Parter
A
(v/Adv. Christian Falk Hansen)
Mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv. Sune Riisgaard)
Afsagt af byretsdommer
Lars Krunderup
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen angår prøvelse af Landsskatterettens kendelse af 1. december 2014, hvorefter SKATs afgørelse, om alene at nedsætte ejendomsavancen ved afståelse af andele i Y1 med 5.000 kr., blev stadfæstet.
Sagsøgeren, A, har påstået Skatteministeriet tilpligtet at anerkende, at behandlingen af A’s skatteansættelse for indkomståret 2007 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.
Sagen er anlagt den 26. februar 2015.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2. De afgivne forklaringer er dog medtaget i dommen.
Der er afholdt syn og skøn. Skønsmanden, ejendomsmægler JN, har afgivet erklæringer af henholdsvis 17. august og 30. december 2016.
Skønsmanden, ejendomsmægler JN har vedstået besvarelserne i de to skønsrapporter og har supplerende forklaret, at et udbyderhonorar ved ejendomsprojekter almindeligvis dækker det arbejde, som han har anført under spørgsmål SS 1. Et sådant honorar udgør almindeligvis cirka 4-5 % af salgsprisen. Det er et honorar, som betales af investorerne for at få projektet ”pakket sammen”. Investorprofilen ved et K/ S, som det foreliggende, var højtlønnede investorer med mulighed for skattefradrag. En individuel investor vil typisk ikke have mulighed for at købe så stor en ejendom. Når flere private investorer går sammen, kan de købe en større ejendom, og kan også få større spredning på investeringerne. En projektudvikler, der køber en ejendom, vil typisk ikke betale et udbyderhonorar, når de køber ejendommen, jf. herved også hans besvarelse af spørgsmål 1B.
Ad spørgsmål 5 har skønsmanden forklaret, at hans besvarelse går på den specifikke situation, hvor G1 har kunnet genbruge en del af det udarbejdede materiale.
Når han i sin besvarelse af spørgsmål 12 nævner 2,5-3 mio. kr. er der tale om et skøn. Det har for G1 en værdi, at de kender projektet og dets potentialer på forhånd. Dette kan også bruges, hvis de kan udbygge projektet ved eventuelt tilkøb af ejendomme. De kender alt materiale vedrørende ejendommen, hvilket de må antages at ville betale noget særligt for. G1 køber ejendommen med en mulighed for at videreudvikle den. De har en fordel ved at fortsætte med projektet og det ved både køber og sælger. De kender ejendommen bedre end investorerne. De køber herved ejendommen med tilhørende muligheder, herunder muligheden for et større K/S-udbud. Begge parter får en fordel ved salget. De kan med deres kendskab til projektet lave udbuddet lidt billigere end andre og der kan formentlig tjenes et nyt udbyderhonorar til en senere køber. Det der sælges er en ejendom med tilknyttede muligheder. Hvis sælgerne skal sælge til G1 skal de have del i den gevinst. I den forbindelse er det hans skøn, at ca. 3 mio. kr. er rimeligt. Investorerne har ikke lavet særskilt udbudsmateriale, da de sælger, men de vil naturligvis tage sig betalt for de ekstra muligheder, der er i ejendommen for G2.
Baggrunden for hans besvarelse af spørgsmål 5 og 6 er, at G1 i modsætning til andre mulige købere havde detail kendskab til lejerne og deres bonitet samt i det hele taget til ejendommen. G2 vil på den baggrund have færre udgifter ved at købe ejendommen og senere at lave et nyt udbud. Den fordel vil de skulle dele med sælgeren. Andre ejendomskøbere havde ikke nødvendigvis kendskab til alle disse oplysninger. Det er hans vurdering, at G2 vil være villig til at betale mere for ejendommen med dens muligheder.
Ad besvarelsen af spørgsmål SS IB er skønnet over vederlaget på 2,5-3 mio. kr. som nævnt et rent skøn. Han ved ikke hvor mange timer en projektudvikler almindeligvis vil anvende på et projekt som det foreliggende. Det var den oprindelige ejendom, der blev handlet til 156 mio. Herudover kan der ligge en merværdi ved at tilføre yderligere ejendomme. Han har ikke undersøgt om G1 har udbudt ejendommen efterfølgende. Det sker fra tid til anden, at projektejendomme købes tilbage, hvis der, som i den foreliggende situation, er et ønske om at udvikle og udbyde ejendommen og investorerne samtidig vil få en forrentning, de er godt tilfredse med. Alternativet til, at G1 betaler et udbyderhonorar er, at andre køber ejendommen.
NI har som vidne forklaret at hun selv har investeret i projektet, men også har fungeret som rådgiver for bestyrelsen i G2. De henvendte sig til hende, fordi hun, der er statsautoriseret revisor, har et godt kendskab til investering i fast ejendom. Kredsen af investorer, som hun tilhørte, betalte et udbyderhonorar i 2004. Det var for at finde ejendommen, foretage due dilligence, gennemgå lejekontrakterne, hjælpe med financieringen m.v. Der var således tale om arbejde med at tilrettelægge og strukturere projektet. Dette arbejde havde både økonomisk og juridisk karakter. Ved købet af anparterne i projektet betalte de som investorer udbyderhonoraret med egne beskattede penge. På et tidspunkt købte K/S’et en nabogrund, hvilket var en mindre investering på 6 mio. kr. Baggrunden herfor var, at der hele tiden skal ske ændringer i et bycenter. Det var derfor interessant for K/S’et at købe grunden. I 2006 vurderede NM fra G3, at K/S’et var 150 mio. kr. værd og at to grunde, hvoraf de allerede købt den ene, var i alt 12 mio. kr. værd. Det var salgspriserne på grundene, hvorved han vurderede, at værdien af K/S incl. de to grunde ville være på 162 mio. kr. Det var hende, der havde bedt ejendomsmægler NM vurdere projektet. De vidste ikke på daværende tidspunkt, at G2 var interesseret i at købe projektet tilbage. G1, som var identisk med G2, kom med et bud på køb af Y1. Det var efter at de havde været i kontakt med G4, der var konkurrent til G2 og efter, at G4 havde givet et bud på 150,9 mio kr. De tog til møde med IA fra G2, der var meget interesseret i at købe projektet tilbage for selv at arbejde videre med det. Hun gik derefter hjem og skrev til de andre investorer og anbefalede et salg for 156 mio. kr. for selve bycenteret, hvortil kommer 6 mio. kr. for en grund samt en option på køb af en anden grund. Der var kun en post i K/S’et når der skulle ske værdisætning, nemlig selve bycenteret. G4 ville give 150,9 mio kr. og G1 var i konkurrence med andre, som selv ville skulle foretage due dilligence mv. Det skulle G1 ikke, idet de selv havde lavet materialet fra 2004 og i øvrigt havde et indgående kendskab til ejendommen. Andre mulige købere ville selv skulle stå for en omfattende og dyr due dilligence m.v. Konklusion blev, at bestyrelsen efter hendes råd traf beslutning om at sælge. Baggrunden herfor var navnlig, at der, når de skulle udvikle centeret og udbygge det, er en risiko, som navnlig er svær for en passiv investorgruppe at overskue. Der skulle også bruges penge til at udvikle centeret. Sagen ved Københavns Byret og senere Østre Landsret angik forståelsen af overdragelsesaftalen som advokatfirmaet R1 havde konciperet på vegne G1. Investorerne vandt retssagen. De fik en højere pris for projektet på grund af det arbejde G2 selv tidligere havde lavet og havde fået et udbyderhonorar for. Investorerne har selv betalt for alle disse dokumenter og knowhow. Ved salget i 2007 fik de tilbagebetalt dette beløb. De har ikke udarbejdet nyt salgsmateriale m.v. I forbindelse med handlen blev der ikke lavet en fordeling af købesummen. De diskuterede det rent faktisk mht. til udbyderhonoraret, men havde jo ikke kendskab til de efterfølgende højesteretsdomme om udbyderhonorar. Købsaftalens bilag 1 blev aldrig rigtig fremskaffet. Hun har fået den "råbalance” som er fremlagt med købsaftalen, men har ikke fået den som en del af købekontrakten. Hun vedstår den forklaring hun har afgivet for Østre Landsret [ekstrakten side 261]. Udbyderhonoraret er indeholdt i købesummen. Der skal meget stor know-how på bordet før et sådant butikscenter købes. Ved betalingen fik de en del af det betalte udbyderhonorar refunderet. Hun er ikke enig med SKAT i, at det eneste, der kan genbruges er selve K/S’et. Det indhentede materiale var jo alene 3 år gammelt.
