Parter
H1
(Binavn H2)
(Selvmøder)
Mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv. Nikolaj Lysebjerg Hansen)
Afsagt af byretsdommer
Anders Martin Jensen
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag, der er anlagt den 29. september 2014, handler om ansættelsen af den offentlige grund- og ejendomsværdi for ejendommen matr.nr. ...1, beliggende Y2-adresse, Y3-by.
H1 har nedlagt påstand om, Skatteministeriet skal anerkende, at vurderingen pr. 1. oktober 2012 nedsættes til 600.000 kr.
Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært hjemvisning af sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
H1 købte ejendommen på tvangsauktion den 2. april 2013 for et bud på 1 kr. ud over størstebeløbet, der var opgjort til 300.000 kr. Ejendommen er en ubebygget grund, der ifølge lokalplanen (lokalplan nr. 213) må anvendes til åben lav parcelhusbebyggelse sam tæt-lav bebyggelse som for eksempel rækkehusbebyggelse eller dobbelthusbebyggelse. Grundens areal er 15.430 kvm., heraf 1.404 kvm., vej.
I vurderingsankenævnets afgørelse af 27. juni 2014 er anført blandt andet følgende:
"...
SKATs afgørelse
| Ejendoms-/grundværdi: | |
| Kvadratmeterpris 14.026 kvm. x 199 kr./kvm. | 2.791.174 kr. |
| Vej 1.404 kvm. x 0 kr. | 0 kr. |
| Grundværdi i alt | 2.791.174 kr. |
| Afrundet | 2.791.200 kr. |
SKAT henviser til lokalplan nr. 213, Boligområde ved Y4. Ejendommen er tidligere handlet: december 2006 3.650.000 kr. Maj 2010: 4.000.000 kr.
At ejendommen pt. ikke kan sælges og dermed går på tvangsauktion, er ingen begrundelse for at nedsætte grundværdien.
Ovennævnte salg sammenholdt med den ansatte vurdering viser, at grundværdien er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2012.
...
Vurderingsankenævnets afgørelse og begrundelse
I henhold til vurderingslovens § 6 skal ejendomsvurderingen ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel.
Vurderingen skal som udgangspunkt ikke afspejle prisudviklingen i forhold til foregående vurderinger, men derimod den skønnede handelspris på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens § 2 og § 6.
Grundværdien skal i henhold til §§ 13 og 16 i vurderingsloven ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Vurderingsankenævnet henviser til, at udgangspunktet for ejendomsvurderingen er, at den enkelte ejendom/grund skal anstættes til værdien i handel og vandel. Det vil sige den værdi, som en fornuftig køber må antages at ville købe ejendommen for.
Vi mener ikke, at den af ejer nævnte handel på tvangsauktion pr. 2.4.2013, svarende til en købesum på 300.000 kr. eksklusiv moms, kan lægges til grund for vurderingen. Der er således ikke tale om en fri handel mellem uafhængige parter.
Vi henser til beliggenheden samt anvendelsesmuligheder i forhold til den fastlagt lokalplan. Der er tale om et ubegbygget grundareal, beliggende i udkanten af Y5 i byzone. Arealet er ifølge vores oplysninger ikke byggemodnet.
Grunden er planlagt til åben-lav boligbebyggelse med ca. 13. helårsboliger. Den kan ifølge planen også anvendes til tæt-lav bebyggelse efter en samlet plan, som skal godkendes af kommunen inden byggetilladelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 % inden for lokalplanområdet.
Grundværdien er fastsat med en kvadratmeterpris på 199 kr.
Grunden er beliggende i grundværdiområde ...2, hvor SKAT har fastsat områdeprisen til 380 kr.
Områdeprisen er fastsat af SKAT bl.a. ved hjælp af et grundprisanalysesystem. Systemet bygger på statistiske analyser af salg af såvel bebyggede som ubebyggede grunde i området. SKAT har på baggrund af systemets oplysninger udmeldt et forslag til områdepris på 380 kr. for prisgrupppe 106, hvorunder ovennævnte grundværdiområde henhører.
