligheden, på trods af at det i klagen er påstanden, at lejligheden var i salgskommission hos Danbolig, og at A ikke havde råd til at betale den forventede husleje.

Nævnet skal i øvrigt bemærke, at selv om lejligheden var sat til salg, må det formodes, at den var beboelig, og A boede da også i lejligheden fra den 28. juni 2008 til den 4. juni 2011, hvor han flytter til Y5-adresse, Y6-by.

Overtagelsesdatoen i forbindelse med videresalget til 3. mand af ejerlejligheden Y1-adresse er den 1. august 2008, hvor den oprindelige salgssum på 1.895.000 kr. med fradrag af udbetalingen på 90.000 kr., svarende til 1.805.000 kr., indsættes på A konto i F1-bank. Samme dag indfris realkreditlånene hos Totalkredit. Herefter posteres diverse ind- og udbetalinger, således at saldoen på kontoen den 5. september 2008 er på 386.172,26 kr.

Der overføres herefter den 9. oktober 2008 310.000 kr. til As far IJ, som i klagen til nævnet oplyser, at det er penge, han har lånt af sin søn. Der foreligger et gældsbrev, hvoraf fremgår, at IJ har lånt beløbet. Det er et anfordringslån, hvilket vil sige at det er rente og afdragsfrit, der af begge parter kan opsiges straks til hel eller delvis indfrielse. Gældsbrevet er kun underskrevet af debitor IJ.

Se specifikation på side 2 i sagsfremstillingen vedrørende posteringer på kontoen i F1-bank.

Under henvisning til ovenstående er det nævnets opfattelse, at det ikke er godtgjort, at A ved overtagelsen af ejerlejligheden den 25. april 2008 havde til hensigt at tage varigt ophold i ejerlejligheden. Det er derfor med rette, at avancen ved salget af lejligheden skal medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Beløbet beskattes som kapitalindkomst, jvf. Personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 15."

Nævnet har anført følgende begrundelse for afgørelsen vedrørende spørgsmålet om ansættelsens ugyldighed:

"Fristen for at ændre en skatteansættelse for personer med enkle økonomiske forhold er den 1. juli i det andet kalenderår efter indkomstårets udløb, det vil sige, at fristen for indkomståret 2008 var den 1. juli 2010. jf. Bekendtgørelse nr. 1095 af 15 november 2005 om den korte ligningsfrist. SKAT har afsendt varsel den 26. januar 2012 og afgørelse den 23. marts 2012.

Imidlertid er det nævnets opfattelse, at ansættelsen for A kan foretages efter bestemmelserne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 5, hvorfor den "korte ligningsfrist" ikke gælder jf. § 3 i ovennævnte bekendtgørelse om den korte ligningsfrist.

Efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 5, kan told- og skatteforvaltningen uanset fristerne i skatteforvaltningslovens § 26 ændre skatteansættelsen, hvis den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag. Det skal dog ske senest 6 måneder efter, at told- og skatteforvaltningen er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristerne i § 26.

Det er nævnets opfattelse, at SKAT først ved modtagelse af kontoudskrifterne fra F1-bank den 19. august 2011 er blevet bekendt med, at en del af købesummen ved salget af ejerlejligheden er anvendt til at indfri de indestående realkreditlån i Totalkredit på i alt 1.369.608,44 kr. og at der blev overført 310.000 kr. til As fars konto. Det er derfor nævnets opfattelse at 6 måneders fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, er overholdt.

Da de dispositioner, der er foretaget omkring As køb og salg af ejerlejligheden, må anses for usædvanlige, og det må anses for at have bevirket, at skatteansættelsen for 2008 er foretaget på et urigtigt grundlag, er det derfor nævnets opfattelse, at der ikke skal statueres ugyldighed. "

SKATs indstilling i forbindelse med klagesagen

SKAT har indstillet, at skatteankenævnets afgørelse stadfæstes.

I forbindelse med retsmøde i Landsskatteretten anførte SKAT bl.a., at lejligheden var erhvervet af klagerens mor 4 år tidligere. Lejligheden blev solgt til klageren for samme pris, som moderen havde købt den for, og herefter solgte klageren lejligheden videre for 1,9 millioner kr. Det er derfor SKATs opfattelse, at lejligheden var videresolgt før aftalen mellem klageren og hans moder. Da der foreligger et skøde for så vidt angår overdragelsen fra klagerens mor til klageren, lægger SKAT dog denne overdragelse til grund. En forudsætning for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er, at ejendommen har tjent som varig bolig. Lejligheden blev købt af klager den 25. april, og den 28. april blev der indgået formidlingsaftale. Sædvanligvis vil der i forbindelse med mægler skulle indhentes vurdering af lejligheden, fremskaffes regnskaber samt øvrige tal, og der skal tages billeder. Der er flere praktiske tiltag. Den 9. maj blev lejligheden solgt med henvisning til en mail af 5. maj.

SKAT anførte videre, at man forgæves havde forsøgt at indhente dokumentation hos klageren. Herefter blev F1 kontaktet, hvorefter der kom en indsigt i pengestrømmene på klagerens konto. Heraf fremgår, at provenuet fra videresalg af lejligheden gik til klagerens far. Der foreligger godt nok et gældsbrev.

Materialet fra banken blev modtaget den 19. august. Der blev sendt en agter inden for 6 måneder, og herefter blev der truffet afgørelse inden for 3 måneder. Klageren har desuden handlet groft uagtsomt ved at udeholde en ejendomsavance.

Klageren har ikke betalt afdrag i sin ejerperiode, og lånene er ikke umiddelbart indfriet i forbindelse med videresalget.

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat en principal påstand, om at SKATs ændring af ansættelsen for indkomståret 2008 er ugyldig, og en subsidiær påstand, om at ændringen af den skattepligtige indkomst for indkomståret 2008 ansættes til 0 kr.

I forhold til skatteankenævnets afgørelse har klageren anført følgende:

"1. Det fremgår af Skatteankenævnets afgørelse, at det er nævnets opfattelse, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at det var hensigten med As overtagelse af lejligheden, at denne fremadrettet skulle tjene som bolig for A.

Til det skal det ud over tidligere partsindlæg anføres, at:

a) der ultimo februar 2008 var indgået en mundtlig aftale om As overtagelse af lejligheden. Der vil i nødvendigt omfang kunne føres vidner, der kan bekræfte at der ultimo februar 2008 var indgået en aftale om, at A skulle overtage lejligheden. Det foreliggende skøde er derfor alene effektueringen af den indgåede aftale.

b) det af skatteankenævnets afgørelse fremgår, at man finder det usædvanligt, at der den 28. april 2008 indgås en formidlingsaftale. Hertil bemærkes, at det tidligere overfor SKAT er beskrevet hvorledes forløbet har været, samt at køber “kendte" prisen øjensynligt som følge af et andet salg som vedkommende var gået glip af. Derfor har forløbet om indgåelse af formidlingsaftalen ikke været “normalt'. Det skal bemærkes at der i afgørelsen refereres til et “normalt' forløb.

c) der tidligere overfor SKAT er redegjort for, at der intet mærkeligt er i, at de 2 realkreditlån først indfries i forbindelse med videresalg af lejligheden. Ved indgåelse af købsaftale den 13. maj 2008 var der ingen grund til at gennemføre overtagelse af de to realkreditlån, da de jo alligevel nu skulle indfries. Overtagelsen af lånene står i skødet. Så efterfølgende notering af debitorovergang er alene en formalitet, og uden betydning for sagen i øvrigt. I øvrigt er der selvangivet renter af de to realkreditlån hos A via refusionsopgørelsen for perioden 25. april 2008 og til indfrielsen.