Parternes synspunkter
Sagsøgeren har i det væsentlige procederet sagen i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 5. september 2017, hvori der er anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:
"...
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i første række overordnet gældende, at den tilbageværende værdi af struktureringen og etableringen af investeringsprojektet var lig forskellen mellem mæglervurderingen på kr. 150.000.000 og afståelsessummen på kr. 156.000.000, idet dette beløb er svarende til den tilbageværende del af det oprindelige udbyderhonorar.
Skønsmanden har som besvarelse på spørgsmål 12 (ekstrakten side 309) konkluderet følgende:
”Spørgsmål 12:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilken del af den samlede overtagelsessum på kr. 156.00.000, der efter skønsmandens opfattelse kan henføres til fordelen ved at indtræde i et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt – og ikke blot den nøgne ejendom.
Svar på spørgsmål 12
Mit bedste skøn vil være ca. 2,5 – 3 mio. kr. Jeg finder ikke, at den fulde forskel på mæglervurderingen kr. 150 mio. til prisen på kr. 156 mio.
– dvs. kr. 6 mio. er dækkende, idet der trods alt skal ajourføres en del af materialet incl. revisor / tegningsaftaler m.m. Erfaringsmæssigt udgør et typisk udbyderhonorar ca. 4 – 5 % af ejendommens værdi.”
Det gøres gældende, at den tilbageværende værdi af struktureringen og etableringen af investeringsprojektet udgør kr. 6.000.000.
Det er således helt forkert, når skønsmanden anfører, at alene kr. 2,5 – 3 mio. af det oprindelige udbyderhonorar på kr. 6,9 mio. i 2004 skulle være tilbage ved afståelsen af anparterne i 2007.
Skønsmandens svar ville indebære, at aktivet bestående af afholdte udgifter til due diligence, finders fee mv. ville have tabt kr. 3,9 – 4,4 mio. i værdi på 3 år.
Dette forekommer helt urealistisk.
Det må have formodningen imod sig, at G1 ville investere i projektet til den pris, som de har givet, hvis de hidtidige oplysninger var så lidt værd, som skønsmanden lægger til grund.
Opmærksomheden henledes i den forbindelse på, at skønsmanden ved besvarelsen på spørgsmål 12 har anført, at den fulde forskel på mæglervurderingen på kr. 150.000.000 og prisen på kr. 156.000.000 ikke er dækkende, idet der ”trods alt skal ajourføres en del af materialet incl. revisor / tegningsaftaler m.m.”
Hertil må det anføres, at det forekommer stærkt urealistisk, at prisen for ajourføring af materiale, herunder prospekt og tegningsaftaler, skulle andrage i nærheden af kr. 3,9 – 4,4 mio. Udgifterne til due diligence, finders fee mv. udgør selvsagt hovedparten af udbyderhonoraret, hvorimod udgifterne til den blotte ajourføring af prospekt og tegningsaftaler mv. på ingen måde kan antages at have kostet kr. 3,9 – 4,4 mio.
Opmærksomheden henledes i den forbindelse på skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 og spørgsmål 2, hvoraf følgende fremgår:
”Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilke udgifter en ejendomsprojektudbyder typisk vil have i forbindelse med frem findingen af en ejendom til et ejendomsinvesteringsprojekt.
Svar på spørgsmål 1:
Følgende udgifter vil være typiske i denne proces:
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilke udgifter en ejendomsprojektudbyder typisk har i forbindelse med tilrettelæggelsen og struktureringen af et ejendomsinvesteringsprojekt.
Svar på spørgsmål 2:
Følgende anses som typiske udgifter:
Af skønsmandens besvarelse på spørgsmål 1-2 fremgår det forudsætningsvist, at ajourføringen af materiale alene udgør en meget lille del af en ejendomsprojektudbyders samlede udgifter i forbindelse med projektet.
Derfor skal den tilbageværende andel af udbyderhonoraret værdiansættes i overensstemmelse hermed, således at der er kr. 6.000.000 tilbage af det oprindelige udbyderhonorar. Dette svarer også til forskellen mellem mæglervurderingen på kr. 150.000.000 og afståelsessummen på kr. 156.000.000.
... ...
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det i anden række overordnet gældende, at den tilbageværende værdi af struktureringen og etableringen af investeringsprojektet udgjorde kr. 3.000.000 i overensstemmelse med skønsmandens erklæring herom.
Såfremt retten således finder, at den foreliggende skønsrapport må lægges til grund ved værdiansættelsen, gøres det gældende, at den faktiske værdi må være lig maksimum i det af skønsmanden anførte værdiinterval.
Til støtte herfor henvises til det ovenfor anførte. Udgifterne til due diligence, finders fee mv. udgør således langt hovedparten af det oprindelige udbyderhonorar, og den tilbageværende del af dette udbyderhonorar må som minimum være kr. 3.000.000, svarende til maksimum i det af skønsmanden anførte værdiinterval.
