A
(v/adv. Claus Rosenkilde)
Mod
Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Søren Norlén)
Merete Engholm
Under denne sag, der er anlagt den 21. maj 2015 har sagsøger, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet skal anerkende, at Landsskatterettens kendelser af 24. februar 2015 (sagsnr. 11-0306854 og 13-583836) vedrørende ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse, hjemvises til Vurderingsstyrelsen til en fornyet behandling.
Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Sagen handler om ansættelse af ejendomsværdien for erhvervsejendommen Y1-adresse pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012. Spørgsmålet er, om der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens ansættelser af ejendomsværdien.
Landsskatteretten ansatte ejendomsvurderingen i 2010 og 2012 til 6.300.000 kr.
Der er afgivet forklaring af A og PB. Syns- og skønsmanden KH har afgivet supplerende forklaring.
A har forklaret bl.a., at han havde to pantebreve i ejendommen på i alt 1,7 mio. kr. Han købte ejendommen efter tvangsauktionen for at beskytte sin investering. Han havde inden den tidligere ejers konkurs haft drøftelser med denne om køb af ejendommen. Den tidligere ejer mente, at ejendomsværdien var 3-3,5 mio. kr. I de første ca. 5 år af sin ejertid brugte han ca. 500.000 kr. på vedligeholdelse. På et tidspunkt var skorstenen ved at falde ned, og han måtte bruge ca. 260.000 kr. for at etablere en ny.
Ejendommen var ikke i god stand, da han overtog den. Han vil betegne ejendommens stand som meget ringe. Han begyndte straks at lave noget på ejendommen. Det krævede lejeren, G1, for at være lejer. G1 var og er en rigtig god lejer. Bilag 12 og 13 viser de udgifter han har haft.
G1 har foretaget nogle indretninger og nyetableringer. I den periode, hvor G1 foretog nyetablering periode eftergav dem huslejen.
Han har administreret ejendommen indtil 2004. Han var ude at besigtige ejendommen i 2010 i forbindelse med, at han overvejede et køb. Der var 2 lejere på det tidspunkt dels G1, dels G2. G1 havde lokaler både på 1. sal og i stueetagen. De var ikke så velholdte. En del var kontor og en del var kantine. Ejendommen blev ikke brugt til værksted eller industriformål. Muligvis var G8-klubben der også. Han har lejekontrakter vedrørende lejemålene, som kan fremlægges, hvis det ønskes.
PB har forklaret bl.a. at han har været medejer af G1 fra engang i 1990'erne. G1 sælger og drifter regnskabssystemer, som sælges til hele verden. De har hovedkontor i Y2-gade. De har nu lejet hele bygningen I 1998 havde ca. 140. m2 - dvs. en del af 1. sal. Da de flyttede ind, var der et vvs-firma, der ejede bygningen. Den tidligere ejer lejede ud til forskellige virksomheder - blomsterbinderi, G2, smedeværksted og kontorer. Oprindelig var bygningen et klokkebyggeri. Der, hvor de flyttede ind, var der nødtørftigt sat i stand. I stuen var der vvs-værksted. De overtog gradvis mere og mere. Vvs-firmaet skar ned lidt efter lidt, og så flyttede G1 ind i takt hermed. Lejemålets stand var ok, men det var ikke regulære kontorer. Der skulle monteres radiatorer og indrettes nye toiletter, hvilket de selv betalte - til gengæld betalte de så først husleje et halvt år senere. Senere overtog de stueetagen. Den skulle også renoveres. Det var en stor renovering, hvor bl.a. gulvene skulle planeres og vinduerne skulle udskiftes. Renoveringen stod på i ca. 3/4 år. Det var nok i 2005/2006. Den udlejer, der var på det tidspunkt, gik konkurs, og der kom en ny ejer. I 2012/2014 lejede de den sidste del af ejendommen, der hvor en G8-klub havde lejet lokaler og klublokaler, som G2 tidligere havde lejet. Klublokalerne var brugbare til kontorer. Bygningen bar præg af at være en industribygning. De har brugt mange penge på renovering. De var glade for at bo der, da det er en central beliggenhed, og det var dyrt at flytte. Der er en del spildplads i bygningen.
Da ejendommen blev vurderet i 2010 til brug for konkursboet var G8-klubben væk. G2 var de sidste, der flyttede.