d) andelslejligheden på Y4-adresse var i salgskommission hos Danbolig og derfor ikke til rådighed for A. Kommissionsaftale kan fremlægges. Var andelslejligheden solgt mellem 25. april og 28. juni 2008 et salg der var en forpligtelse til at gennemføre såfremt der viste sig en køber ville denne ikke den 28. juni eller tidligere være til rådighed for A. A har således ikke på nogen måde haft rådighed over en anden bolig. Lejligheden på Y4-adresse var således heller ikke beboelig som følge af salgsforpligtelsen.

e) overførsel af DKK 310.000 til klagers far var som tidligere beskrevet overfor SKAT et ønske fra As side om, at placere pengene indtil han fandt en ny bolig. Pengene er således tilbagebetalt til A i forbindelse med erhvervelse af lejligheden i Y5-adresse samt købet af en bil.

f) A med ovenstående i betragtning, erhvervede lejligheden i Y1-adresse med henblik på at bo, hvilket tillige indikeres af, at han boede i lejligheden på dels aftaledagen for købet dels den formelle overtagelsesdag.

g) der intet grundlag er for at påstå, at A på forsætligt vis eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag. Det er jo klart opfattelsen, at der ikke er sket et skattepligtigt salg og at salget er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningsloven. Bemærkningerne om dels indfrielsen af realkreditlånene og dels den midlertidige placering af midler hos As far er uden betydning for sagens substans, jf. dels tidligere i sagen anførte og dels ovenstående bemærkninger. Ansættelsen er således ikke sket på et urigtigt grundlag, hvorfor der bør statueres ugyldighed."

Til støtte for den principale påstand har klageren anført følgende:

"SKAT er ikke berettiget til under henvisning til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1 nr. 5 til på det pågældende tidspunkt at ændre indkomstopgørelsen for 2008. Sagen bør derfor afvises.

Baggrunden herfor er, at der ikke forsætligt eller groft uagtsomt er tale om, at skatteyder har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget skatteansættelsen på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

SKAT har således været i besiddelse af alle relevante oplysninger, for at kunne ændre skatteansættelsen for 2008 rettidigt.

Herunder:

- At SKAT har haft adgang til oplysning om købs- og salgssummer

- At SKAT har haft adgang til oplysning om købs- og salgsdatoer

At SKAT har haft adgang til oplysninger om finansiering af købesummen, herunder om overtagelse af eksisterende realkreditlån i ejendommen. Købesummen er i modsætning til som anført af SKAT i sin yderste konsekvens således ikke anvendt til at indfri As mors realkreditlån, idet disse jf. indberettede oplysninger og tinglyst skøde, er overtaget af A i forbindelse med købet fra hans mor. Renter af de anførte lån er i ejerperioden selvangivet af A, jf. den foreliggende sædvanlige refusionsopgørelse.

At der ikke foreligger en afgiftspligtig gave på DKK 310.000 på overførelsestidspunktet, i det der er udformet et sædvanligt anfordringsgældsbrev mellem de anførte parter.

SKAT's modtagelse af kontoudtog fra F1-bank ændrer således intet for sagens udfald i forhold til de oplysninger, som SKAT oprindeligt har haft. SKAT er således ikke berettiget til at ændre den skattepligtige indkomst for 2008 med henvisning til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr.  5."

Til støtte for den subsidiære påstand har klageren bl.a. anført følgende:

"Det har jf. ovenstående på intet tidspunkt været hensigten ikke at bebo eller beholde lejligheden. Lejligheden har i ejerperioden været beboet fra den 25. april - 28. juni 2008. Da lejligheden ligeledes har været beboet som lejer i perioden 1. maj 2004 - 24. april 2008, er der næppe tvivl om, at lejligheden har været beboet i ejerperioden, som krævet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 som lyder: “Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bo lig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen".

A havde som ovenfor anført ikke rådighed over anden bolig - hverken på tidspunktet for overtagelsen af Y1-adresse eller på et senere tidspunkt i april, maj og juni måned 2008. Y1-adresse har således på salgstidspunktet tjent som varig og permanent bolig for A. Andelslejligheden på Y4-adresse var i salgskommission hos Danbolig og derfor ikke til rådighed for A. Var andelslejligheden solgt mellem 25. april og 28. juni 2008 et salg der var en forpligtelse til at gennemføre såfremt der viste sig en køber ville denne ikke den 28. juni eller tidligere være til rådighed for A. A har således ikke på nogen måde haft rådighed over en anden bolig. Lejligheden på Y4-adresse var således heller ikke beboelig som følge af salgsforpligtelsen. A har endvidere ikke haft rådighed over lejligheden Y4-adresse alene af den grund, at den var ejet af hans mor. Jf. ligningsvejledningen E,J.1.6.1 fremgår under overskriften "Husstand", at husstand ikke omfatter en søn der har etableret sin egen husstand, jf. skd.1980.54.215.

Dernæst er det ikke korrekt, at A ikke har overtaget realkreditforeningslånene i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Dette fremgår dels af de indberettede oplysninger dels af det foreliggende skøde. At As navn endnu ikke var endeligt registreret hos realkreditinstitutterne skyldes alene den almindelig sagsbehandling, som blev stoppet da A forinden registreringen heraf, havde solgt lejligheden.

Lånet til fader er på overførelsestidspunktet udformet på et almindeligt anfordringsgældsbrev, og er således uden betydning for handelen i øvrigt, I øvrigt er lånet tilbagebetalt til brug for erhvervelse af ejendommen Y5-adresse, Y6-by.

Der henvises til SKM2003.285.LSR der i sin substans svarer til nærværende. I denne kendelse når Landsskatteretten frem til, at skatteyderen ikke har haft andre boliger til rådighed, at skatteyderen har taget bolig i den omhandlende lejlighed og at skatteyderen - ligesom i denne sag 3 uger efter overtagelsen af lejligheden har indgået endelig og bindende aftale om salg. Fortjenesten var derfor ikke skattepligtig.

Alene som følge af den foreliggende praksis jf. ovenstående kendelse, bør ændringen af den skattepligtige indkomst for 2008 ansættes til DKK 0.

Endelig skal der bl.a. henvises til SKM2011.266.BR, hvor retten under henvisning til en sag om ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. 1 afgør: “Det tiltrædes, som af sagsøgeren anført, at intentionerne om at sælge ikke i sig selv er afgørende for vurderingen af spørgsmålet om skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningsloven. .“. Disse intentioner forelå ikke, men det er SKAT's påstand, at der foreligger sandsynlighed herfor. I relation til SKAT's påstand henvises derfor til denne dom.

Så selv om SKAT som begrundelse for ændring af den skattepligtige indkomst for 2008 anfører, “at det ikke har været hensigten at du skulle beholde lejligheden. ", er dette jf. foreliggende domme og afgørelser ikke i sig selv afgørende for vurderingen af spørgsmålet om skattefrihed efter ejendomsejendomsavancebeskatningsloven.

Der henvises i øvrigt til de tidligere anførte kommentarer jf. ovenfor til SKAT's gennemgang af sagen.