... ...
Sagsøgte har som bilag B fremlagt den overdragelsesaftale, der blev indgået mellem A og de øvrige investorer og G1 i forbindelse med salget af den omhandlede ejendom til G1.
Den omhandlede overdragelsesaftale er i underskrevet stand fremlagt i sagen som bilag 12 (ekstrakten side 111).
Den omhandlede overdragelsesaftale blev fremlagt som bilag 17 i den bagvedliggende skattesag, der ligger til grund for nærværende sag, og som blev afgjort ved Vestre Landsrets dom, jf. SKM2012.533.VLR.
Sagsøgte har videre som bilag C og D fremlagt henholdsvis dommen af den 6. september 2010 fra Københavns Byret og dommen af den 31. maj 2011 fra Østre Landsret. Det kan på tilsvarende vis oplyses, at de to omhandlede domme ligeledes blev fremlagt som bilag B i den bagvedliggende sag, der blev afgjort ved Vestre Landsrets dom, jf. SKM2012.533.VLR.
Skatteministeriet gør i nærværende sag gældende, at det – særligt med henvisning til de 3 omtalte bilag – må lægges til grund, at det beløb, der ved overdragelsen i 2007 kan henføres til det tidligere udbyderhonorar, må være ganske ubetydeligt.
Skatteministeriets synspunkt herom er i sagens natur ikke holdbart. De 3 omhandlede bilag, som Skatteministeriet henviser til, var som anført fremlagt i den bagvedliggende sag for Vestre Landsret og har dermed hele tiden udgjort en del af sagen. Skatteministeriets synspunkt om, at man med henvisning til disse 3 bilag skal se bort fra de foreliggende skønserklæringer, giver derfor ingen mening.
Det skal i den forbindelse fremhæves, at det må have formodningen helt afgørende imod sig, at Vestre Landsret med dommen offentliggjort i SKM2012.533.VLR ville have hjemvist sagen til fornyet behandling ved SKAT, såfremt landsretten var af den opfattelse, at det beløb, der ved overdragelsen i 2007 kan henføres til det tidligere udbyderhonorar, må være ganske ubetydeligt. Skatteministeriet er tilsyneladende fortsat af den opfattelse – på trods af de foreliggende skønsrapporter – at SKATs skøn på kr. 50.000 er retvisende.
Sagsøger fastholder, at det af SKAT foretagne skøn er åbenbart urimeligt, samt at skønnet hviler på et klart forkert grundlag. Vestre Landsret ville således aldrig have hjemvist sagen tilbage i 2012, såfremt der alene skulle ske en korrektion på kr. 50.000 ud af et samlet udbyderhonorar på 6,9 mio. kr.
Dette svarer til en korrektion på under 1 %.
... ...
Skatteministeriet bruger i sit processkrift A af den 17. marts 2017 meget energi på at diskvalificere skønsmandens faglige kompetencer, ligesom Skatteministeriet bruger meget energi på at fastslå, at de foreliggende skønserklæringer ikke kan anvendes i nærværende sag.
Der ses ikke at være tvivl om, at Skatteministeriets indsigelser i forhold til såvel skønsmanden som de foreliggende skønsrapporter er udtryk for, at Skatteministeriet ikke kan lide de svar, som skønsmanden er fremkommet med. Opmærksomheden henledes på, at der ubestrideligt er tale om en faglig kompetent skønsmand, som parterne i fællesskab har accepteret som værende skønsmand i sagen.
Derudover er det væsentligt at holde sig for øje, at begge parter har haft rig mulighed for at stille alle de spørgsmål til skønsmanden, som parterne har ønsket at stille. Skønsmanden har fået fremlagt alt relevant faktum i sagen, ligesom skønsmanden på vanlig vis har afholdt et skønsmøde, hvor begge parter var repræsenteret.
Det forekommer på den baggrund ganske bemærkelsesværdigt, at Skatteministeriet nu mener, at der helt skal ses bort fra de foreliggende skønsrapporter. Realiteten i sagen er, at skønsmanden efter bedste evne har gjort nøjagtigt det, han er blevet bedt om – nemlig at foretage et skøn over den tilbageværende værdi af udbyderhonoraret i forbindelse med tilbagesalget af anparterne i 2007. Skatteministeriets indsigelse om, at skønsmanden ikke har været i stand til at redegøre nærmere for forudsætningerne for det foretagne skøn samt, at der skal ses bort fra hans besvarelse henset til, at han ikke selv er projektudbyder, savner mening. Ved en gennemgang af skønsrapporterne fremgår det klart, at skønsmanden er fuldt ud bevidst om de relevante faktiske forhold i sagen, ligesom han til fulde har forstået de spørgsmål, der er stillet ham.
Skatteministeriets indsigelse i forhold til skønsmanden om, at han ikke er projektudbyder, er ganske absurd. Dette henset til, at Skatteministeriet i et processkrift vedrørende syn og skøn dateret den 16. december 2015 anførte følgende:
”Skatteministeriet protesterer mod, at Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening anmodes om at bringe en skønsmand i forslag. Brancheforeningen har til formål at repræsentere medlemmernes interesser, og kan dermed have interesse i udfaldet af nærværende sag.
Medlemmerne af brancheforeningen kan nærmere have en generel interesse i vurderingen af, om og i hvilket omfang der er knyttet en værdi til et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt udover selve ejendommens værdi ved handel med ejendomsprojekter.
På den baggrund foreslår Skatteministeriet, at det i stedet overlades til Dansk Ejendomsmæglerforening at bringe en skønsmand i forslag.
Dansk Ejendomsmæglerforening er ejendomsmægleres og ejendomsformidleres brancheorganisation. Foreningen er uafhængig og vil kunne bringe en skønsmand med særlig viden og erfaring om værdiansættelse af ejendomme og investeringsprojekter i forslag.”
Sagsøger accepterede efter følgende Skatteministeriets ønske om, at Dansk Ejendomsmæglerforening skulle bringe en skønsmand i forslag – i stedet for Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening. På den baggrund forekommer det ganske bemærkelsesværdigt, at Skatteministeriet flere gange i sit processkrift A af den 17. marts 2017 kritiserer skønsmanden for ikke at være projektudbyder – men ”alene” ejendomsmægler.
Sagens hovedspørgsmål er, hvor en stor en del af overtagelsessummen på 156 mio. kr., der udgør G1’s betaling for at indtræde i et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt, som G1 3 år tidligere havde udviklet og udbudt – og derfor kendte fuldt ud. Hertil svarer skønsmanden ved sit svar på spørgsmål 12 følgende:
”Mit bedste skøn vil være ca. 2,5 3 mio. kr.”