Syns- og skønsmand KH har vedstået sine erklæringer og supplerende forklaret bl.a., at hun har været erhvervsejendomsmægler i ca. 20 år og lavet vurderinger i ca. 15 år. Hun foretager mange vurderinger om året 100-200 af mange forskellige ejendomme for bl.a. pensionskasser, banker m.v. Hun har vurderet mange industriejendomme. Det er altid lidt besværligt, når man skal foretage en vurdering bagud i tid. Da hun foretog vurdering af sagsøgers ejendomme gik hun rundt med lejer og udlejer. Der var en del billedmateriale, som hun brugte. Vurderingen afhænger af ejendommens stand, beliggenhed, hvilke lejeindtægter man kan opnå, og hvad ejendommen kan bruges til. Bankens vilje til at låne til investering afhang af forventninger til afkastet. I 2008 var der stort set ingen handler - telefonen ringede ikke - men der var mange nødlidende ejendomme. Hun havde mange vurderinger også på det tidspunkt herunder for G9. I 2010 og 2012 var det stadig et fastfrosset marked. Hun så ejendommen, som den var på vurderingstidspunktet. Den var formentlig opført over flere gange - så der var knopskydninger, og den var "kringlet" indvendig, og derfor svær at lave om til let anvendelige store lokaler, som kunne bruges til kontor. Der havde været en klub i nogle af lokalerne, og klubben havde ikke været kræsne med vedligeholdelsen. Ejendommen er beliggende i et meget blandet område med lidt beboelse og en del industri. Der er graffiti nogle steder. Ejendommen var lidt slidt men var udmærket til produktionsvirksomhed. På det tidspunkt var Y3-by ikke et attraktivt område. Hvis man skulle give ejendommen karakter udvendigt mellem 1 og 5, ville hun vurdere den til 1. Den var ikke sammenlignelig med andre ejendomme i kvarteret, fordi der ikke var andre handler. Ejendomme i Y4-gade er ikke med i sammenligningsgrundlaget. Hvis der er hjemfaldspligt falder ejendommen i værdi. Hun mener, at lejen var 500 - 550 på det sted på det tidspunkt. De var længe om at justere priserne ned. For pæne kontorlejemål var lejen fra 1100 til 1700 kr. pr. m2. For pæne kontorlokaler i Y3-by ville lejen være ca. 750.
Den faktiske leje var lidt højere. En G8-klub skal betale en høj husleje. Under finanskrisen var der mange produktionsejendomme til leje. Som investor kunne man ikke låne penge i banken, medmindre der forelå gode lejekontrakter. Lokalplanen har betydning for lejefastsættelsen. Ved hendes vurdering af ejendommen forudsatte hun, at ejendommen kunne anvendes til samme formål som hidtil. Ved vurderingen har hun lagt til grund, at der var tale om en tidligere værkstedsejendom, og at der var 526 m2 der var anvendt til kontor. I Y5-by var lejen i nye bygninger ca. 900 kr. m2. Da G3-ejendomsmægler foretog vurdering for konkursboet var lejen over, hvad man kunne få for noget tilsvarende. Der var mange, der satte lejen ned for ikke at have tomme bygninger.
A har i sit påstandsdokument anført følgende:
"...
2. ...
Det er sagsøgers opfattelse, at sagsøger på tilstrækkelig vis har løftet bevisbyrden for, at de ansatte ejendomsværdier er for høje og går ud over rammerne for det skøn, som tilkommer myndighederne i sager af denne karakter.
Heroverfor står Skatteministeriets opfattelse efter hvilken, sagsøger ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelser.
3. DEN RETLIGE VURDERING
3.1 Lovgrundlaget
LBKG nr. 740 af 3. september 2002 er den for de omhandlede vurderinger gældende vurderingslov, og referencer til vurderingsloven er følgelig referencer hertil.
Det er SKAT (nu Vurderingsstyrelsen), der forestår vurderingen af landets faste ejendomme. Af vurderingslovens § 5, stk. 1, fremgår følgende:
§ 5 Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.
De overordnede rammer for den i § 5 omtalte vurdering fremgår af vurderingslovens § 6, stk. 1, der lyder:
§ 6 Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.
Udgangspunktet for SKATs vurdering er altså kontantværdien i handel og vandel på vurderingstidspunktet.
Vedrørende ejendomsværdien fremgår følgende af §§ 9 og 10:
§ 9 Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.
Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.
§ 10 Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Stk. 2. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, jf. dog herved § 11.
Stk. 3. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold.
3.2. Administrative forskrifter
I SKATs juridiske vejledning, afsnit H,A.2.2.1.1, er principperne for vurdering af erhvervsejendomme beskrevet således:
Generelt om erhvervsejendomme
For erhvervsejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet.
[…]
Bruttolejeindtægt
SKAT har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommens udgifter.
Ejendomsværdien skal derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.
I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling kommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold. […]
Lejefaktoren
For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter.
Kapitaliseringsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren.
I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren.
SKAT fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.
[…]
På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme erfaringsmæssigt opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5- 7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen.