SKAT og Skatteankenævnet har ikke i sin gennemgang af sagen kunnet henvise til domme og afgørelser, der angiver en praksis som indeholdt i forslaget til skatteansættelse for 2008 for A, og har således intet objektivt grundlag anført for det fremsendte forslag. "

Klagerens repræsentant anførte endvidere på retsmødet i Landsskatteretten, at fortjeneste ved salg af én- og tofamilieshuse er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, den såkaldte parcelhusregel. Spørgsmålet er herefter, om ejendommen har tjent til beboelse for klageren. Klageren og hans moder indgik i februar 2008 en mundtlig aftale om, at klageren skulle overtage lejligheden i april 2008. Dette er det afgørende tidspunkt ved vurderingen af klagerens hensigt. Klageren har forklaret, at han og hans kæreste havde fået studiejob, og de ønskede derfor at blive ejere af lejligheden. Det var klagerens far, der havde fastsat prisen til 1,4 millioner kr. Der var ikke en mæglervurdering. Klagerens far oplyste, at lejligheden var blevet prisfastsat i henhold til reglen for familieoverdragelse, dvs. den offentlige vurdering - 15 %. Klageren forklarede endvidere, at han havde taget kontakt til Home, da der var en potentiel køber af lejligheden, som var gået glip af et køb af en lejlighed i nr. 14. Repræsentanten oplyste, at den 25. april, hvor skødet blev underskrevet, var en fredag, og den 28. april, hvor formidlingsaftalen blev indgået med Home, var en mandag. Der var ikke tale om en proforma-handel. Det var klagerens hensigt at bo i lejligheden, da han indgik den mundtlige aftale med sin mor. Der var ikke en bagkant på beboelsesperioden. Efter henvendelsen fra den potentielle køber gik det dog hurtigt, hvilket var kendetegnende for ejendomsmarkedet på det tidspunkt. Det er ikke periodens længde, hvor lejligheden har været beboet, der er afgørende, men ejerens hensigt ved erhvervelsen af ejendommen. Klageren har boet i lejligheden i hele perioden, og hans ejendele har været i lejligheden. Repræsentanten bemærkede, at det at forældrenes andelslejlighed på Y4-adresse stod tom ikke er ensbetydende med, at lejligheden stod til klagers disposition i april måned.

Det er SKAT, der har bevisbyrden for, at der foreligger groft uagtsomhed. Der skal være en subjektiv tilregnelse på tidspunktet. Der var tale om en mundtlig aftale, der efterfølgende blev skrevet ned. Efterfølgende blev lejligheden solgt, da der kom en potentiel køber.

Der er således ikke tale om grov uagtsomhed.

SKAT havde desuden tilstrækkelige oplysninger i september 2011. Der gælder endvidere samme 3 måneders frist for en ordinær ansættelse som ved en ekstraordinær ansættelse.

Den første agter fra SKAT blev sendt den 12. september 2011, og der blev truffet afgørelse efter 6 måneder, den 23. marts 2012. Der gælder herefter en 3 måneders frist for at udsende afgørelsen, og den frist er således overskredet. Det var ikke nødvendigt at sende en ny agterskrivelse den 26. januar 2012, som ikke har betydning. SKAT kunne have korrigeret   i afgørelsen.

Landsskatterettens afgørelse

Fortjenesten ved afståelsen af ejerlejligheden Y1-adresse.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en eller tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Ifølge bestemmelsens forarbejder beror det på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om reel beboelse.

Som anført af skatteankenævnet kan det ikke anses for godtgjort, at ejerlejligheden reelt blev overdraget til klageren forud for underskrivelsen af det endelige skøde af 25. april 2008. Da der foreligger et skøde, og da SKAT ikke har bestridt, at klageren er ejer af lejligheden efter den 25. april 2008, lægger Landsskatteretten til grund, at klageren ved underskrivelsen af det endelige skøde blev ejer af ejerlejligheden Y1-adresse.

Allerede den 28. april 2008 indgik klageren herefter en formidlingsaftale om salg af den pågældende lejlighed, hvilket førte til afståelsen af ejerlejligheden Y1-adresse, ved købsaftale af 13. maj 2008 med overtagelse den 1. august 2008.

Henset til at klagerens salgsbestræbelser således blev påbegyndt i umiddelbar forlængelse af klagerens overtagelse af ejerskabet til ejerlejligheden, og til at ejerlejligheden blev afstået knap en måned efter, kan ejerlejligheden ikke anses for at have tjent til bolig for klageren i den periode, hvori klageren ejede ejerlejligheden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det forhold, at klagerens moders andelslejlighed Y4-adresse, hvortil klageren flyttede den 28. juni 2008, var i salgskommission hos en ejendomsmægler på tidspunktet for ejerlejlighedens overdragelse den 13. maj 2008, kan ikke føre til andet resultat, da formidlingsaftalen med ejendomsmægleren udløb den 21. maj 2008.

Fristoverskridelse og ansættelsens gyldighed

I henhold til § 3 i bekendtgørelse om en kort frist for skatteansættelse for personer med enkle økonomiske forhold (Bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 med ændringer) finder fristen i § 1, hvorefter told- og skatteforvaltningen skal afsende varsel om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat for fysiske personer senest den 30. juni i det andet kalenderår efter indkomstårets udløb, ikke anvendelse, når betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt.

Efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, kan told- og skatteforvaltningen uanset ovennævnte frist foretage eller ændre en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat, hvis den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

Henset til at klageren kun i en kort periode var ejer af ejerlejligheden, og at ejendommen i denne periode var sat til salg hos en ejendomsmægler, har klageren ikke haft et tilstrækkeligt sikkert grundlag for at antage, at fortjenesten under de anførte forudsætninger utvivlsomt var fritaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Klageren henvendte sig efter det oplyste ikke til SKAT i forbindelse med ejerlejlighedens afståelse med henblik på en afklaring af dette spørgsmål, og klagerens manglende selvangivelse af fortjenesten ved afståelsen af ejerlejligheden, der hermed bevirkede, at klagerens ansættelse er blevet foretaget på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, må herefter på det foreliggende grundlag tilregnes klageren eller nogen på dennes vegne som groft uagtsomt.

Af den tidligere gældende bekendtgørelse nr. 270 af 11. april 2003 (om en kort ligningsfrist), § 5, fremgik det udtrykkeligt, at den forkortede ligningsfrist ikke var gældende, såfremt betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skattestyrelseslovens § 35, stk. 1, var opfyldt.

Det fremgår af lovforarbejderne til skatteforvaltningsloven L 110 (FT 2004/2005), tillæg A, s. 4254:

"...

Der stilles forslag om, at skatteministeren bemyndiges til at fastsætte en kort frist for told- og skatteforvaltningens afslutning af ligningsarbejdet, jf. § 26, stk. 1, 5.  pkt.

Det er tanken at udnyttet bemyndigelsen til at videreføre ordningen efter bekendtgørelse 270 af 11. april 2003

..."

Bestemmelsen i § 3 i bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 må forstås således, at såfremt betingelserne for ekstraordinær ansættelse er opfyldt og ansættelsen er varslet inden for den frist, der gælder efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, så gælder 6 måneders fristen i § 27, stk. 2, ikke. Der kan herved henvises til SKM2015.496.BR og lovforarbejderne til skatteforvaltningsloven (FT 2004/2005, tillæg A, s. 4254). I henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1 skal varsel være udsendt senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, og afgørelse skal være udsendt senest den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Der foreligger ikke i henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, en absolut frist for ansættelse senest 3 måneder efter varslingen. Der kan herved bl.a. henvises til Venstre Landsrets dom gengivet i SKM2013.493.VLR, hvoraf bl.a. fremgår, at forarbejderne til § 26 i lovforslag nr. L 104 1995/1996 ikke giver grundlag for at forstå bestemmelsen på den måde, at der gælder en absolut frist for ansættelse senest 3 måneder efter varslingen.