I nærliggende grundværdiområder udgør områdeprisen ligeledes 380 kr. Vi har set på SKAT's oplysninger om statistiske salg og har vedrørende grundværdiområde ...3 konstateret, at der har været 5 frie salg i 2012, heraf 1 over vurderingen og resten ligger markant under vurderingen. I område ...4 har været 1 salg, som ligger noget under vurderingen.
En nærliggende grund på 879 kvm, beliggende Y6-adresse, med samme lokalplan som påklaget ejendom, har tidligere været udbudt til en pris på 95.000 kr. Hertil kommer tilslutningsafgifter på ca. 160.000 kr.
Det er herefter vores opfattelse, at den af SKAT fastsatte værdi er for høj, og bør nedsættes.
Vi nedsætter kvadratmeterprisen til 100 kr. Efter vores skøn er der ved denne kvadratmeterpris taget passende hensyn til det forhold, at grunden ikke er byggemodnet, samt dens anvendelsesmuligheder og beliggenhed.
Grund-/ejendomsværdien nedsættes derfor til 1.402.600 kr., som efter vores skøn ikke overstiger handelsværdien på vurderingstidspunktet.
Det er vores opfattelse, at grunden er vurderet til, hvad den er værd pr. 1. oktober 2012 i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, herunder hensynet til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, og at værdien dermed er fastsat i overensstemmelse med §§ 13 og 16 i vurderingsloven.
..."
Der har været syn og skøn. Skønsmanden, ejendomsmægler og valuar, MDE, US, har i en erklæring af af 22. januar 2016 udtalt følgende:
"...
Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes oplyse, hvilken handelsværdi matr.nr. ...1 + Y5-by havde den 1. oktober 2012.
Svar på spørgsmål 1
Kr. 600.000,00
Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold og hvilket materiale der er indgået ved besvarelsen af spørgsmål 1, herunder oplyse, hvilke specifikke handler med sammenlignelige grunde, der eventuelt er anvendt i besvarelsen, samt hvilken vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.
Svar på spørgsmål 2
Det har ikke været muligt at finde tilsvarende handler i området. Til grund for besvarelsen er anvendt to ikke byggemodnede grunde beliggende i Y1-by, hvor skønsmanden har lokalkendskab.
Et grundareal med adresse Y7-adresse, Y1-by er erhvervet af byggefirma i fri handel i 2007. Efter frasalg af en medfølgende bolig er anskaffelsesprisen for 8196 m2 kr. 975.000, svarende til kr. 119 pr. m2. Ved indeksering ved anvendelse af skats salgsstatestik for enfamiliehuse fra 2007 til 2012 kan værdien pr. m2 pr. 1/10 2012 omregnes til kr. 84 pr. m2. Den pågældende grund er anvendelig til tæt lav bebyggelse, og dermed væsentlig højere udnyttelsesgrad, hvorfor prisen reduceres med 50% for sammenligning med grund med anvendelse til åben lav bebyggelse som den sagen omhandler eller kr. 42 pr. m2.
Et grundareal på 10874 m2 med adresse Y8-adresse, Y1-by, er erhvervet af byggefirma i fri handel i 2014 for kr. 400.000, svarende til kr. 20 pr. m2. Ved indeksering med delvis anvendelse af skats salgsstatestik for enfamiliehuse fra 2014 til 2012 kan værdien pr. m2 pr. 1/10 2012 omregnes til 38 pr. m2.
En stikprøve på grundværdi for parcelhusgrunde i området Y5, sammenlignet med grundværdi for parcelhusgrunde i samme del af Y1-by som ovennævnte to arealer, viser at disse er meget identiske. Det ligges derfor til grund at ovennævnte sammenlignelige grunde kan anvendes til besvarelse af skønstemaet.
Disse handler danner grundlag for besvarelsen.
..."
Skønsmanden har i en supplerende erklæring af 6. april 2016 udtalt følgende:
"...