[…]
Ved fastsættelse af en ejendoms lejefaktor skal der ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand.
En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen.
Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom.
Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom.
Understregninger i det fra den juridiske vejledning citerede er mine.
3.3 Betænkning nr. 1378 sf 1999
Af afsnit 3.4.2 fremgår bl.a. følgende:
Frem til den 18. alm. vurdering i 1986 blev bl.a. industriejendomme vurderet ved at bestemme bygningernes tekniske værdi på grundlag af normtal og tillægge grundens værdi. Ved 19. alm. Vurdering blev dette ændret, således at erhvervsejendommene skulle vurderes med udgangspunkt i en skønnet lejeværdi, dvs. at ejendomsværdien beregnes ved at gange ejendommens lejeværdi med en passende faktor.
Baggrunden for det ændrede vurderingsprincip for erhvervsejendomme var, at udgifter til opførelse af nybyggeri og den enkelte ejendoms opførelsesår har vist sig at være af mindre betydning for prisdannelsen, hvorimod de enkelte ejendommes beliggenhed, anvendelighed og vedligeholdelsestilstand er afgørende for de priser, der kan opnås i en salgssituation. Det havde især for lidt ældre fabriks- og lagerejendomme vist sig, at der opnåedes en bedre overensstemmelse mellem de faktisk konstaterede handelspriser og de værdiansættelser, man nåede frem til ved at benytte lejeværdifaktormetoden. De tidligere anvendte normtal blev udarbejdet for ejendomme opført på forskellige tidspunkter og tog udgangspunkt i udgifterne til opførelse af nye fabriks- og lagerbygninger og en skønnet økonomisk og teknisk forældelse af bygningerne.
En anden årsag til, at vurderingsprincippet for erhvervsejendomme blev ændret ved 19. alm. vurdering i 1992 var, at købere af denne type ejendomme ofte har valget mellem at købe en erhvervsejendom eller at leje en tilsvarende erhvervsejendom. Det har betydet, at investorer vurderer fabriks- og lagerejendomme ud fra rent finansielle overvejelser, i hvilken forbindelse ejendommens værdi som udlejningsobjekt spiller en afgørende rolle.
Fremgangsmåden ved ansættelsen af ejendomsværdien for erhvervsejendomme ved senere vurderinger har været uændret i forhold til 19. alm. vurdering.
Dette betyder, at ejendomsværdien fremkommer ved, at ejendommens lejeværdi kapitaliseres (ganges) med en lejefaktor.
EJENDOMVSVÆRDI = EJENDOMMENS LEJEVÆRDI x LEJEFAKTOR.
Efter vurderingslovens § 10, stk. 3, skal der ved vurderingen af udlejningsejendomme regnes med sædvanlige udlejningsforhold.
For erhvervslejemål kan udlejningsvilkårene imidlertid i større omfang, end hvor det drejer sig om boliglejemål, aftales individuelt mellem udlejer og lejer, og det er derfor nødvendigt at fastlægge, hvad der i forhold til de offentlige vurderinger skal forstås ved en erhvervsejendoms lejeværdi.
Grundlaget for vurderingsmyndighedernes ansættelser er et skøn over den samlede indtægt, herunder de dele af lejeindtægten, der undertiden specificeres særskilt, som lejers bidrag til ejendommens fællesomkostninger m.m.
Der bortses fra bidrag til varme og moms.
Hvis vurderingsrådet har kendskab til den faktiske leje for erhvervslokaler, vil denne leje i de fleste tilfælde blive anvendt som beregningsgrundlag for ansættelsen af ejendomsværdien.
[…]
Det enkelte vurderingsråd udarbejder - som en del af vurderingsplanen - på grundlag af lokale undersøgelser af lejeniveauer en oversigt over leje pr. kvadratmeter for forskellige typer erhvervsejendomme. Der kan foretages en sondring mellem mere og mindre attraktive områder i vurderingskredsen. Kontor- og butikslokalers beliggenhed på et af hovedstrøgene vil som oftest betegnes som attraktiv, og ligeledes vil en beliggenhed i et større butikscenter som oftest anses for at være attraktiv. For produktions- og lagerejendomme er en central beliggenhed i forhold til det overordnede vejnet og offentlige transportmidler væsentlige faktorer ved bestemmelsen af, om der er tale om en mere eller mindre attraktiv beliggenhed. Udover beliggenheden har lokalernes indretning/ anvendelighed og vedligeholdelsesstand stor indflydelse på den leje, der kan opnås ved (eventuel) udleje af lokalerne.