Det ligger fast som et faktum i sagen, at G1 var villig til at betale en merpris udover ejendommens værdi for et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt. Dette fastslog Vestre Landsret ved dommen offentliggjort i SKM2012.533.VLR efter at nuværende højesteretsdommer Lars Apostoli på vegne af Skatteministeriet accepterede dette forud for hovedforhandlingen.
Det forekommer endog meget bemærkelsesværdigt, at Skatteministeriet nu forsøger at løbe fra denne meget klare procestilkendegivelse fra Skatteministeriets daværende repræsentant på sagen.
Sagsøger gør gældende, at de foreliggende skønsrapporter klart understøtter, at det af SKAT foretagne skøn på kr. 50.000 er åbenbart urimeligt og hviler på et klart forkert grundlag. Skønsmanden har således ved de foreliggende skønsrapporter vurderet, at værdien af fordelen ved at indtræde i et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt er 50-60 gange større end det beløb på kr. 50.000, som SKAT havde skønnet. Derfor er det helt åbenbart, at det af SKAT foretagne skøn er åbenbart urimeligt og i sagens natur må hvile på et helt forkert grundlag.
Sammenfattende fastholder sagsøger, at der skal gives medhold i den nedlagte hjemvisningspåstand, således at behandlingen af A’s skatteansættelse for indkomståret 2007 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT med henblik på, at SKAT som minimum lægger den af skønsmanden foretagne værdiansættelse ved svaret på spørgsmål 12 til grund ved SKATs fornyede behandling af sagen.
...."
Sagsøgte har i det væsentlige procederet sagen i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 5. september 2017, hvori der er anført følgende til støtte for den nedlagte påstand:
"...
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af myndighederne udøvede skøn. Skønnet er baseret på parternes egen aftale. Endvidere er der taget højde for udviklingen i investeringsprojektet fra 2004 til 2007. Sagsøgeren har således ikke løftet bevisbyrden for, at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat eller hviler på et forkert grundlag, jf. eksempelvis UfR 2009.476/2 H (M, s. 56) og UfR 2005.3167 H (SKM2005.368.HR) (M, s. 83).
Sagsøgeren er herefter ikke berettiget til yderligere nedslag i ejendomsavancen, da der ikke er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn over værdien af det aktiv, der udgøres af fordelen ved at indtræde i investeringsprojektet.
1.1 Parterne har aftalt, at der ikke indgår udbyderhonorar ved afståelsen af anparterne
Sagsøgeren (m.fl.) og G1 (eller ordre c/o G2) har i den indgåede overdragelsesaftale specifikt fastslået, at prisen for ejendommen ved investorernes afhændelse af anparterne udgjorde 156 mio. kr. Således fremgår det af overdragelsesaftalens punkt 3 (E side 114):
”3. KØBESUMMEN
3.1 Købesummen for Anparterne, som køberen skal betale til Sælgerne, andrager et beløb svarende til egenkapitalen i Selskaberne pr. overtagelsesdagen opgjort efter Selskabernes hidtidige og i øvrigt sædvanlige regnskabsprincipper, idet Ejendommen indgår med en værdi på DKK 156.000.000, skriver ethundredefemtiseksmillioner (11/100) (”Købesummen). Som bilag 1 vedlægges foreløbig opgørelse af Købesummen samt principperne for beregningen af Ejendommens værdi.” (min understregning)
Det fremgår ingen steder af overdragelsesaftalen, at en del af den aftalte købesum kan henføres til andet end ejendommen. Det kan dermed ikke udledes af overdragelsesaftalen, at G1 har betalt udbyderhonorar. Navnlig ikke med et millionbeløb, som det hævdes af sagsøgeren.
Det fremlagte ’’bilag 1’’ til overdragelsesaftalen (E, s. 128), fremstår ikke umiddelbart som det bilag 1, der henvises til i overdragelseaftalen. Det fremlagte dokument indeholder ingen bilagsbetegnelse eller anden henvisning til overdragelsesaftalen, ligesom dokumentet er dateret den 4. april 2007, mens overdragelsesaftalen er underskrevet i perioden 30. marts 2009 – 2. april 2007 (E, s. 118-127). Derudover udgør dokumentet en råbalance, som indeholder en lang række poster vedrørende andet ejendommen.
Det må på baggrund af parternes overdragelsesaftale lægges til grund, at G1 alene har betalt for den erhvervede ejendom. Købesummens udspecificering medfører desuden, at det må være værdien på 156.000.000 kr., der er lagt til grund i forbindelse med senere afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2.
Herefter er der ikke grundlag for at anse en del af afståelsessummen for at udgøre betaling for udbyderhonorar, jf. SKM2014.736.ØLR (M, s. 93).
Sagsøgeren har som dokumentation for, at udgifter til udbyderhonorar mv. er indeholdt i afståelsessummen henvist til en e-mail fra NI (E, s. 323). Skatteministeriet bestrider, at denne e-mail beviser, at G1 var villige til at betale en merpris – ud over ejendommens værdi – for tilbagekøbet af Y1.
E-mailen er ikke vedlagt underliggende dokumentation, herunder bevis for de forhold, der er anført i e-mailen. Hertil kommer, at NI har interesse i sagens udfald, idet hun også er investor i ejendomsinvesteringen.
1.2 SKATs skøn
Vestre Landsret fastslog ved dommen af 22. august 2012 (E, s. 276), at investorerne (herunder sagsøgeren) betalte G2 (nu G1) et udbyderhonorar på ca. 6,9 mio. kr., ud over vederlaget for selve ejendommen med tillæg af anskaffelsesomkostninger. Merprisen (udbyderhonoraret) kunne derfor ikke indgå i den skattemæssige anskaffelsessum og dermed ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.
Vestre Landsret hjemviste som nævnt ovenfor opgørelsen af sagsøgerens skatteansættelse for indkomståret 2007 til SKAT. SKAT skulle i forbindelse med opgørelsen af afståelsessummen vurdere, hvilken del af denne, der reelt vedrørte fordelen for den samme projektudvikler ved at indtræde i et investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom, som denne selv tidligere havde tilrettelagt. SKAT skulle med andre ord anslå værdien af den fordel, som netop G1 kunne opnå ved købet, der ikke gjorde sig gældende for andre mulige erhververe af investeringsprojektet (herunder andre projektudviklere).
SKAT har ved afgørelsen af 4. januar 2013 (E, s. 295-296) opgjort den pågældende værdi til i alt kr. 50.000,-.