Spørgsmål SS 1A:
Skønsmanden henviser i sin besvarelse af spørgsmål 2 i skønserklæringen af 22. januar 2016 til et grundareal med adresse Y7-adresse, Y1-by. I denne sammenhæng udtaler skønsmanden:
“Den pågældende grund er anvendelig til tæt lav bebyggelse, og dermed væsentlig højere udnyttelsesgrad, hvorfor prisen reduceres med 50 % for sammenligning med grund med anvendelse til åben lav bebyggelse - som den sagen omhandler - eller med kr. 42 pr. m2.".
Det fremgår af retssagens bilag C, Lokalplan nr. 213 § 4, at omhandlede ejendom, som er genstand for dette syn og skøn, må anvendes til både “åben-lav parcelhusbebyggelse samt tæt-lav bebyggelse som f.eks. rækkehusbebyggelse, dobbelthusbebyggelse. " (Min understregning). I § 4, stk. 4 er der videre anført, at “etablering af tæt-lav bebyggelse skal bebyggelsen opføres efter en samlet plan, som skal godkendes af forvaltningen inden der kan gives byggetilladelse."
Skønsmanden bedes om at oplyse om der under besvarelsen af såvel spørgsmål 1 og 2 er taget hensyn til, at omhandlede ejendom i medfør af Lokalplan nr. 213 kan anvendes til tæt lav bebyggelse. I benægtende fald bedes skønsmanden oplyse, om en hensyntagen til denne forudsætning ændrer besvarelsen af spørgsmål 1 og i givet fald, hvad skønsmanden herefter vil vurdere ejendommens handelspris pr. 1. oktober 2012 til.
Svar på spørgsmål SS 1A:
Ved besvarelse af såvel spørgsmål 1 og 2 har jeg taget hensyn til, at omhandlede ejendom i medfør af Lokalplan nr. 213 kan anvendes til tæt lav bebyggelse. Jeg må medgive at min bevarelse kan give anden opfattelse.
Besvarelsen af spørgsmål 1 fastholdes, og til yderligere underbygning af besvarelsen har jeg fundet yderligere to sammenlignelige og handlede ejendomme:
Et grundareal med adresse Y9-adresse, Y10-by. er erhvervet af et byggefirma i fri handel 1/9 2005. Arealet er på 29265 m2 råjord erhvervet for kr. 1.129.545, svarende til kr. 38,60 pr. m2. Denne købspris indekseres ved anvendelse af Skats salgsindeks for enfamiliehuse fra 2. halvår 2005 til 2. halvår 2012, svarende til kr. 32,99 pr. m2. Dette areal er udlagt til såvel åben lav som tæt lav bebyggelse.
Et andet grundareal med adresse Y11-adresse, Y1-by er på 31992 m2, og med en korrigeret anskaffelsespris som råjord på kr. 1.250.000, erhvervet i fri handel 1/1 2006. svarende til kr. 39,07 pr. m2.
Denne købspris indekseres ved anvendelse af Skats salgsindeks for enfamiliehuse fra 2. halvår 2005 til 2. halvår 2012, svarende til kr. 33,39 pr. m2. Også dette areal er udlagt til såvel åben lav som tæt lav bebyggelse.
..."
Forklaringer
Skønsmanden, ejendomsmægler US, har forklaret blandt andet, at han kan vedstå de to erklæringer. Han har ikke kendskab til salg af sammenlignelige ubebyggede grunde i Y12-området, ligesom ejendomsmæglere i området, som han kontaktede telefonisk, heller ikke havde kendskab hertil. Hans arbejde med erklæringerne var i øvrigt vanskeliggjort af, at han er ejendomsmægler i et andet område, men det var parterne bekendt med. Udgangspunktet for hans erklæringer er derfor salg af sammenlignelige grunde i landsbyområder lidt uden for større bebyggelser til ejendomsudvikling i det område, hvor han arbejder som ejendomsmægler. "Slutproduktet" (parcelhuse) handles til samme priser i hans område og Y12-området.