Såvel SKATs forslag til afgørelse af 12. september 2011, som forslag til afgørelse af 26. januar 2012, der afløste forslaget af 12. september 2011, er afsendt inden 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, og ansættelsen er foretaget den 23. marts 2012, hvorfor ansættelsen er foretaget inden 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Ansættelsen må således anses for rettidigt foretaget.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A, IB, ML og IJ.

A har forklaret blandt andet, at han flyttede ind i lejligheden Y1-adresse. Y2-by i forbindelse med, at han indgik lejekontrakten med sin mor i 2004. Han boede i lejligheden, indtil den blev solgt i 2008. Han har boet der sammen med sin kæreste. Kæresten IN flyttede ind i 2006, og hun boede der også i 2008.

I 2008 var han begyndt at arbejde en del. Han havde på dette tidspunkt cirka 1 år tilbage af studiet, og studie arbejdet fyldte mere og mere. Han er uddannet i medievidenskab ved Universitetet.

Det kan godt passe, at han har tjent omkring 89.000 kr. ved studiejobbet i 2008.

Foreholdt bilag 3 skøde underskrevet 25. april 2008 af ham og moren var beslutningen om, at han skulle overtage lejligheden truffet i februar 2008. De indgik aftalen i forældrenes hjem på Y7, Han var på besøg hos forældrene sammen med kæresten IN. Det var den 24. februar 2008. Det var faren, der havde undersøgt, hvilken pris han kunne overtage den til. Aftalen kom på plads den 24. februar 2008, herunder at han skulle overtage lånene i lejligheden.

Det er moren, der har lavet skødet. Han skrev bare under. Vedrørende realkreditlånene nåede han ikke at overtage disse, idet han solgte lejligheden.

Den 24. februar 2008 var planen, at han skulle blive boende i lejligheden, og på tidspunktet for skødets underskrivelse var det det samme. Han skulle blive boende i lejligheden sammen med IN.

Vedrørende bilag 4 formidlingsaftalen af 28. april 2008 er det ham, der har skrevet den under. Grunden hertil er, at han blev kontaktet af SC, der købte lejligheden. SC ringede på og spurgte, om hun måtte komme ind. Hun oplyste, at hun var ude efter en lejlighed magen til den, der lige var blevet solgt i ejendommen. Hun havde været interesseret i at købe den pågældende lejlighed, men det var ikke lykkedes. Hun fortalte endvidere, hvad den var blevet solgt for, og at hun ville give det samme. Hun kom med et bud på 1.895.000 kr.

Ejendomsmægleren havde vurderet den lavere, men på grund af buddet fra SC fastholdt han at prisen skulle være 1.895.000 kr.

Han talte ikke med mægleren før den 28 april 2008

Vedrørende overførelsen af 310.000 kr. til farens konto var det en deponering af pengene fra salget. Han har fået pengene tilbage dels til en udbetaling på en ny lejlighed og til en bil, som han købte. Lejligheden i Y5-adresse overtog han i 2011.

Det er rigtig, at han den 28. juni 2008 flyttede ind i moderens lejlighed på Y7. Det var lige op, til han flyttede ind, at aftalen om dette blev indgået.

Han nåede ikke at overtage realkreditlånene, idet han solgte lejligheden i maj. Han kan ikke huske, om han havde drøftelser med Totalkredit om overtagelse af lånene. Hvis der har været drøftelser, er de gået gennem faren.

Han kan ikke huske, om han gav indkomstoplysninger til Totalkredit. Han vil tro, at faren har taget disse. Faren har fuldmagt til hans skatteoplysninger. Han husker ikke, at han har været til møde i Totalkredit. De bestemte sig for at oprette et skøde i april. Det var for at få det afsluttet handelen. Nogen gange går der lidt tid.

IB har forklaret blandt andet, at A lejede lejligheden af hende. A boede i lejligheden til at begynde med alene og senere sammen med IN.

Foreholdt bilag 3 var den endelige aftale om, at A skulle købe lejligheden truffet den 24 februar 2008. Prisen og de øvrige vilkår blev aftalt den samme dag. Prisen var en, som As far havde beregnet svarende til de lån, der skulle overtages. Aftalen blev indgået hjemme hos dem, hvor de havde A og IN på besøg.

Skødet har hun lavet. Hun fik paradigmet af en veninde. Veninden hed ML. Vidnet havde talt med ML om, at de havde solgt lejligheden til A. Da de havde indgået den mundtlige aftale, bad hun ML om at sende et paradigme på et skøde.

Vedrørende overtagelsen af gælden var IJ i kontakt med Totalkredit og fik at vide, at det ikke var et problem. Det var en uproblematisk gældsovertagelse, når det var familien imellem.

De talte om, hvad A ville med lejligheden. A var glad for at bo der og ville gerne blive boende. Han var også et sted i sit liv, hvor han havde råd til at bo i ejerlejligheden.

Der var ikke ændringer ved skødets underskrivelse. A ville gerne blive boende.

Hun havde ikke en rolle i videresalget af lejligheden, idet A måtte gøre ved lejligheden, hvad han ville. Hun havde fået at vide, at han var blevet kontaktet af SC, der var rigtig interesseret i at købe lejligheden, og han kunne få en fristende god pris for den.

Vedrørende andelslejligheden på Y4-adresse kunne A ikke bare flytte ind i denne. Hun havde den til salg på det pågældende tidspunkt, og det var ikke på tale ved salget at A skulle flytte ind.

Da kommissionsaftalen på andelslejligheden udløb og da den endnu ikke var solgt, spurgte A igen, om de måtte flytte midlertidigt ind i lejligheden. Da der ikke var den store efterspørgsel, fik de lov til at flytte ind i den, men de lavede en aftale om det.

ML har forklaret blandt andet, at hun er uddannet advokatsekretær og arbejder nu som chefsekretær i G1. I 2008 var hun advokatsekretær. Hun mener, at i 2008 hun sad inde ved IE og behandlede retssager. Hun har også beskæftiget sig med berigtigelse af fast ejendom. IB og IJ er hendes gode venner, og hun kender A, som er deres søn. Hun lærte IB at kende i 1986, da hun startede som elev på et advokatkontor i Y8-by, hvor IB var ansat som sekretær.

Vedrørende skødet var IB og IJ til middag hos hende. De kom her til at tale om, at A skulle overtage en lejlighed. Skødet kunne meget vel stamme fra hende, idet IB spurgte efter et paradigme. Hun mener, at hun sendte det til IB. Hun husker ikke den eksakte dato.

IJ har forklaret blandt andet, at han er As far. Han er statsautoriseret revisor og partner i G2. Han husker, at A flyttede ind i lejligheden i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakten. A boede der til at begynde med alene, men senere flyttede kæresten ind. Det er kæresten IN. Vedrørende skødet hvor A køber lejligheden var det en beslutning, han var inde over. Det var en sag, der var pågået i en længere periode hen over årsskiftet, og på et tidspunkt i slutningen af februar indgik de en aftale. A og IN var hjemme hos dem på Y9-adresse på Y7.

Det blev aftalt, at A skulle købe lejligheden nu, og prisen blev også aftalt. De skulle ligge inden for rammerne på plus minus 15%. De aftalte herefter en pris hvor A overtog restgælden på lånene. Det var IB, der lavede papirarbejdet. A skulle bo i lejligheden. A var begejstret for Y3. Grunden til, at det kom på tale, var, at de tjente penge begge to både A og IN, og de var på sidste år af deres studie. Så må de havde et råderum til at overtage lejligheden, som de selv boede i.