I agterskrivelsen af 22. november 2012 (E, s. 289) har SKAT anført følgende grundlag for det skøn, der er udøvet ved værdiansættelsen af den i sagen omhandlede fordel:
”1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse
Vi er ved Landsrettens afgørelse af 22. august 2012 blevet pålagt, at udøve et skøn over, hvor stor en del af ejendommens salgssum, der kan henføres til betaling ved indtræden i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom. Beløbet er fastsat i forbindelse med kommanditisternes tilbagesalg af andelene i Y1 til udbyder.
Ejendommens værdi er af Københavns Byret, ved dom af 6. september 2010, fastsat til 161.950.000 kr. Se fordeling nedenfor. Østre Landsret har ved dom af 31. maj 2011 stadfæstet Byrettens dom.
Med udgangspunkt i
er det vores opfattelse, at der skal laves fornyet udbudsmateriale. Den del af det oprindelige udbyderhonorar, der ved et eventuelt senere udbud ikke skal afholdes udgifter til, er etablering af kommanditselskabet, herunder komplementaren.’’
Landsskatteretten har ved afgørelse af 1. december 2014 også henvist til de tidligere afholdte udgifter til bl.a. stiftelse af kommanditselskabet (E, s. 12).
SKAT opgjorde herefter handelsværdien for ejendommen, på følgende måde (E, s. 297):
”Både ved Byretten og Landsretten er ejendommens værdi excl. handelsomkostninger fastsat til:
|
Y5-adresse |
156.000.000 kr. |
|
Y3-adresse |
5.950.000 kr. |
|
I alt |
161.950.000 kr. |
|
Heraf anset for merbetaling |
50.000 kr. |
|
Ejendommens salgspris |
161.900.000 kr. |
Den samlede værdi er udgangspunkt for købers betaling til sælgerne, medens ejendommens salgspris på 161.900.000 kr. er udgangspunkt for beregning af genvundne afskrivninger og ejendomsavance.”
Det gøres gældende, at SKAT herved har udført et velunderbygget skøn. Ved udøvelsen har SKAT taget højde for, at der for G1 vil være tale om et helt andet projekt, idet der i mellemtiden er købt nye ejendomme.
Herved bemærkes, at det fremgår af MF’s (projektchef i G2 og ansvarlig for drift og vedligehold af Y1) forklaring for Københavns Byret (E, s. 237), at det nye investeringsprojekt (med de to yderligere ejendomme) var forbundet med risiko og forudsatte kapital. Denne risiko ønskede sælgerne, herunder sagsøgeren, ikke at tage. Der forelå dermed ikke genanvendeligt projektmateriale for den nye samlede ejendom.
Samtidig har SKAT taget højde for, at det selvfølgelig kun er de særlige fordele, som G1 fik ved tilbagekøbet, der skulle værdiansættes.
Sagsøgeren har ikke løftet bevisbyrden for, at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat eller hviler på et forkert grundlag, jf. eksempelvis UfR 2009.476/2 H (M, s. 56) og UfR 2005.3167 H (SKM2005.368.HR) (M, s. 83).
Sagsøgeren gør gældende (E s. 19, 3. afsnit), at ”det følger af fast praksis, at domstolene ikke foretager hjemvisning i sager om værdiansættelse, såfremt den pågældende domstol alene finder grundlag for at foretage en bagatelagtig ændring af den givne værdiansættelse”.
Det bemærkes i den forbindelse, at hjemvisningen i den konkrete sag er sket som et resultat af Skatteministeriets anerkendelse under sagen af, at en vis mindre del af afståelsessummen skulle henføres til værdien af den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet som en igangværende udlejningsvirksomhed i kommanditselskabsform.
Af landsrettens præmisser fremgår det da også, at:
”Parterne er enige om, at det herefter i forbindelse med opgørelsen af afståelsessummen skal vurderes, hvilken del heraf der reelt vedrører fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom. Da dette skøn bør foretages af skattemyndighederne, tager landsrettens’ mest subsidiære påstand, som Skatteministeriet har tilsluttet sig, til følge.” (min understregning)
Landsretten forholder sig således på ingen måde til den konkrete værdi
– herunder om den er af bagatelagtig karakter – men afsiger derimod dom i henhold til de af parterne nedlagte påstande, jf. herved retsplejelovens § 338 (M, s. 7).
Der er dermed ikke er tale om, at domstolene tilsidesætter – eller har fundet grundlag for at ændre – et af skattemyndighederne udøvet værdiskøn.
Der har ikke i forbindelse med landsretssagen været udøvet et skøn over værdien af fordelen ved at indtræde et i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. Det endelige resultat i den forbindelse må således bero på en konkret skønsmæssig vurdering under inddragelse af alle relevante omstændigheder. En hjemvisning, uden at den lokale skattemyndighed på forhånd er bundet til et bestemt resultat, var dermed nødvendig.
1.3 Skønserklæringer
Sagsøgeren har under sagen begæret syn og skøn for at få opgjort værdien af det tidligere udarbejdede projekt ved tilbagekøbet. Der foreligger en skønserklæring af 17. august 2016 (E, s. 302) og en supplerende skønserklæring af 30. december 2016 (E, s. 316).
Ved skønstemaerne har A forsøgt at skabe et grundlag for en abstrakt indsigelse om, at en projektudbyder generelt vil betale en merpris udover ejendommens værdi ved tilbagekøbet af en tidligere udbudt projektejendom.
A’s generelle indsigelse er imidlertid ikke relevant i den konkrete sag henset til, at parterne rent faktisk har aftalt, hvad der betales for i forbindelse med tilbagekøbet. I den forbindelse er det aftalt, at der ikke betales nogen merpris udover ejendommens værdi.
Herudover kan skønserklæringerne ikke engang anvendes til generelt at skønne over, hvor meget en projektudbyder vil betale i merpris ved tilbagekøb af en projektejendom. Skønserklæringerne godtgør ikke, at SKATs skøn kan tilsidesættes.
Skønserklæringerne viser heller ikke fejl i overdragelsesaftalen.
I den første skønserklæring anfører skønsmanden, at det vil være en fordel for køberen (G1) at erhverve et allerede tilrettelagt og struktureret ejendomsinvesteringsprojekt, idet en række oplysninger og foreliggende vurderinger kan genbruges (besvarelsen af spørgsmål 3-6 (E, s. 307-308).
Skønsmanden opgør den beløbsmæssige fordel ved besvarelsen af spørgsmål 12 (E, s. 309), hvor skønsmanden er anmodet om at oplyse, hvilken del af den samlede overdragelsessum på 156 mio. kr., der kan henføres til denne fordel:
”Svar på spørgsmål 12:
Mit bedste skøn vil være ca. 2,5 – 3 mio. kr. Jeg finder ikke, at den fulde forskel på mæglervurdering kr. 150 mio. til prisen på kr. 156 mio. – dvs. kr. 6 mio. er dækkende, idet der trods alt skal ajourføres en del af materialet incl. revisor / tegningsaftaler m.m. Erfaringsmæssigt udgør et typisk udbyder honorar ca. 4 – 5 % af ejendommens værdi.”