Hans fejlagtige antagelse i den første erklæring om, at Y2 ifølge lokalplanen ikke måtte anvendes til tæt, lav bebyggelse var uden betydning, fordi det af en nærlæsning af lokalplanen (bilag C) fremgår, at bestemmelsen om tæt, lav bebyggelse ikke gav mulighed for væsentligt flere boliger. Det er endvidere hans opfattelse, at en eventuel køber af Y2 på grund af markedsforholdene i givet fald under alle omstændigheder ville have opført åben, lav bebyggelse. Y7 blev handlet til den i skønserklæringen anførte pris med et udtrykkeligt vilkår om, at kommunen gav tilladelse til tæt, lav bebyggelse til andelsboliger. Han var selv med til at handle grunden på Y8-adresse og ved, at ansvarsfraskrivelsen ikke havde nogen betydning for prisen, fordi der var tale om rå jord.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument støtte for sin påstand gjort følgende gældende:
"...
at værdien skal fastsættes i overensstemmelse med syn og skønsmandens erklæring til kr. 600.000,00,
at denne værdi understøttes af de fremlagte oplysninger, herunder budsum på tvangsauktion,
at værdien af bebyggede ejendomme ("i drift") ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, med grundarealer, der ikke er byggemodne,
at skønsmandens værdiansættelse afviger væsentligt fra Vurderingsankenævnets ansættelse,
at værdiansættelsen ved tidligere omsætning ikke kan anvendes, set i lyset af efterfølgende konkurs og konstatering af usælgelighed både i frit salg og tvangsauktion,
at der efter den fremkomne syns- og skønserklæring ikke er grundlag for at hjemvise sagen.
..."
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:
"...
3. ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Vurderingsankenævnet udøvede skøn.
Den subsidiære påstand om hjemvisning er nedlagt for det tilfælde, at retten måtte finde, at betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er opfyldt.
Såfremt dette er tilfældet, gøres det gældende, at sagen i overensstemmelse med fast retspraksis skal hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand.
3.1 Det retlige grundlag
Om foretagelse af ejendomsvurderingen er følgende bestemt i vurderingslovens § 6:
"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. "
Om fastsættelse af grundværdien fastslås følgende i vurderingslovens § 13, stk. 1:
"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."
Om fastsættelse af ejendomsværdien fastslås følgende i vurderingslovens § 9, stk. 1 (afsnit B):
"Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed."
Vurderingsloven forudsætter, at der ved ansættelsen af værdien af en ejendom foretages et skøn bl.a. på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejendomme, jf. § 39 sammenholdt med § 6, 2, pkt.
Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber. Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning, jf. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.1.1.1.
Højesteret har i UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) udtalt sig generelt om domstolsprøvelsen af grundværdiansættelser, og dommen må nu anses for den ledende dom på området:
"Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. " (mine understregninger).
Dommen ligger i forlængelse af og er i overensstemmelse med Højesterets domme i UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR), UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR), UfR 2000.1071 H og UfR 1999.1178 H.
Det følger af Højesterets generelt udformede præmisser i UfR2016.191 H (SKM2015.615.HR) og de ovennævnte højesteretsdomme, at sagsøgeren har bevisbyrden for, at skønnet over værdien af sagsøgerens ejendom kan tilsidesættes.
Sagsøgeren har dog hverken godtgjort, at det skøn, som Vurderingsankenævnet har foretaget, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte grund- og ejendomsværdi må anses for åbenbart urimeligt.
3.2 Skønsgrundlaget
Vurderingsankenævnet har foretaget et skøn over sagsøgerens ejendoms værdi. Til brug for sit skøn inddrog Vurderingsankenævnet SKATs grundprisanalysesystem og salg af bebyggede ejendomme i nærliggende sammenlignelige områder (bilag 1, side 3, afsnit 10 sammenholdt med bilag D).
Der har ikke været salg af ubebyggede ejendomme i det pågældende grundværdiområde eller i nærliggende sammenlignelige grundværdiområder omkring vurderingstidspunktet, hvorfor Vurderingsankenævnet var nødsaget til at inddrage øvrige handler af bebyggede ejendomme i skønnet. Dette medfører ikke, at Vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et forkert grundlag, jf. SKM2003.554.VLR.