Det var også planen, at de skulle bo der, da skødet blev underskrevet.

Vedrørende realkreditlånene var det vidnets opgave at kontakte Totalkredit, for at høre, om der var problemer med, at A overtog lånene. Han fik at vide, at der ikke var problemer, når man var inde i en familieoverdragelse.

Han havde også kendskab til andre, der havde fået samme betingelser. A nåede ikke at overtage lånene, idet lejligheden blev videresolgt. Han var informeret om As salg. A spurgte om de syntes, at det var helt åndsvagt at sælge lejligheden. A fortalte om, at han var blevet kontaktet af en pige, der var meget interesseret i at købe lejligheden. A fortalte ham det omkring den 28. april 2008. Han sagde, at han nok skulle hjælpe.

Vedrørende bilag C bad A om, at vidnet opbevarede provenuet fra ejendomssalget, således at det ikke indgik i A og INs husholdning, idet det skulle bruges senere til køb af en anden lejlighed. Pengene er tilbagebetalt.

Vilkårene hos Totalkredit var, at den tidligere ejer ville blive medhæftende. A blev ikke kreditvurderet, idet moren ville blive medhæftende. Der er ikke indgivet udarbejdet gældsovertagelseserklæring. Han har kontaktet Totalkredit. Han har ikke kunnet få en bekræftelse på, at han har været i kontakt med dem.

Parternes synspunkter

Sagsøger har i påstandsdokument af 5. september 2016 anført følgende:

Landsskatterettens kendelse af 4. november 2015, jf. bilag 1 er indbragt til prøvelse for Byretten.

A flyttede ind i lejligheden beliggende Y1-adresse, Y2-by 1. juni 2004, jf. bilag 2. Efter et par år flyttede hans kæreste IN ind i lejligheden. I løbet af 2007 blev det drøftet flere gange, at A skulle overtage lejligheden. Omkring jul 2007 blev disse ønsker intensiveret og IJ beregnede herefter overdragelsessummen for lejligheden til 1.400.000 kr. svarende til ejendomsvurderingen på 1.550.000 kr. minus 9,7 pct.

På den baggrund indgik IB og A søndag den 24. februar 2008 aftale om, at A skulle købe IBs lejlighed beliggende Y1-adresse, Y2-by for 1.400.000 kr.

En god ven af familien, advokatsekretær ML blev herefter informeret om A køb af lejligheden, idet hun blev spurgt om hun havde et paradigme til en købsaftale. Hun oplyste, at IB og A bare kan nøjes med at lave et skøde.

IJ kontaktede i løbet af marts 2008 Totalkredit for at høre om overdragelsen af kreditforeningslån. Hertil blev det oplyst, at overdragelse ikke ville være et problem, da der var tale om et familiekøb.

25. april 2008 blev skøde vedrørende overdragelsen underskrevet, jf. bilag 3. Der er fremlagt refusionsopgørelse af 1. november 2008, jf. bilag 10. Som det fremgår heraf, har A afholdt bl.a. udgifterne til renter og bidrag på lånene fra 25. april 2008.

Få dage efter skødet var underskrevet ringede SC på døren og forklarede, at hun havde været lige ved at købe en anden lejlighed i ejendommen, men at den var blevet solgt til anden side. Hun spurgte derfor om A og hans kæreste var interesserede i at sælge deres lejlighed for lige knap 1,9 mio. kr. SC oplyste, at den anden lejlighed var blevet solgt igennem HOME, hvorfor A kontaktede HOME. HOME udarbejdede på den baggrund formidlingsaftale af 28. april 2008, jf. bilag 4.

Og på den baggrund blev købsaftale underskrevet 9. maj/13. maj 2008, jf. bilag 5.

A havde ikke rådighed over anden bolig før han den 28. juni 2008 flyttede til lejligheden på Y4-adresse, Y7-by.

SKAT fremsendte forslag til afgørelse 12. september 2011, jf. bilag 6. SKAT traf ikke afgørelse på baggrund af forslaget til afgørelse.

SKAT fremsendte forslag til afgørelse 28. januar 2012, jf. bilag 7. På baggrund heraf traf SKAT afgørelse 23. marts 2012, jf. bilag 8.

SKATs afgørelse blev påklaget til Skatteankenævnet, der traf afgørelse 16. oktober 2013, jf. bilag 9.

Anbringender:

Til støtte for den principale påstand gøres det overordnet gældende, at der mellem A og IB mundtligt blev indgået aftale ultimo februar 2008 om overtagelse af ejerlejlighed nr. 14, beliggende på matr. nr. ...11, Y1-adresse, Y2-by til A med overdragelsesdato 25. april 2008.

A havde på aftaletidspunktet om overdragelse af ejerlejligheden til ham fra IB til hensigt at bebo ejerlejligheden og beboede rent faktisk også ejerlejligheden, da han underskrev købsaftale 13. maj 2008 om videresalg til tredjemand.

Det forhold, at SC få dage efter skødet var underskrevet tilbød at købe lejligheden for 1.895.000 kr. og at A accepterede tilbuddet ændrer ikke ved at A fra aftalen om overdragelsen af lejligheden i februar 2008 havde haft til hensigt at bo i lejligheden. Det forhold at A havde beboet lejligheden i gennem længere tid og hans hensigt om at forblive boende i lejligheden som aftalt i februar 2008 bevirker, at avancen ved salget af lejligheden var skattefri i medfør af "parcelhusreglen" i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, jf. Folketingstidende, 1989-1990, betænkning side 220 ff.

Hertil kommer subsidiært, at da A har beboet ejendommen som lejer er avancen også af denne grund skattefri.

Det gøres til støtte for den principale påstand vedrørende sagens formalitet videre gældende, at betingelserne for at foretage ekstraordinær ansættelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 ikke er opfyldt, idet der ikke er handlet forsætligt eller groft uagtsomt. Bevisbyrden herfor påhviler SKAT/ Skatteministeriet. A er omfattet af den korte ligningsfrist.

A har under hele forløbet handlet i god tro under den forudsætning, at en avance fra salg af ejerlejligheden var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Hertil kommer, at SKAT har overskredet 6-månedersfristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2. Bevisbyrden for at varslingen er sket inden for 6 måneders fristen i § 27, stk. 2, påhviler SKAT. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Videre bestrides det, at der har været grundlag for at fremsende en ny agterskrivelse 26. januar 2012 i stedet for agterskrivelsen af 12. september 2011. Det gøres gældende, at konsekvensen heraf er, at 3-månederskendelsesfristen er overskredet. Afgørelsen er derfor også af denne grund ugyldig.

Sagsøgte har i påstandsdokument af 5. september 2016 anført følgende:

Anbringender

1. sagens problemstillinger

Sagen vedrører for det første spørgsmålet om, hvorvidt As fortjeneste ved afståelsen af ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, Y2-by, er skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhusreglen).

Sagen vedrører for det andet tre spørgsmål om skatteansættelsens formalitet:

1) betingelserne for ekstraordinær ansættelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, 2) iagttagelse af 6-måneders fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 og 3) afgørelsens gyldighed i henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1.

2. Salget af lejligheden parcelhusreglen

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at A ikke opfylder betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at avancen ved As salg af ejendommen Y1-adresse, Y2-by, derfor er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 som anført af Landsskatteretten (bilag 1).