Skønsmanden blev imidlertid samtidig anmodet om at redegøre for, om en uafhængig ejendomsprojektudbyder ved køb af en investeringsejendom ville betale et særskilt vederlag (udover ejendommens værdi) for, at der er udarbejdet et investeringsprojekt vedrørende ejendommen tre år forinden. Hertil svarer skønsmanden (E, s. 311):
”Svar på spørgsmål IB:
Det er nok tvivlsomt, idet en uafhængig ejendomsprojektudbyder, som ikke kender ejendommen i forvejen, er nødt til at gennemgå ejendommen fra A-Z og lave egne undersøgelser af ejendommen, byen, markedet og juridisk og teknisk due diligence samt strukturere ejendommen på den måde, de nu udbyder projekter.”
En uafhængig erhverver ville dermed ikke betale for det arbejde, som G1 tidligere havde udført.
Skønsmandens besvarelser må forstås sådan, at G1 henset til deres kendskab til investeringsprojektet ville give en pris, der var ca. 2,5-3 mio. højere end markedsprisen for ejendommen.
Noget sådant er ganske uantageligt.
I den supplerende skønserklæring blev skønsmanden da også anmodet om at uddybe, hvad skønnet over det særskilte vederlag på 2,5 – 3 mio. kr. baserer sig på. Herunder er han anmodet om at uddybe hvilke beregninger, timeantal og timepriser, der er lagt til grund ved skønnet. Af skønsmandens besvarelse fremgår (E, s. 318-319):
”Svar på spørgsmål SS IB:
Det er som anført et rent skøn, idet jeg ikke er projektudbyder. Dette er bekræftet som rimeligt af parterne på telefonisk skønsmøde d. 16. august 2016.”
Skatteministeriet bestrider, at det på det telefoniske skønsmøde 16. august 2016 skulle være bekræftet som rimeligt, at skønsmanden alene skulle foretage et rent skøn. Dette ses heller ikke at være i overensstemmelse med de supplerende spørgsmål, der efterfølgende er udarbejdet af både sagsøgeren og Skatteministeriet. Et gennemgående tema for den supplerende skønserklæring af 3. januar 2017 er netop, at begge parter søger at oplyse det underliggende grundlag for skønsmandens rene værdiskøn.
Det kan altså konstateres, at skønsmanden i det hele savner støtte for tesen om, at G1 henset til deres kendskab til investeringsprojektet ville give en pris, der var ca. 2,5-3 mio. højere end markedsprisen.
Skønsmanden blev endvidere anmodet om at uddybe, hvorfor en professionel ejendomsudvikler som G1 vil betale en merpris udover ejendommens værdi, når markedsprisen på ejendommen ikke indbefatter en sådan merpris. Hertil har han svaret (E, s. 319):
”Svar på spørgsmål SS IC:
Risikoen for G1 vil være mindre end for andre købere, da de kender ejendommen, kommunen og planerne for stedet til bunds og ikke skal bruge så mange ressourcer som andre købere på at sælge ejendommen videre som K/S. Dette forhold kender sælgeren jo også og derfor er det, efter min vurdering, rimeligt at en del af fordelen smitter af på sælger i form af en merpris. Sælgeren kunne jo alternativt lige så godt sælge ejendommen til anden udbyder, hvis sælger ikke fik en fordel/gevinst i handelen til G1. Se tidligere svar i 1C.”
Ovenstående forhold er efter skønsmandens opfattelse grundlaget for, at G1 – imod sætning til andre købere vil betale et beløb for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, som oprindeligt foretaget af G1.
SKAT har ved skønsudøvelsen lagt til grund, at det eneste som kan ”genbruges” ved et evt. senere udbud, er etablering af kommanditselskabet, herunder komplementaren. Dette synspunkt fastholdes.
Skønsmanden har nærmere opregnet de fordele, som han mener G1 ville have ved at erhverve det allerede tilrettelagte og strukturerede ejendomsinvesteringsprojekt Y1 ved besvarelsen af spørgsmål 6 (E, s. 308):
”Svar på spørgsmål 6:
Mulighed for genbrug af væsentlige dele af præstationen af ejendommen, lejerne, Y2 kommune, beregningerne skal dog genberegnes. Også muligt at hele/dele af finansieringen i ejendommen kan overtages. Ejendomsprojektet skal dog også ajourføres med tilkøbte ejendomme (Y3-adresse og Y4-adresse), som ikke var medtaget i det oprindelige ejendomsprojekt.”
I forlængelse af spørgsmål 6 er skønsmanden i spørgsmål 7 anmodet om at oplyse, hvilken betydning det har haft, at G1 (G2) har forestået administrationen af ejendomsprojektet forud for tilbagekøbet. Hertil har skønsmanden svaret (E, s. 308):
”Svar på spørgsmål 7:
Det må jo alt andet lige betyde, at de har kendskab til alle aktuelle lejere, risikoen på disse, ejendommens stand og økonomien i ejendomsprojektet som helhed. Dernæst ved de formentlig noget omkring udviklingen i Y2-by samt perspektivet i at udvide med køb af nærliggende ejendomme.”
Efter skønsmandens opfattelse er det de i besvarelsen af spørgsmål 6 og 7 oplistede konkrete fordele, som G1 opnår ved tilbagekøbet i 2007.
Det gøres gældende, at de fordele, som skønsmanden har oplistet i sin besvarelse af spørgsmål 6 og 7, ikke er udtryk for særlige fordele, der kan henføres til den oprindelige strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Ved en gennemgang af G1’ årsrapport for 2007 (E, s. 149) kan det også konstateres, at G1 typisk vil være bekendt med ovenstående oplysninger:
”Der er i 2007 tilkøbt fire nye ejendomsprojekter for samlet 500 mio. DKK, hvoraf to er med henblik på udvikling.
Investeringsejendomme udvælges i G1 ud fra følgende kriterier:
G1 er en privatejet koncern, der investerer i aktiviteter og selskaber fordelt på forskellige brancher, herunder ejendomsbranchen. Baseret på oplysningerne i årsrapporten for 2007 må det lægges til grund, at G1 i forbindelse med enhver ejendomsinvestering forudsætter at være i besiddelse af materiale til belysning af de oplistede udvælgelseskriterier. Det er netop ud fra disse kriterier, at G1 vurderer, om en investering vil være fordelagtig.