Vurderingsankenævnet sammenlignede ejendomsværdierne og salgspriserne i de nærliggende sammenlignelige områder (bilag D), hvoraf det kan ses, at ejendomsværdierne - for de 6 ejendomme, som vurderingsankenævnet inddrog i sit skøn - havde en samlet ejendomsværdi på kr. 8.680.000,-. Salgspriserne kunne tilsammen opgøres til kr. 5.101.759,-. Samlet set blev ejendommene således solgt til ca. 59 % af ejendomsvurderingen.
På denne baggrund nedsatte Vurderingsankenævnet skønsmæssigt kvadratmeterprisen for sagsøgers ejendom fra kr. 199, (som tidligere ansat af SKAT) til kr. 100,-, med den konsekvens, at ejendoms- og grundværdien blev nedsat fra kr. 2.791.200, til kr. 1.402.600,-, jf. bilag 1, side 4, afsnit 1 og 2.
Vurderingsankenævnet anførte i den forbindelse samme sted, afsnit 3:
"Det er vores opfattelse, at grunden er vurderet til, hvad den er værd pr. 1. oktober 2012 i ubebygget stand med de faktiske foreliggende omgivelser, herunder hensynet til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse".
Vurderingsankenævnet foretog altså et begrundet skøn over ejendoms- og grundværdien, hvorved vurderingsankenævnet bl.a. inddrog sammenlignelige ejendomme med beliggenhed i et sammenligneligt område i vurderingen.
Sagsøgeren har ikke godtgjort, at denne skønsansættelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
3.3 Værdiansættelsen
For at Vurderingsankenævnets skønsansættelse kan siges at være åbenbart urimelig, må der foreligge et sikkert fundament for at kunne fastslå, at skønnet er væsentligt og klart forkert. Skønsansættelsen skal altså afvige væsentligt fra handelsprisen for ejendommen på vurderingstidspunktet.
Som nævnt ovenfor har sagsøgeren bevisbyrden for at godtgøre dette, og denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn skulle være væsentligt forskelligt fra handelsværdien pr. 1. oktober 2012.
Sagsøgerens ejendom har været handlet i fri handel så sent som i maj 2010, hvor ejendommen blev handlet til kr. 4.000.000,-, jf. bilag 1, side Efter retspraksis gælder, at værdien af et aktiv kan fastlægges på grundlag af den salgssum, der er aftalt i en handel mellem uafhængige parter, jf. bl.a. UfR 2005.1176/2H (SKM2005.65.HR), UfR 2003.2141 H (SKM2003.318.HR) og SKM2015.747.ØLR.
Der må herefter gælde en stærk formodning for, at Vurderingsankenævnets skøn pr. 1. oktober 2012 på kr. 1.402.600, og som altså ligger væsentligt under salgsprisen i maj 2010, ikke er betydeligt forskellig fra handelsværdien pr. 1. oktober 2012, når handelsværdien i maj 2010 var på kr. 4.000.000,-.
Sagsøgeren må under disse omstændigheder være pålagt en streng bevisbyrde.
3.3.1 Statistiske oplysninger
At Vurderingsankenævnets skøn ikke er væsentligt højere end handelsværdien på vurderingstidspunktet bekræftes også af oplysninger fra både Danmarks Statistik og SKATs offentliggjorte salgsstistikker.
Hvis man anvender Danmarks Statistiks prisindeks for ejendomssalg af enfamiliehuse (hvor 2006 = 100), ses et mindre fald fra 90,5 i 2010 til 85,3 i 2012 (bilag E). For landsdelen Y13 lå indekset på 84,4 i 2010 og på 73,5 i 2012 (bilag E).
Ifølge SKATs offentliggjorte salgsstatistikker var den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landsplan i 2. halvår 2012 for ubebyggede grunde over 2000 kvadratmeter på kr. 177, og for grunde under 2000 kvadratmeter på kr. 697, (bilag F). For landsdelen Y13 var den gennemsnitlige kvadratmeterpris i 2. halvår 2012 for grunde under 2000 kvadratmeter på 403,-. Et tilsvarende gennemsnit for ubebyggede grunde over 2000 kvadratmeter findes ikke for 2. halvår 2012, men det gør der imidlertid for 1. halvår 2012 (bilag G). Her lå den gennemsnitlige pris på kr. 403, for små grunde, mens den for store ubebyggede grunde lå på kr. 169,-.