Fortjeneste ved salg af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder kan dog være skattefri efter lovens § 8, stk. 1. For så vidt angår ejerlejligheder er der imidlertid den betingelse, at lejligheden skal have tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Skatteyderen skal bevise, at ejerlejligheden reelt har tjent som bolig for ham i ejerperioden, jf. bl.a. SKM2005.404.HR og SKM2007.74.HR.

Skatteministeriet bestrider, at A har bevist, at ejerlejligheden reelt tjente som bolig for ham i den periode, han ejede lejligheden.

A har gjort gældende, at han allerede den 24. februar 2008 indgik mundtlig aftale med sin mor om køb af lejligheden beliggende Y1-adresse, Y2-by, og at han således skulle have været ejer af lejligheden allerede fra den 24. februar 2008. Dette bestrides.

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit C,H.2.1.7.1, beskriver definitionen på ejendomsovergang således:

"Når ejendomsretten overgår ved salg anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale, der bliver underskrevet af parterne, og datoen for den vil i reglen være afgørende. "

Det fremgår ligeledes af retspraksis, at en ejendom som udgangspunkt først anses for overdraget, når der foreligger en skriftlig aftale, typisk i form af slutseddel eller skøde, jf. eksempelvis UfR 2002.1994 H (SKM2002.343.HR) og TfS 1998,395 H. I førstnævnte afgørelse fandt Højesteret, at et konkursbos ejendom først kunne anses for overdraget ved kurators og købers underskrivelse på slutseddel, og kurators skriftlige accept var således ikke blot en formalitet, uanset konkursboet ikke ville få del i provenuet ved salget. I sidstnævnte afgørelse fandt Højesteret, at endelig aftale om overdragelse af en ejendom først blev indgået ved det betingede skøde, uanset der tidligere var blevet afholdt møde, hvor der ifølge skatteyderen var truffet endelig beslutning om salget til den senere skødemodtager.

Ønsker en part at få lagt til grund, at der er sket overdragelse af fast ejendom ved en mundtlig aftale, påhviler det vedkommende part at løfte bevisbyrden herfor. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit C,H.2.1.7.1, beskriver retsstillingen således:

"Om der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger skal vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. I retspraksis er det dog som hovedregel ikke muligt at føre bevis for mundtlige aftale om overdragelse af fast ejendom. Se UfR 1965.280 HDR."

I den nævnte UfR 1965.280 H fandt Højesteret, at der ikke var ført bevis for, at en ejendom var overdraget fra en mor til sin søn ved mundtlig aftale forud for underskrivelse af skøde. Tilsvarende fremgår af afgørelsen TfS 1998.650 ØLR, hvor der ikke fandtes at kunne føres bevis for, at der var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen før underskrivelsen af betinget skøde. Dette endda på trods af, at der forud for underskrivelsen af det betingede skøde var blevet afholdt møde mellem ejendommens ejer, revisor og advokat med henblik på overdragelse af ejendommen til det af ejeren 100 % ejede anpartsselskab.

I en sag som den foreliggende, hvor der er tale om påstået overdragelse mellem nærtstående parter, gælder der skærpede krav til beviset for påstanden om, at der forud for den skriftlige aftale i skødet den 25. april 2008 mundtligt blev indgået en endelig og bindende aftale om køb af ejerlejligheden.

Dette gør sig særligt gældende, når der henses til, at den som bilag 10 fremlagte refusionsopgørelse endda kun medtager udgifter afholdt efter den 25. april 2008.

Skatteministeriet gør gældende, at A ikke har ført bevis for, at han den 24. februar 2008 mundtligt indgik en endelig og bindende aftale med sin mor om køb af ejerlejligheden. Der foreligger intet objektivt, der støtter eksistensen af en sådan mundtlig aftale. Den omstændighed, at der måtte have været drøftelser herom, er utilstrækkeligt.

Ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, Y2-by, kan således først anses for overdraget ved skødet af 25. april 2008, og det er således først perioden fra den 25. april 2008, der er relevant for vurderingen af, om As ophold i lejligheden havde karakter af reel beboelse eller blot var et midlertidigt ophold.

Kravet om reel beboelse i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, har Højesteret behandlet i de ovenfor omtalte SKM2005.404.HR og SKM2007.74.HR. I begge domme fandt Højesteret, at beboelsen ikke kunne anses for at være reel, bl.a. fordi ejeren enten kort tid før indflytningen eller kort tid efter flytningen (i begge tilfælde ca. en måned) havde sat lejligheden til salg, og at lejligheden i begge tilfælde blev solgt kort efter - i SKM2005.404.HR ca. halvanden måned senere og i SKM2007.74.HR ca. 5½ måned.

A erhvervede lejligheden den 25. april 2008 og satte den til salg allerede 3 dage senere, den 28. april 2008, hvorefter lejligheden blev solgt ca. 14 dage senere. A boede således kun i lejligheden som ejer en weekend, før den blev sat til salg igen. Forløbet viser, at A - ligesom i de ovenfornævnte højesteretsdomme hverken benyttede eller havde til hensigt at benytte lejligheden til reel beboelse i perioden efter overdragelsen den 25. april 2008.

Selvom retten i øvrigt måtte lægge til grund, at han købte lejligheden ved en mundtlig aftale allerede den 24. februar 2008, bestrider Skatteministeriet, at han har bevist, at den reelt tjente til bolig for ham i perioden frem til salget til SC i maj 2008. I den situation vil der således stadig være tale om en meget kort ejertid, inden han den 28. april 2008 satte lejligheden til salg og rent faktisk solgte den.

Det bemærkes desuden, at det under alle omstændigheder er uden betydning, at A i perioden tilbage fra 2004 frem til købet den 25. april 2008 lejede lejligheden af sin mor. Beboelseskravet skal være opfyldt i ejertiden.

Der er en række omstændigheder, som tegner et billede af, at overdragelsen af lejligheden til A udsprang af, at hans mor, IB, ikke opfyldte beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningsloven og derfor var begrundet i spekulation om, at hendes søn skulle ind og opfylde kravet, sådan at en fortjeneste ved videresalg kunne blive skattefri.

For det første betalte A ikke renter på realkreditlånene hos Totalkredit, og han blev ikke registeret som ny låntager på realkreditlånene. Realkreditlånene blev da også først indfriet ved salget til SC.

Således blev der den 1. august 2008 indsat 1.805.000 kr. på As konto (bilag B). Tre dage senere, den 4. august 2008, blev IBs realkreditlån i Totalkredit indfriet ved en overførsel på 1.369.608,44 kr. fra kontoen. Den resterende del af købesummen, i alt 90.000 kr., overførte SC direkte til ejendomsmægleren til dækning af dennes salær. Den 9. oktober 2008 blev størstedelen af provenuet, 310.000 kr., ved salget af lejligheden overført til As far, IJ.

For det andet skete videresalget af lejligheden bemærkelsesværdigt hurtigt, uanset om det lægges til grund, at der skete overdragelse allerede den 24. februar eller først i maj 2008 på baggrund af igangsatte salgsbestræbelser den 28. april 2008 efter blot en enkelt weekend som ejer af lejligheden.

For det tredje understreger salgspriserne ved overdragelsen mellem henholdsvis IB og A og mellem A og SC Skatteministeriets anbringende, at salget til A var begrundet i spekulation.