Ved at sammenholde skønsmandens besvarelse af spørgsmål 6 og 7 med de ovenfor oplistede oplysninger, som G1 forudsætter at være i besiddelse af ved enhver ejendomsinvestering, gøres det gældende, at fordelene som skønsmanden har udpeget, ikke er unikke fordele for G1, der kan henføres til det udarbejdede investeringsprojekt vedrørende ejendommen tre år forinden.
Denne opfattelse understøttes bl.a. af skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS1, hvori han er anmodet om at oplyse, hvorvidt G1 i forbindelse med erhvervelsen af anparterne i Y1 alene skulle anvende interne lønudgifter og eksterne honorarer til en række oplistede opgaver. Af skønsmandens besvarelse fremgår (E, s. 317):
”Svar på spørgsmål SS 1:
G1 skal, efter min vurdering, gøre som de normalt ville gøre i en sådan proces. Det er vel almindeligt, at det er en kombination af egne lønudgifter og eksterne rådgivere. Jeg er ikke K/S projektudbyder, så jeg kan ikke komme det nærmere.”
Ingen af de forhold som skønsmanden peger på, godtgør at afståelsessummen indeholder andre poster end betaling for selve ejendommen.
Skønsmanden har ikke været i stand til at beskrive fordele, der skulle tilsige, at den oprindelige projektudvikler ville betale en højere pris for det oprindelige investeringsprojekt, sammenlignet med andre købere.
Skønsmanden vurderer, at G1 har en fordel ved tilbagekøbet som hovedsageligt består i viden til investeringsprojektet. Denne fordel skulle efter skønsmandens opfattelse smitte af på sælger i form af en merpris for udbyderhonorar.
Det er ubestridt, at den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet potentielt kan udgøre en værdi for en køber af anparterne. Dette forudsætter imidlertid, at køber opnår en fordel, som denne ikke allerede besidder.
Denne grundsætning følger åbenbart af forholdets natur, men har også fundet udtryk bl.a. i OECD Transfer Princing Guidlines for Multinational Enterprises and Tax Administration, som omtaler en såkaldt ”Benefits Test”. som grundlæggende går ud på, at en ydelse kan anses for leveret, hvis modtageren opnår en fordel ved ydelsen, som ikke duplikerer en fordel modtageren allerede har (OECD side 320-325).
I nærværende sag, opnår G1 ikke ny viden ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt. Som skønsmanden også peger på, besidder G1 allerede inden tilbagekøbet sit kendskab til projektet.
Det fremstår særdeles ufunderet at anføre, at en uafhængig kontraktspart som G1 køber og betaler for en viden, som selskabet allerede har. I så fald er der tale om, at G1 fralægger sig en fordel, i modsætning til at opnå en sådan.
Skønsmanden har heller ikke kunnet svare fyldestgørende på, hvorfor en projektudvikler, som G1, ville lade den eventuelle fordel, som selskabet har, komme investorerne til gode ved at betale en pris for anparterne, der overstiger markedsprisen.
Skønsmanden har videre ikke været i stand til at konkretisere, hvordan han har opgjort værdien af fordelen til at udgøre 2,5 – 3 mio. kr. Det bemærkes i den forbindelse, at skønsmandens vurdering er udtryk for ”et rent skøn, idet jeg ikke er projektudvikler.” Det gøres derfor gældende, at dette ikke udgør et grundlag – endsige tilstrækkeligt grundlag – til at anse SKATs skøn for åbenbart urimeligt.
Det kan ikke udelukkes, at G1 på grund af forhold, der ligger hos selskabet, har vurderet at have en fordel ved at tilbagekøbe af kommanditanparterne og dermed har været villig til at betale en højere pris for ejendommen. Dette ændrer selvsagt ikke på, at det udelukkende er ejendommen, der betales for.
Uanset hvad der fik G1 til at betale den givne pris, ændrer ikke på, at det er ejendommen, der blev købt. Skønsmandens betragtning om, at der er betalt for en særlig fordel, er derfor uden indhold.
Det gøres derfor gældende, at forudsætningerne for skønsmandens vurderinger afviger fra sagens faktiske omstændigheder. Skønserklæringen kan derfor ikke umiddelbart danne grundlag for en tilsidesættelse af SKATs skøn, jf. SKM2008.907.VLR (M, s. 119).
Sagsøgeren har således heller ikke ved skønserklæringerne løftet sin bevisbyrde for, at SKATs skøn har ført til et åbenbart urimeligt resultat eller at skønnet hviler på et forkert grundlag, jf. f.eks. UfR2016.191 H (SKM2017.615.HR) (M, s. 8) og UfR 2009.476/2 H (M, s. 56).
Såfremt retten måtte finde, at de foreliggende skønserklæringer udgør et fornødent grundlag for at tilsidesætte det skøn, der er udøvet af SKAT, så gøres det gældende, at værdien af den omhandlede fordel under alle omstændigheder ikke udgør den fulde difference mellem vurderings- og salgsprisen, 6.000.000 kr. I Landsretssagen, SKM2012.533.VLR (E, s. 264), forløberen for nærværende sag, havde sagsøgeren da også ”alene” nedlagt påstand om, at værdien af den omhandlede fordel udgjorde 85% af videresalgsavancen. Allerede af denne grund savner sagsøgerens nuværende påstand om, at hele differencen er udtryk for den omhandlede værdi, mening. Vestre Landsret har jo specifikt afvist, at dette skulle være tilfældet.
Dernæst fremgår det direkte af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 12, at den fulde difference på 6.000.000 kr. i hvert fald ikke er ”dækkende” for fordelens værdi. Det er skønsmandens opfattelse, at der trods alt skal ajourføres en del materiale samt afholdes udgifter til revisor mv. Videre anfører han, at et typisk udbyderhonorar ”erfaringsmæssigt udgør (...) ca. 4-5 % af ejendommens værdi”. I nærværende sag, hvor ejendommens værdi er 156.000.000 kr., vil et typisk udbyderhonorar således være 6.240.000 kr. (4 %).
Skønsmanden anfører i besvarelsen af spørgsmål 12, at der – trods den konkrete fordel – skal ajourføres en del materiale. I besvarelsen af spørgsmål 1 og 2 har han desuden anført generelle udgifter forbundet med henholdsvis at fremfinde en ejendom til et ejendomsprojekt og med tilrettelæggelsen og struktureringen af selve ejendomsprojektet.
Disse udgifter er ikke alle omfattet af de konkrete fordele, som skønsmanden vurderer, at G1 opnår, jf. besvarelsen af spørgsmål 6 og 7. Dette betyder, at G1 utvivlsomt – i forbindelse med et eventuelt senere salg – skal afholde yderligere udgifter, der ikke er omfattet af den konkrete fordel i sagen. Derfor kan værdien af fordelen ved at indtræde i et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt ikke opgøres til den fulde difference.