Hvis forholdet mellem gennemsnitsprisen for små og store grunde for 1. halvår af 2012 lægges til grund for 2. halvår af 2012, kommer man frem til en gennemsnitlig kvadratmeterpris for ubebyggede grunde på over 2000 kvadratmeter på kr. 169,-.
Til sammenligning lå gennemsnitsprisen i 1. halvår 2010 på kr. 500, for små grunde, mens den lå på kr. 125, for store grunde (bilag H).
Hvis der tages udgangspunkt i ovennævnte prisindeks fra Danmarks Statistik og SKATs salgsstatistikker, må der for det første være en formodning imod, at sagsøgerens ejendoms værdi skulle være faldet fra 4 mio. kr. i 2010 til under 1,4 mio. kr. i 2012, som Vurderingsankenævnet har fastsat ejendomsvurderingen til.
Hertil kommer, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ubebyggede grunde over 2000 kvadratmeter i Y13 i 2. halvår 2012 var på kr. 169,-, hvilket altså ligger væsentligt over, hvad Vurderingsankenævnet har fastsat sagsøgerens ejendoms kvadratmeterpris til (kr. 100,-).
Dette medvirker således også til, at sagsøgeren må være pålagt en streng bevisbyrde for at godtgøre, at lige netop sagsøgerens ejendom skulle ligge så langt under gennemsnittet, som påstået af sagsøgeren og dermed være væsentligt forskellig fra Vurderingsankenævnets skønsansættelse.
Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Hverken den fremlagte skønsrapport eller det øvrige materiale, som sagsøgeren har fremlagt, godtgør, at Vurderingsankenævnets afgørelse skal tilsidesættes.
3.3.2 Skønsrapporten
Skønsmanden, ejendomsmægler og valuar, US har vurderet ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2012 til kr. 600.000,-, jf. besvarelsen af spørgsmål 1 i skønsrapport af 22. januar 2016.
Det fremgår af Højesterets dom i UfR 2000.1071 H, at en forudsætning for, at en skønsmands vurdering kan være afgørende, er, at vurderingen har støtte i relevante gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud:
"Ifølge syns- og skønserklæringen vurderes den omhandlede grund til 200 kr./m², og denne vurdering støttes bl.a. på det almindelige prisfald på erhvervsejendomsmarkedet i begyndelsen af 1990'erne og på, at de ejendomme på Y14, der blev udbudt 1991/1992 i prisniveauet 400-500 kr./m², ikke kunne sælges. Vurderingen har som anført ikke støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår på Y14 eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, og den kan derfor ikke være afgørende." (min understregning)
Skønsmand US har oplyst, at hans besvarelse er baseret på handler af sammenlignelige grunde, jf. besvarelsen af spørgsmål 2 i skønsrapport af 22. januar 2016.
Om en given handel kan betragtes som en sammenlignelig handel beror på en retlig vurdering og ikke en faktisk konstatering eller et fagligt skøn. Det tilkommer derfor retten at vurdere, om en handel kan danne grundlag for en sammenligning.
Skatteministeriet gør gældende, at skønsmandens vurdering ikke er baseret på handler eller udbud af sammenlignelige ejendomme og derfor ikke kan være afgørende.
Som begrundelse for sin vurdering henviste skønsmanden til to ikkebyggemodnede grunde beliggende i Y1-by, da det ikke var muligt for skønsmanden at finde tilsvarende handler i området, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 i skønsrapport af 22. januar 2016.
De to ejendomme er handlet i henholdsvis 2007 og 2014.
Til underbygning af sin vurdering har skønsmanden endvidere henvist til to andre ejendomme i sin supplerende skønserklæring af 6. april 2015. Disse to ejendomme er også beliggende i Y1-området og er handlet i henholdsvis 2005 og 2006.
Af disse fire ejendomshandler er ingen gennemført omkring vurderingstidspunktet for sagsøgers ejendom eller i samme område. Ejendommene er således beliggende over 50 kilometer fra sagsøgerens ejendom.