Som nævnt bestemmes en erhvervsejendoms værdi ud fra ejendommens lejeværdi og en lejefaktor. Metoden er den samme som anvendes ved vurderingen af udlejningsejendomme til beboelse. Ved en ejendoms lejefaktor, som undertiden også benævnes kapitalisationsfaktoren, forstås forholdet mellem ejendommens handelsværdi på kontantbasis og ejendommens bruttolejeværdi. De gennemsnitlige lejefaktorer findes ved at dividere handelspriserne for solgte ejendomme med de konstaterede bruttolejer eller i de tilfælde, hvor en solgt ejendom ikke tidligere har været udlejet, med en skønnet bruttoleje. Det har i praksis vist sig, at der er et temmelig fast forhold mellem en ejendoms handelsværdi og den lejeværdi, der vil kunne opnås for ejendommen i en udlejningssituation.
Hvis en ejendoms vedligeholdelsesstand er ringere end normalt, vil handelsprisen og dermed ejendomsværdien være lav i forhold til bruttolejeindtægten. En køber vil også i den situation skulle regne med at skulle anvende en forholdsvis stor del af bruttolejeindtægten til at vedligeholde ejendommen. Handelsværdien vil således være påvirket både af de udgifter, som er nødvendige til en opretning af tidligere forsømt vedligeholdelse, og af de udgifter, der fremkommer som et resultat af, at ejendommen eventuelt også efter en opretning løbende kræver uforholdsmæssigt store vedligeholdelsesudgifter.
Er en ejendom derimod vedligeholdt bedre end gennemsnittet for udlejningsejendomme i området, vil handelsværdien være større i forhold til bruttolejeindtægten. Lejefaktoren varierer således med bl.a. ejendommens vedligeholdelsesstand og bygningsmæssige kvaliteter.
Kravene til kvalitet i bredeste forstand er steget betydeligt i de seneste år. Der tænkes i denne forbindelse specielt på beliggenhed i forhold til offentlige transportmidler, parkeringsmuligheder samt tidssvarende bygningsindretninger/ anvendelighed.
Salgserfaringerne fra de seneste år viser, at fabriks- og lagerejendomme samt kontorejendomme gennemgående handles til mellem 7-9 gange ejendommens bruttolejeværdi. Forskellige forhold kan dog bevirke, at den faktor, der skal anvendes i det konkrete tilfælde, falder uden for dette interval. Som eksempler herpå kan nævnes.
a. Bygningsmassen er meget lille i forhold til grundarealet
b. Nyopførte bygninger, der på grund af efterspørgselsforholdene ikke har kunnet udlejes.
c. Ejendomme med midlertidigt nedsat leje (trappeleje).
d. Ejendomme med meget høj bygningsmæssig standard og/eller særlig attraktiv beliggenhed.
e. Ejendomme af dårlig bygningsmæssig kvalitet.
Understregninger i det fra betænkningen citerede er mine (sagsøgers).
4. LANDSSKATTERETTENS AFGØRELSER OG DET HERI INDEHOLDTE SKØN
Landsskatteretten har ansat ejendomsværdien i 2010 og 2012 til 6.300.000 kr., jf. bilag 1 og 2.
Af Landsskatterettens præmisser i afgørelsen vedrørende vurderingen 2010 fremgår bl.a. følgende (bilag 1, s. 10):
Ejendommen er en i 1938 opført fabriks-/værkstedsejendom. Ejendommen er om-/tilbygget i 1990 og fremstår udvendig i jævn stand. Ejendommen benyttes til administration. Den indvendige standard varierer fra renoverede og nyistandsatte lokaler til lokaler, der trænger til istandsættelse.
Retten finder under hensyn til ejendommens beliggenhed, bebyggelsens alder og stand samt lejeniveauet for erhvervsejendomme i området, at ejendomsværdien kan ansættes på grundlag af en bruttoleje på 700 kr./ m2, samlet 666.400 kr.
Det skal i den forbindelse bemærkes, at G3-ejendomsmægler i vurderingsrapport af 24. november 2010 har anslået ejendommens bruttoleje efter fradrag for overleje til 773.666 kr., svarende til 812 kr./m². Retten er opmærksom på, at bruttolejen opgjort af G3-ejendomsmægler indeholder moms for den del af lejemålene, som er momsbelagte.
Den af retten ansatte bruttoleje svarer efter fradrag for skatter og afgifter samt anslåede udgifter til administration på 2 % af lejeindtægten, renholdelse 10 kr./ m², vedligeholdelse 30 kr./ m² og forsikring 10 kr./ m² til en nettoleje på 483 kr./ m².
Retten finder endvidere under hensyn til ejendommens beliggenhed, bebyggelsens alder og stand, samt afkastniveauet for erhvervsejendomme i området, at ejendomsværdien kan ansættes på grundlag af en lejefaktor på 9,5.