Ved salget til A var salgsprisen 1.400.000 kr.; netop samme pris, som IB havde købt lejligheden for i 2004. Dermed opnåede IB ikke en skattepligtig avance ved salget til A, uanset at seneste dagældende ejendomsvurdering fra oktober 2007 fastsatte ejendomsværdien til 1.550.000 kr. Da lejligheden blev videresolgt til SC skete det derimod med en avance på knap 500.000 kr.

At der i praksis lægges vægt på, om købsprisen ved en ejendom, som kort tid senere videresælges, er lav, fremgår af afgørelsen SKM2011.23.VLR, hvor det ved vurderingen af, om parcelhusreglen fandt anvendelse, blev tillagt vægt, at ejendommen var erhvervet til lavere pris end den offentlige ejendomsværdi og dernæst blev sat til salg knap 9 måneder efter overtagelsen.

For det fjerde er det bemærkelsesværdigt, at IB ejede en anden lejlighed beliggende Y4-adresse, Y7-by, som A kunne flytte ind i umiddelbart efter salget af lejligheden beliggende Y1-adresse, Y2-by, og som han derefter beboede indtil juni 2011.

3. Formalia vedrørende skatteansættelsen

A har gjort tre ting gældende vedrørende sagens formalitet: 1) at betingelserne for at foretage en ekstraordinær ansættelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, ikke var opfyldt, 2) at SKAT har overskredet 6-måneders fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, og at SKAT foretog ansættelsen den 23. marts 2012 (bilag 8) mere end tre måneder efter SKAT's oprindelige varsel den 19. september 2011 (bilag 6), hvorfor ansættelsen er ugyldig.

Til støtte for frifindelsespåstanden heroverfor bemærkes følgende vedrørende de tre forhold:

3.1 Ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5

Bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 om en kort frist for skatteansættelse for personer med enkle økonomiske forhold fastsatte i § 1 en frist for skatteforvaltningen for at afsende varsel om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat for fysiske personer inden den 1. juli i det andet kalenderår efter indkomstårets udløb.

Samme bekendtgørelses § 3 fastsatte dog, at fristerne i § 1 ikke gælder, når betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt. Af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, fremgår, at såfremt den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, kan en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat foretages eller ændres uden hensyntagen til fristen i skatteforvaltningslovens § 26.

Skatteministeriet gør gældende, at A ved mindst grov uagtsomhed har bevirket, at SKAT foretog ansættelsen på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

As fortjeneste er skattepligtig, men han selvangav den ikke. Allerede af denne grund har han ved mindst grov uagtsomhed bevirket, at SKAT foretog ansættelsen på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

Derudover må der også henses til, at A indledte salgsbestræbelser meget hurtigt efter købet af lejligheden og rent faktisk også solgte den der. A havde dermed ikke tilstrækkeligt sikkert grundlag for at antage, at fortjenesten under de forudsætninger var fritaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. A henvendte sig ej heller til SKAT med henblik på at få spørgsmålet afklaret.

A indberettede desuden fejlagtigt til SKAT, at datoen for overdragelse af lejligheden var den 13. august 2008, jf. bilag 8; købsaftalen blev underskrevet af SC den 9. maj 2008 og af A den 13. maj 2008.

Ligeledes må der henses til, at A ikke har afkræftet formodningen om, at hans køb af lejligheden alene udsprang af, at moderen ikke opfyldte beboelseskravet og overdragelsen til A var begrundet i spekulation om, at han skulle ind og opfylde kravet, således at fortjenesten kunne blive skattefri.

Varslingsfristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2

Videre gør Skatteministeriet gældende, at SKAT ikke var forpligtet til at overholde varslingsfristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, på 6 måneder.

Det følger af Den juridiske vejledning 2016-2, punkt A,A.8.2.1.1.4, at den korte ligningsfrist ikke gælder, hvis "Betingelserne for ekstraordinær skatteansættelse er opfyldt. Se BEK nr. 534 af 22. maj 2013 § 3. Se SFL § 27, SKM2011.735.BR, SKM2015.301.BR, SKM2015.321.LSR og A,A.8.2.2.1.2.5. Den korte frist gælder stadig for de punkter i skatteansættelsen, som ikke er omfattet af den ekstraordinære skatteansættelse. Reaktionsfristen i SFL § 27, stk. 2 gælder ikke, hvis forhøjelsen er varslet inden udløbet af den ordinære frist i SFL § 26, stk. 1."

Dette fremgår ligeledes af afgørelsen SKM2015.496.BR, hvor retten udtalte følgende:

"Af den tidligere gældende bekendtgørelse nr. 270 af 11. april 2003, § 5, fremgik det udtrykkeligt, at den forkortede ansættelsesfrist ikke var gældende, såfremt betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skattestyrelseslovens § 35, stk. 1 i det væsentlige svarende til den nugældende skatteforvaltningslovs § 27, stk. 1 var opfyldt. Der var således ikke henvist til stk. 2, hvoraf reaktionsfristen fremgik"

I rettens afgørelse henvises dernæst til forarbejderne til skatteforvaltningsloven (Folketingstidende 2004/2005, tillæg A, side 4254), hvor det fremgår, at ordningen i bekendtgørelse nr. 1095 var en videreførelse af den tidligere bekendtgørelse om kort frist:

"Der stilles forslag om, at skatteministeren bemyndiges til at fastsætte en kort frist for told- og skatteforvaltningens afslutning af ligningsarbejdet, jf. § 26, stk. 1, 5. pkt.

Det er tanken at udnytte bemyndigelsen til at videreføre ordningen efter bekendtgørelse 270 af 11. april 2003."

På denne baggrund fandt retten, at der ikke var holdepunkter for at antage, at der med den ændrede formulering af § 3 i bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 var tiltænkt en ændring, hvorefter reaktionsfristen på 6 måneder skulle gælde i en situation, hvor betingelserne for ekstraordinær genoptagelse var opfyldt.

Da både SKAT's forslag til afgørelse af 12. september 2011 og forslag til afgørelse af 26. januar 2012 blev afsendt inden den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets (2008) udløb, ligesom ansættelsen blev foretaget den 23. marts 2012 og dermed blev foretaget inden den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets (2008) udløb, var de ordinære frister i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, overholdt, og SKAT var således ikke forpligtet til at overholde fristreglen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2.

Selv hvis det måtte lægges til grund, at fristreglen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, fandt anvendelse, gøres det gældende, at SKAT overholdt den. Det fremgår af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, at SKAT skal varsle en ansættelse efter de i stk. 1 nævnte tilfælde senest 6 måneder efter, at SKAT er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder fravigelsen af fristerne i skatteforvaltningslovens § 26.

Først den 19. august 2011, hvor SKAT modtog As kontoudtog fra F1-bank, blev SKAT gjort bekendt med, at købesummen var blevet anvendt til at indfri IBs realkreditlån, og at der i øvrigt var overført 310.000 kr. til IJs konto.

Den indgåede formidlingsaftale med Home Y3, som er et afgørende dokument for SKAT's vurdering af hensigten med overdragelsen af lejligheden fra IB til A, blev først fremlagt på et møde hos SKAT den 19. november 2011. Det var også først på dette møde, at det blev afklaret, at datoen for overdragelsen af ejerlejligheden ikke var den 13. august 2008 som indberettet til SKAT.

Det var således først den 19. november 2011, at SKAT havde samtlige oplysninger om As grove uagtsomhed/forsætlighed, som bevirkede, at SKAT foretog ansættelsen på et urigtigt og ufuldstændigt grundlag. Da SKAT udsendte varslingen først den 12. september 2011 (bilag 6) og siden den 26. januar 2012 (bilag 7), har SKAT overholdt fristen.