I skønsrapporten af 22. januar 2016 henvises til en ejendom beliggende Y8-adresse, Y1-by, som ifølge skønsrapporten er erhvervet af et byggefirma i fri handel i 2014. Det fremgår dog af bilag I, side 2, hvor handelsvilkårene for handlen er anført, at sælger af ejendommen var under konkursbehandling, og at ejendommen blev handlet med ansvarsfraskrivelse.
Der kan altså ikke siges at være tale om en fri handel mellem uafhængige parter, hvorfor handlen ikke støtter skønsmandens vurdering, jf. U 2001.1071H.
Det kan herudover konstateres, at skønsmanden har taget fejl, med hensyn til om plangrundlaget for en af de fire ejendomme er sammenligneligt med sagsøgerens ejendom.
Skønsmanden har i skønserklæringen af 22. januar 2016 oplyst, at ejendommen Y7-adresse, Y1-by er anvendelig til tæt lav bebyggelse. I lokalplan nr. 5.2-1 for området, hvor ejendommen ligger (bilag J), er det i § 3.1 anført, at bebyggelsen kun må bestå af åben-lav bebyggelse, og at der på hver ejendom kun må opføres én beboelsesbygning med én bolig.
Det kan altså konstateres, at plangrundlaget og dermed udnyttelsesmulighederne for sagsøgerens ejendom er bedre end for denne ejendom.
Skønsmandens vurdering ses således at være afgivet på et mangelfuldt grundlag. Henset hertil, og at skønserklæringen herudover ikke har støtte i sammenlignelige ejendomshandler hverken i forhold til det tidsmæssige aspekt eller den geografiske placering af ejendommene, kan skønsrapporten ikke være afgørende, jf. U2000.1071H, SKM2015.747.ØLR, SKM2011.80.ØLR og SKM2010.371.VLR
Skønsrapporten godtgør dermed ikke, at Vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt.
3.3.3 Øvrig dokumentation
Sagsøgeren har fremlagt et materiale, der skulle godtgøre, at Vurderingsankenævnets skøn skal tilsidesættes. Denne dokumentation vedrører imidlertid heller ikke gennemførte handler hverken omkring vurderingstidspunktet eller samme område, som sagsøgerens ejendom er beliggende i.
Den ubebyggede ejendom beliggende Y15-adresse, Y3-by, som sagsøgeren har fremlagt dokumentation for i retssagens bilag 18-19, er beliggende i et andet grundværdiområde. Ejendommen blev handlet til en kvadratmeterpris på kr. 49,35 med købsdato den 8. september 2015. Det fremgår herudover af tingbogen for ejendommen (retssagens bilag 19, side 2), at ejendommen er solgt uden ansvar for mangler af nogen art, og at parterne er enige om, at der i købsprisen er taget højde for denne ansvarsfraskrivelse.
Herudover kan det konstateres ved et opslag på www.ois.dk, at Y15-adresse i 2010 blev solgt for kr. 1.620.510, svarende til en kvadratmeterpris på ca. 76 kr., omtrentlig samtidig med, at sagsøgers ejendom Y2-adresse blev solgt til en kvadratmeterpris på ca. 259 kr. Y15-adresse var derfor i hvert fald i 2010 en væsentligt mindre værdifuld ejendom end sagsøgerens ejendom.
De oplysninger, som sagsøgeren har fremlagt om to naboejendomme til sagsøgerens ejendom (bilag 13 og 14) dokumenterer heller ikke, at der skulle være grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1). Der er ikke tale om gennemførte handler, hvorefter oplysningerne i bilag 13 og 14 selvsagt ikke beviser noget i forhold til handelsprisen for sagsøgerens ejendom pr. 1. oktober 2012.
Den af sagsøgeren ensidigt indhentede vurderingsrapport af 28. maj 2014 (bilag 3) godtgør heller ikke, at Vurderingsankenævnets skøn skulle være væsentligt højere end handelsprisen. Vurderingen er udarbejdet på - og vedrører - et tidspunkt, der ligger over halvandet år efter ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012. Vurderingen er derfor under alle omstændigheder - ikke udtryk for handelsprisen på vurderingstidspunktet.