Af Landsskatterettens præmisser i afgørelsen vedrørende vurderingen 2012 fremgår bl.a. følgende (bilag 2, s. 10):
Ejendommen er en i 1938 opført fabriks-/værkstedsejendom. Ejendommen er om-/ tilbygget i 1990 og fremstår udvendig i jævn stand. Ejendommen benyttes til administration. Den indvendige standard varierer fra renoverede og nyistandsatte lokaler til lokaler, der trænger til istandsættelse.
Retten finder under hensyn til ejendommens beliggenhed, bebyggelsens alder og stand samt lejeniveauet for erhvervsejendomme i området, at ejendomsværdien kan ansættes på grundlag af en bruttoleje på 700 kr./m2 og en lejefaktor på 9,5.
Efter at have foretaget et skøn over lejeniveauet og fastsat lejefaktoren beregnede Landsskatteretten grundværdien ved at multiplicere disse to, således at grundværdien – efter afrunding – blev ansat til 6.300.000 kr. i 2010 og 2012.
Landsskatteretten har altså skønnet ejendomsværdien i overensstemmelse med de principper, der er beskrevet i SKATs juridiske vejledning, jf. afsnit 3.2 ovenfor, og betænkning nr. 1378 af 1999, jf. afsnit 3.3 ovenfor.
Sagsøger har i processkrift I opfordret (1) Skatteministeriet til at oplyse om Landsskatteretten har besigtiget ejendommen. Skatteministeriet har i processkrift A oplyst, at det har Landsskatteretten ikke.
Desuagtet at Landsskatteretten ikke har besigtiget i ejendommen, har Landsskatteretten beskrevet ejendommens stand som værende ”udvendig i jævn stand” og ”indvendig stand varierer fra renoverede og nyistandsatte lokaler til lokaler, der trænger til istandsættelse”.
Opfordringen er yderst relevant, idet et væsentligt element i skønnet over ejendomsværdien er ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, jf. SKATs juridiske vejledning og betænkning nr. 1378 af 1999. Af SKATs juridiske vejledning fremgår således, at der på landsplan erfaringsmæssigt er opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt, mens at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange bruttolejen.
I lyset af, at Landsskatteretten i sine præmisser anfører bl.a. at have lagt vægt på ”lejeniveauet for erhvervsejendomme i området”, er Skatteministeriet i processkrift I blevet opfordret (2) til at oplyse, hvilke konkrete erhvervsejendomme i området Landsskatteretten har inddraget i sit skøn over lejeniveauet.
Skatteministeriet har i processkrift A hertil anført følgende:
For at kunne foretage en ansættelse af ejendomsværdien har Landsskatteretten bl.a. foretaget et skøn over samtlige af de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder foretaget en afvejning af ejendommens bygningsmæssige værdi og økonomiske mulighed i øvrigt. Der er også skønnet over lejen.
Med besvarelsen er vi ikke blevet klogere på, hvilke – hvis nogen – erhvervsejendomme i området, som Landsskatteretten har henset til i skønnet over lejeniveauet.
Det vides heller ikke, hvad der præcist ligger til grund for Landsskatterettens fastsættelse af lejefaktoren på 9,5 udover, at også lejefaktoren bl.a. er fastsat under hensyntagen til alder og stand samt afkastniveauet for erhvervsejendomme i området.
Der er altså tale om, hvad man kan kalde for et skrivebordsskøn, der savner hold i de faktuelle forhold.
Det er dette skrivebordsskøn, som Skatteministeriet mener, skal opretholdes fremfor den værdiansættelse, der er foretaget af den af retten udpegede skønsmand, der (1) er sagkyndig med særlig ekspertise indenfor salg, udlejning og vurdering af erhvervsejendomme, (2) har kendskab til markedsforholdene for området og generelt, herunder også i lyset af, at vi befinder os i perioden umiddelbart efter finanskrisen (3) har besigtiget ejendommen, og (4) har inddraget faktiske oplysninger om ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, herunder henset til de udgifter, som sagsøger har haft til udvendig renovering og vedligeholdelse (bilag 13.1-13.17 og 13.35-13.39) og de udgifter, som lejer (G1) har haft til indvendig istandsættelse af lejemålet, jf. bilag 13.18-13.34.
5. VURDERINGSLOVENS PARADOKS
Vurderingslovens bestemmelser indeholder et paradoks, idet vurderingen i henhold til § 6, skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, mens det følger af vurderingslovens § 10, stk. 1 og 2, at der ved vurderingen skal bortses fra bl.a. hjemfaldsklausuler, når de har til formål at sikre, at fremtidige værdistigninger tilfalder kommunen som oprindelig sælger af ejendommen.