For så vidt angår mæglervurderingen fra G3 v/VH gøres det gældende, at denne ikke afspejler markedsværdien på 156.000.000 kr. Dette underbygges af den forklaring som NM’s (den pågældende mægler, der har lavet vurderingen) afgav for Københavns Byret, jf. E, s. 234-244. Det fremgår heraf, at NM har forklaret, at der ikke var tale om en egentlig vurdering, men rettelig et salgsoplæg, der ikke er lige så detaljeret som en vurdering, der kan bruges i forbindelse med årsregnskab, salg m.v. Det bestrides således, at mæglervurderingen kan lægges til grund i forbindelse med opgørelsen værdien af den konkrete fordel.
Henset til de ovenfor oplistede grunde savner det under alle omstændigheder mening at påstå, at G1 ville have en interesse i, at betale hele udbyderhonoraret inklusiv sin egen profit tilbage til de oprindelige købere.
Sammenfattende gøres det gældende, at der ikke foreligger nogen form for dokumentation for, at værdien af den omhandlede fordel overstiger SKATs skøn på 50.000 kr.
...."
Rettens begrundelse og afgørelse
Formuleringen af 2007-overdragelsesaftalen
I forbindelse med Vestre Landsrets dom af 22. august 2012 i V.L.B-2129-11 (SKM2012.533.VLR) var der mellem parterne enighed om, at det ved opgørelsen af afståelsessummen skal vurderes, hvilken del heraf, der reelt vedrører fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af en fast ejendom. Der var herved enighed om at tage A’s mest subsidiære påstand om hjemvisning af sagen til behandling hos SKAT til følge.
På den baggrund indebærer det forhold, at købesummen på 156 mio. kr. ifølge 2007-overdragelsesaftalen alene angik "ejendommen" ikke, at A allerede på grund af formuleringen af overdragelsesaftalen er afskåret fra at få medhold i, at en del af overdragelsessummen i skattemæssig henseende skal henføres til fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af en fast ejendom.
SKATs skøn
SKAT har på baggrund af, at der er gået 3 år fra 2004-udbuddet til tilbagesalget til G1 (tidligere G2) i 2007 og at der i investorernes ejertid er tilkøbt ejendom skønnet, at den del af det oprindelige udbyderhonorar, der ved et eventuelt senere udbud ikke skal afholdes udgifter til, alene er etablering af kommanditselskabet, herunder komplementaren, hvilket beløb skønsmæssigt blev fastsat til 50.000 kr., svarende til 5.000 kr. pr. investor.
Heroverfor står skønsmandens besvarelse af blandt andet spørgsmål 12, hvori det skønnes, at cirka. 2,5 – 3 mio. kr. kan henføres til fordelen ved at indtræde i et allerede struktureret og tilrettelagt ejendomsinvesteringsprojekt. Ifølge skønsmandens besvarelse af spørgsmål IB må det anses for tvivlsomt, om en uafhængig ejendomsprojektudbyder, som ikke kender ejendommen i forvejen, ville betale et særskilt vederlag (udover ejendommens værdi) for, at der er udarbejdet et investeringsprojekt vedrørende ejendommen 3 år tidligere. Skønsmandens besvarelse må herefter forstås således, at han vurderer, at G1 henset til deres kendskab til investeringsprojektet ville være indstillet på at betale 2,5-3 mio. mere end markedsprisen for ejendomsprojektet. Denne skønsmæssige vurdering betegner skønsmanden i besvarelsen af spørgsmålene 12 og SS IB som "et rent skøn". I besvarelsen af spørgsmål SS IC har skønsmanden uddybet, hvorfor en professionel ejendomsudvikler som G1 må antages at ville betale en merpris udover ejendommens værdi. I besvarelsen anfører skønsmanden, at "risikoen for G1 vil være mindre end for andre købere, da de kender ejendommen, kommunen og planerne for stedet til bunds og ikke skal bruge så mange ressourcer som andre købere på at sælge ejendommen videre som K/S". Skønsmanden henviser videre til, at sælgeren jo også kender dette forhold og at det derfor efter skønsmandens vurdering er "rimeligt at en del af fordelen smitter af på sælger i form af en merpris". Endelig anføres det, at "sælgeren kunne jo alternativt lige så godt sælge ejendommen til anden udbyder, hvis sælger ikke fik en fordel/gevinst i handelen til G1".
I besvarelsen af spørgsmål 6 har skønsmanden opregnet de fordele, som han mener G1 ville have ved at erhverve det allerede tilrettelagte og strukturerede ejendomsinvesteringsprojekt. Skønsmanden anfører blandt andet: "Mulighed for genbrug af væsentlige dele af præstationen af ejendommen, lejerne, Y2 kommune, beregningerne skal dog genberegnes". Han nævner også, at det er muligt, at finansieringen i ejendommen kan overtages, men at ejendomsprojektet dog skal ajourføres med tilkøbte ejendomme (Y3-adresse og Y4-adresse), som ikke var medtaget i det oprindelige ejendomsprojekt. I forlængelse heraf er skønsmanden i spørgsmål 7 anmodet om at oplyse, hvilken betydning det har haft, at G1 (G2) har forestået administrationen af ejendomsprojektet forud for tilbagekøbet. Skønsmandens har i besvarelsen af dette spørgsmål blandt andet henvist til "at de har kendskab til alle aktuelle lejere, risikoen på disse, ejendommens stand og økonomien i ejendomsprojektet som helhed".
Retten finder ikke, at det ved skønsmandens besvarelser i skønsrapporterne og i retten er godtgjort, at G1 skulle have være indstillet på at betale en merpris for ejendomsprojektet, som følge af, at de 3 år tidligere havde udarbejdet udbudsmateriale m.v. Dette må klart antages at have formodningen imod sig og skønsmandens besvarelser udgør efter rettens vurdering ikke et fyldestgørende grundlag for at antage, at en professionel køber skulle være indstillet på at betale en merpris som anført. Der foreligger på den baggrund ikke et tilstrækkeligt sikkert grundlag for at tilsidesætte SKAT's skøn, idet der ikke er ført bevis for, at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat eller, at det hviler på et forkert grundlag.
Retten tager derfor Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
Efter dette resultat skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet. Sagsomkostningsbeløbet fastsættes til 70.183 kr. og udgøres af sagsøgtes udgifter til afhjemling af skønsmanden 23.308 kr. og udgifter til advokatbistand 46.875 kr. incl. moms. Der er ved fastsættelsen af udgifterne til advokatbistand taget hensyn til sagens karakter og forløb, dens værdi og det forhold, at der er afholdt syn og skøn.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for påstanden nedlagt af sagsøgeren, A.
Sagsøgeren skal inden 14 dage betale 70.183 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.
Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.