Sagsøgeren har således ikke med dette materiale godtgjort, at Vurderingsankenævnet skulle være gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, jf. bl.a. UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR), UfR 1999.1178 H og UfR 2000.1071 H.
3.3.4 Sagsøgerens erhvervelse af ejendommen
Sagsøgeren har gjort gældende, at værdien af ejendommen i handel og vandel i 2012 ikke oversteg kr. 300.000,-. Dette begrundes i, at sagsøgeren erhvervede ejendommen for kr. 300.000, ved tvangsauktion den april 2013.
Ved vurderingen af om Vurderingsankenævnet er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer nævnet at foretage, har handler, der ikke er indgået på sædvanlige vilkår, imidlertid ingen væsentlig betydning, jf. U2007.551H og U2001.1071H.
Købsprisen, svarende til kr. 300.000, eksklusiv moms, som sagsøgeren erhvervede ejendommen for på tvangsauktion, er ikke er udtryk for kontantværdien i handel og vandel. Der var ikke tale om en fri handel mellem uafhængige parter. Desuden havde ejendommen end ikke været forsøgt udbudt i frit marked.
På den første tvangsauktion den 11. februar 2013 mødte, udover sagsøgeren, alene en repræsentant for skylder og én fordringshaver (bilag 1, side 3). På den anden tvangsauktion 2. april 2014 mødte alene sagsøgeren og repræsentanten for skyldneren (bilag 1, side 1).
Eftersom der på tvangsauktionerne ikke indkom andre bud, havde sagsøgeren mulighed for at erhverve ejendommen til en unaturligt lav pris.
At prisen var unaturligt lav støttes bl.a. ved, at ejendommen tidligere er blevet handlet til væsentlig højere priser. I december 2006 blev den solgt for kr. 3.650.000, og i maj 2010 blev den solgt for kr. 4.000.000, (bilag 1, side 2, afsnit 3).
Vurderingsankenævnet fandt derfor med rette, at handelsprisen på tvangsauktionen ikke kunne lægges til grund for ejendomsvurderingen (bilag 1, side 2, afsnit 5).
Sammenfattende har sagsøgeren ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller at Vurderingsankenævnet er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer dette i sager af den foreliggende karakter.
Betingelserne for at tilsidesætte det udøvede skøn er derfor ikke opfyldt.
..."
Rettens begrundelse og afgørelse
Vurderingsloven forudsætter, at vurderingsmyndighederne ved ansættelsen af værdien af en ejendom foretager et skøn blandt andet på grundlag af oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejendomme.
Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsakter tilsidesætte værdiansættelsen, hvis det godtgøres, at vurderingsmyndigheden ikke har foretaget et skøn, at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.
Vurderingsankenævnets skønsmæssige værdiansættelse i afgørelsen af 27. juni 2014 er foretaget navnlig på grundlag af oplysninger om ejendommens størrelse og dens anvendelighed ifølge lokalplanen, områdeprisen ifølge SKAT's grundprisanalysesystem og oplysninger om salg til priser under den offentlige vurdering i nærliggende grundværdiområder.
H1 har ikke godtgjort, at det anførte grundlag er forkert, mangelfuldt, eller at vurderingen på 1.402.600 kr. er åbenbart urimelig.
Retten bemærker i den forbindelse, at der ikke foreligger oplysninger om salg af sammenlignelige ubebyggede grunde i det pågældende område eller i nærliggende sammenlignelige område, at skønsmandens værdiansættelse bygger på indeksering af salgspriser for ubebyggede grunde i Y1-området i 2005, 2006, 2007 og 2014, og at den pris, som H1 købte for på tvangsauktionen den 2. april 2013, efter at den hidtidige ejer var taget under konkursbehandling, ikke kan tillægges betydning.
Skatteministeriet skal derfor frifindes.
H1 skal betale sagens omkostninger med 25.000 kr. Beløbet, der skal dække en passende advokatudgift med moms, er fastsat under hensyn til sagens karakter, begrænsede økonomiske værdi, og at der har været syn og skøn.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Skatteministeriet frifindes.
H1 skal inden 14 dage betale sagens omkostninger med 25.000 kr. til Skatteministeriet.