Der er på sagsøgers ejendom tinglyst en deklaration om hjemfaldspligt (bilag 5) gående på, at Y6-kommune kan tilbagekøbe ejendommen i april måned 2020 for en købesum på 23.020 kr. for hele ejendommen.
En tinglyst deklaration om hjemfaldspligt påvirker i høj grad værdien i handel og vandel, hvilket også ganske klart fremgår af skønserklæringerne (bilag C, D og E), herunder særligt skønsmandens besvarelse af supplerende spørgsmål SS IB-IF.
Der er dette paradoks til trods dog enighed om, at den på sagsøgers ejendom tinglyste deklaration om hjemfaldspligt (bilag 5) i henhold til vurderingslovens § 10, stk. 1 og 2, ikke skal tillægges betydning ved vurderingen af ejendomsværdien.
6. SKØNSERKLÆRINGERNE
Der har i forbindelse med sagens forberedelse for Københavns Byret været afholdt syn og skøn vedrørende ejendomsværdien for sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012.
Efter forslag fra G4-ejendomsmægler og med accept fra parterne er ejendomsmægler og valuar KH udmeldt som skønsmand.
Skønsmanden har afgivet skønserklæring med bilag A-D den 16. marts 2016 (bilag C), supplerende skønserklæring med bilag A den 8. juni 2016 (bilag D) og supplerende skønserklæring den 21. september 2016 (bilag E).
Sagsøger gør overordnet gældende, at de af KH afgivne skønserklæringer (bilag C, D og E) godtgør, at Landsskatterettens ansættelse af ejendomsværdien til 6.300.000 kr. ved vurderingerne pr. 1. oktober 2010 (jf. bilag 1) og 1. oktober 2012 (jf. bilag 2) er for høj, og at sagen derfor i overensstemmelse med sagsøgers påstand skal hjemvises til fornyet behandling.
6.1 Skønserklæringen af 16. marts 2016 (bilag C)
Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 1 bl.a. anført følgende:
Ejendommen er beliggende i Y3-by i et mindre erhvervsområde med flere mindre håndværksvirksomheder præget af en del let faldefærdige ejendomme og megen graffiti. Udover disse ejendomme huser området desuden Y7-ejendom m.v. og er i øvrigt omgivet af en del almene boliger. [min understregning]
Om ejendommens stand i øvrigt på vurderingstidspunktet fremgår videre følgende af besvarelsen af spørgsmål 1:
Ejendommen er opført i 1938 med ydervægge med blankmur i gule sten og med let skrånende sadeltagskonstruktion på en del af ejendommen og sadeltagskonstruktion med niveauspring på den resterende del. Taget er beklædt med tagpap.
[…]
Ved besigtigelsen er størstedelen af ejendommen konverteret til kontor og opholdsarealer, og i henhold til lejers oplysninger er der foretaget omfattende renoveringsarbejde siden 2010, således at ejendommens stand ved besigtigelsen ikke er retvisende for ejendommens stand på vurderingstidspunktet i [2010] og [2012].
I henhold til lejer var der på vurderingstidspunkterne tre lejere på ejendommen, og den nuværende lejer havde således en mindre del af ejendommen, som også på daværende tidspunkt var indrettet med henblik på kontorbrug. De resterende lejere var henholdsvis en forening for G2 samt en G8-klub. I henhold til lejer var lokalerne i mindre præsentabel stand og forholdsvis rå, og nuværende lejer har således haft stort set alt ude. Der er herunder etableret nye gulve og lofter, og vinduer er sløjfet. Der er etableret kontorlokaler i stedet for værksteds- og klublokaler, ligesom de fleste toiletter er blevet gennemgribende renoveret. Der er etableret køkkenfaciliteter, adgangsforhold mellem de tre lejemål samt ud til gården, ligesom der er kommet ny træbeklædning/facade på bygningen, der huser kantinen osv.
Lokalerne fremstår således ved besigtigelsen som præsentable med velvedligeholdte kontorfaciliteter, om end det skinner igennem, at der er tale om en ældre ejendom oprindelig tiltænkt til værksted. De mange sammenbyggede bygningskroppe med trappeadgange til separate 1. sale bevirker, at ejendommen er kringlet i sin opbygning og således ikke lever op til nutidens krav om tilgængelighed.
Herudover synes ejendommen som følge af opførelsestidspunktet samt den oprindelige anvendelse ikke at leve op til nutidens isoleringsgrader m.v.