3.1 Afgørelsens gyldighed efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1

A har slutteligt gjort gældende, at SKAT ikke havde grundlag for at fremsende et nyt forslag til afgørelse den 26. januar 2012 (bilag 7), og at afgørelsen også af denne grund skulle være ugyldig på grund af overskridelse af 3-måneders fristen. Det, han dermed mener, er, at der i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, skulle bestå et krav om, at ansættelsen i alle tilfælde skal være foretaget senest tre måneder efter varslingen, og at dette krav ikke er opfyldt for så vidt angår det første varsel den 12. september 2011 (bilag 6), jf. herved at ansættelsen er af 23. marts 2012 (bilag 8)

Det bemærkes hertil, at der som anført af Landsskatteretten (bilag 1) ikke gælder en absolut frist for ansættelse senest 3 måneder efter varsling i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, jf. SKM2013.493.VLR. I denne afgørelse havde skattemyndighederne den 22. juni 2009 sendt en varsel om forhøjelse af indkomsten for indkomståret 2006, og ansættelsen skete dernæst først ved brev af 24. september 2009. Landsretten bemærkede i dommen, at da henholdsvis varsling om forhøjelse og ansættelse lå forud for den 1. maj og den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb, var fristerne i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, 1. og 2. pkt. vedrørende ordinær ansættelse overholdt.

Landsretten udtalte dernæst følgende:

"Det bemærkes herved, at forarbejderne til § 26 i lovforslag nr. L 104 1995/ 1996 ikke giver grundlag for at forstå bestemmelsen på den måde, at der som hævdet af S gælder en absolut frist for ansættelse senest 3 måneder efter varsling, også når varslingen er sket inden den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Forarbejderne til skatteforvaltningslovens § 27, der vedrører ekstraordinær ansættelse, i lovforslag nr. L 43 2008/2009 kan heller ikke tages til indtægt for en sådan forståelse af skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, 1. og 2. pkt."

Det gøres på denne baggrund gældende, at SKAT ikke var underlagt en ultimativ frist på 3 måneder for ansættelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, 1. og 2. pkt.

Østre Landsret har den 3. marts 2016 (SKAT red. 18 marts) afsagt en tilsvarende dom i landsrettens nr. B-325-15. (SKM2016.232.ØLR)

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder kan dog være skattefri efter lovens § 8, stk. 1. For så vidt angår ejerlejligheder er der imidlertid den betingelse, at lejligheden skal have tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen. Skatteyderen skal bevise, at ejerlejligheden reelt har tjent som bolig for ham i ejerperioden.

I overensstemmelse med det anførte i Landsskatterettens afgørelse finder retten, at det ikke er dokumenteret eller godtgjort, at lejligheden blev overdraget til A forud for underskrivelsen af det endelige skøde af 25. april 2008, og at A skulle være ejer af ejerlejligheden Y1-adresse forud fra denne dato. Retten har herved også lagt vægt på det anførte af sagsøgte om, at refusionsopgørelsen alene medtager udgifter afholdt efter den 25. april 2008.

A indgik allerede den 28. april 2008 en formidlingsaftale om salg af den omhandlede lejlighed, hvilket førte til salg af lejligheden ved købsaftale af 13. maj 2008. Her blev lejligheden overdraget til SC, der efter sagsøgers egen forklaring allerede inden den 28. april 2008 havde henvendt sig til sagsøger og sagt, at hun var interesseret i at købe lejligheden.

Sagsøger påbegyndte salgsbestræbelserne umiddelbart efter erhvervelsen af ejerlejligheden, og ejerlejligheden blev afstået knap en måned efter sagsøgers overtagelse. Forholdene omkring overdragelsen var, at A ikke overtog gælden i ejerlejligheden, og avancen på 310.000 kr. blev overført til en konto tilhørende As far IJ. Henset til ovenstående kan ejerlejligheden ikke anses for at have tjent til bolig for sagsøger i den periode, hvor sagsøger ejede ejerlejligheden, jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1.

Når der videre henses til det anførte om, at prisen på ejerlejligheden ved salget til A blev sat til 1.400.000 kr., og at ejerlejligheden umiddelbart efter blev solgt til SC for 1.895.000 kr. tiltræder retten, at salget til A alene er begrundet i et ønske om at undgå en beskatning ved videresalg af ejerlejligheden og som anført af sagsøgte alene begrundet i spekulation.

Sagsøger flyttede efter salget af ejerlejligheden ind i en andelslejlighed tilhørende IB, hvilket også indikerer, at han ikke skulle bebo ejerlejligheden. Det tiltrædes, at det forhold, at denne lejlighed var sat til salg på tidspunktet for salget af ejerlejligheden, ikke kan føre til et andet resultat, idet kommissionsaftalen efter det oplyste udløb næsten samtidig med SC overtog ejerlejligheden.

Vedrørende sagens formalitet

Bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 om en kort frist for skatteansættelse for personer med enkle økonomiske forhold fastsatte i § 1 en frist for skatteforvaltningen for at afsende varsel om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat for fysiske personer inden den 1. juli i det andet kalenderår efter indkomstårets udløb.

Samme bekendtgørelses § 3 fastsatte dog, at fristerne i § 1 ikke gælder, når betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt. Af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, fremgår, at såfremt den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har bevirket, at skattemyndighederne har foretaget en ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag, kan en ansættelse af indkomst eller ejendomsværdiskat foretages eller ændres uden hensyntagen til fristen i skatteforvaltningslovens § 26.

Retten tiltræder det af sagsøgte anførte om, at A ved sin ansættelse på urigtigt og ufuldstændigt grundlag har handlet mindst groft uagtsomt. Sagsøger har således ikke selvangivet avancen ved salget, hvilket bevirkede, at SKAT foretog ansættelsen på urigtigt og ufuldstændigt grundlag. Det hurtige salg af ejerlejligheden efter overtagelsen har heller ikke kunne give sagsøger et sikkert grundlag for at antage, at fortjenesten under disse forudsætninger var fritaget for beskatning jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, og sagsøger har ikke i den forbindelse ved henvendelse til SKAT forsøgt at få spørgsmålet afklaret. Endelig har sagsøger som anført af sagsøgte indberettet en forkert overdragelsesdato.

Da sagsøger har handlet groft uagtsom, har der været grundlag for at foretage en ekstraordinær ansættelse. Det tiltrædes endvidere, at bestemmelsen i § 3 i bekendtgørelse nr. 1095 af 15. november 2005 må forstås således, at såfremt betingelserne for en ekstraordinær ansættelse er opfyldt, og ansættelsen er varslet inden for den frist, der gælder efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1 gælder 6 månedsfristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 ikke.

Som anført i Landsskatterettens afgørelse og af sagsøgte er forslag til afgørelse af 12 september 2011 og af 26. januar 2012 udsendt inden den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, og ansættelsen foretaget den 23. marts 2012 er udsendt inden den 1.august i det fjerde år efter indkomstårets udløb.

Fristerne i skatteforvaltningslovens § 26 er derfor overholdt. Retten tiltræder endvidere efter det anførte af sagsøgte samt det anførte i Landsskatterettens kendelse, at der ikke efter skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1 gælder en absolut frist på 3 måneder for ansættelse efter varslingen. Ansættelsen anses derfor for at være rettidigt foretaget.

Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt et passende beløb til dækning af sagsøgtes udgift til advokatbistand på 30.000 kr. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens værdi, forløb og udfald.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes

Sagsøger, A, skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger til med 30.000 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.