I [2010] og [2012] har ejendommen således i henhold til mundtlige oplysninger været delvist indrettet med kontor men med ældre toiletfaciliteter. De resterende lejemål har været benyttet til foreningsaktiviteter/festlokaler af mindre eksklusiv art og har fremstået forholdsvis råt. Der er såvel indvendigt som udvendigt foretaget væsentlige forbedringer af ejendommen, og de rå værksteds- og opholdsarealer fremstår i dag som kontorfaciliteter.
Der er altså tale om en ejendom, der på vurderingstidspunkterne fremstod som værende i jævnt dårlig stand. Endvidere er der tale om en ejendom, hvis beliggenhed ikke er særlig attraktiv. Ejendommens stand og beliggenhed er forhold af stor betydning for en erhvervsudlejningsejendom.
Sagsøger erhvervede ejendommen i 2011 fra et konkursbo. Et forhold, der underbygger, at ejendommens stand på vurderingstidspunkterne ikke har været den bedste, idet det har formodningen imod sig, at den konkursramte ejer i perioden op til konkursen har holdt ejendommen i god vedligeholdelsesmæssig stand.
Ejendommens dårlige stand underbygges videre af de billeder af ejendommen på vurderingstidspunktet, der fremgår af bilag A (1) til skønserklæringen.
Endelig underbygges ejendommens dårlige stand af de omfattende udgifter til renovering og vedligeholdelse som sagsøger og lejer (G1) har haft siden sagsøgers overtagelse af ejendommen pr. 1. april 2011.
Det er ikke korrekt, når Skatteministeriet anfører, at disse udgifter ikke er dokumenteret. Som bilag 12 er fremlagt en oversigt, der viser en udgift til renovering og vedligeholdelse på i alt 947.110 kr. i årene 2011-2015.
Som bilag 13.1 til 13.39 er fremlagt underliggende fakturaer for denne renovering og vedligeholdelse. Det bemærkes, at fakturaerne fremlagt som bilag 13.1 til 13.17 og 13.35 til 13.39 er udstedt til og betalt af sagsøger, mens fakturaerne fremlagt som bilag 13.18 til 13.34 er udstedt til lejer (G1).
Det er således heller ikke korrekt, når Skatteministeriet anfører, at skønsmandens vurdering af lejeværdien er baseret på bl.a. udlejers egne oplysninger om udgifter til vedligeholdelse og reparation.
De fremlagte fakturaer underbygger de oplysninger om arbejder udført efter vurderingstidspunktet, som lejer (G1) gav til skønsforretningen, og som er gengivet i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, jf. det ovenfor citerede.
Der er altså ikke tale om en ejendom i jævn stand, men derimod en ejendom i dårlig stand.
For så vidt angår ejendommens kontante værdi pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012, har skønsmanden i besvarelsen af spørgsmål 2 vurdereret ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 til at ligge i intervallet mellem 4.500.000 kr. og 4.700.000 kr. Skønsmanden har pr. 1. oktober 2012 vurderet ejendomsværdien til at ligge i intervallet mellem 4.700.000 kr. og 4.950.000 kr.
I værdiansættelsen har skønsmanden set bort fra den tinglyste deklaration om hjemfaldspligt (bilag 5).
Skønsmanden anfører i besvarelsen af spørgsmål 3 og 4, at vurderingen ikke er baseret på sammenlignelige handler, idet der ikke findes konkrete sammenlignelige handler i det pågældende område i årene 2010-2012.
Skønsmanden har i besvarelsen af supplerende spørgsmål SS IA til SS IF nærmere redegjort for, hvorfor der ikke findes sammenlignelige handler, jf. afsnit 6.2 nedenfor.
Skønsmandens vurdering er særligt baseret på ejendommens dokumenter og besigtigelsen herunder kendskab til markedet på det pågældende tidspunkt, idet skønsmanden i besvarelsen til spørgsmål 5 bl.a. anfører:
Ved besvarelsen er der taget udgangspunkt i besigtigelsen af ejendommen og ejendommens dokumenter samt i statistisk materiale indsamlet af G5-erhvervsmæglers analyseafdeling, foruden skønsmandens markedskendskab fra perioden.
I sidste afsnit anfører skønsmanden, at det er ejendommens dokumenter og besigtigelsen, foruden kendskabet til markedet, der vægter højest.
6.2 Supplerende skønserklæring af 8. juni 2016 (bilag D)
Det bemærkes indledningsvist, at der i erklæringen øjensynligt er byttet rundt på parternes spørgsmål. Spørgsmålene under ”pkt. 6 – Supplerende spørgsmål fra rekvirenten” er ret beset spørgsmål stillet af Skatteministeriet, og omvendt er spørgsmålene under ”pkt. 7 – Supplerende spørgsmål fra modpart 1” spørgsmål stillet af sagsøger.
Ved den supplerende skønserklæring er skønsmanden i supplerende spørgsmål SS 2 blevet bedt om at redegøre for, hvordan den anslåede markedsleje er fremkommet, herunder redegøre for, hvad ”+drift” omfatter. Hertil anfører skønsmanden følgende:
Lejen er fastsat på basis af vores kendskab til markedet for denne type ejendomme. Det er vores vurdering, at der ikke fra 2010 til 2012 skete den store stigning i lejen. Den stigning har vi først set fra 2013 og frem.
”+ drift” betyder, at lejer udover lejen betaler samtlige af ejendommens driftsudgifter, dvs. skatter og afgifter, forsikringspræmie, vicevært, renholdelse, renovation, serviceabonnementer mv. Udlejer afholder således alene udvendig bygningsvedligeholdelse af facader og tag samt egen administration.
I supplerende spørgsmål SS 3 er skønsmanden blevet bedt om at oplyse, med hvilken vægt de forskellige bilag er indgået i besvarelsen af spørgsmål 2 i skønserklæringen af 16. marts 2017 (bilag C). Hertil har skønsmanden anført følgende:
Der er ved fastsættelsen af lejen først og fremmest taget udgangspunkt i BBR, ejendommens stand ved besigtigelsen samt lejers oplysninger om fornyelses/renoveringsarbejder foretaget af lejer i den givne tidsperiode og billeder fra før ombygningen.
Der er således ikke tvivl om, at skønsmandens opfattelse af ejendommens stand efter besigtigelsen, adskiller sig fra den, som Landsskatteretten har lagt til grund.
Henset til, at skønsmanden har foretaget en besigtigelse af ejendommen, mens Landsskatteretten ikke har besigtiget ejendommen, er det helt naturligt, at der opnås to forskellige ejendomsværdier.
Med hensyn til den i sagen fastsatte leje har skønsmanden ved besvarelsen af supplerende spørgsmål SS 4, anført følgende:
Jeg har ikke benyttet vurderingsrapporten i forbindelse med vurderingen. Jeg har således ikke taget højde for den anførte leje. Uagtet denne er højere end den skønnede markedsleje skal det lægges til grund, at en investor ville vurdere hvorvidt lejen er i niveau med markedsleje, og tage højde for dette i deres prisfastsættelse. [min understregning]
Sagsøger har henvist til handler af to ejendomme på henholdsvis Y8-adresse og Y9-adresse, der er beliggende i umiddelbar nærhed til sagsøgers ejendom, jf. bilag 18. Ejendommene er handlet i 2012 og 2013.
Skønsmanden har i besvarelsen af supplerende spørgsmål IA til IF nærmere redegjort for, hvorfor disse handler ikke er sammenlignelige og inddraget i vurderingen. Det fremgår af besvarelsen, at der også på disse to ejendomme er tinglyst en deklaration om hjemfaldspligt i lighed med den, der er tinglyst på sagsøgers ejendom.
Idet skønsmanden i sin vurdering af ejendomsværdien er blevet bedt om at se bort fra hjemfaldsklausulen er handler, hvor der ved prisfastsættelsen netop er taget hensyn til denne, ikke sammenlignelige.
Det er med andre ord, altså et spørgsmål om det muliges kunst.
Det forhold, at en skønserklæring ikke er baseret på sammenlignelige handler medfører ikke automatisk, at skønserklæring ikke skal tillægges betydning, jf. bl.a. SKM2017.105.ØLR. Sagen handlede om fastsættelse af den såkaldte råjordspris for en ejendom i Y10-by. I forbindelse med sagens forberedelse for Østre Landsret blev der gennemført syn og skøn. Skønsmanden oplyste, at det ikke havde været muligt at finde sammenlignelige handler i Y10-by. Af landsrettens præmisser fremgår bl.a. følgende:
Skønsmanden, der er sagkyndig og stedkendt, er i forhold til Landsskatteretten nået frem til markant lavere værdiansættelser af råjorden. Uanset at hans ansættelser ifølge skønserklæringen er behæftet med en vis usikkerhed, findes der dog grundlag for at antage, at der i det foreliggende tilfælde skal ske nedsættelser af råjordens værdi og modsvarende forhøjelser af fradragsværdien.
6.3 Supplerende skønserklæring af 21. september 2016 (bilag E)
Skatteministeriet har stillet yderligere supplerende spørgsmål til skønsmanden. Det bemærkes også her, at spørgsmålene i erklæringen er anført som værende spørgsmål stillet af sagsøger (rekvirenten), men det er ret beset spørgsmål stillet af Skatteministeriet.
Af skønsmandens besvarelse af supplerende spørgsmål SS 5 fremgår følgende:
Skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS 2 og e-mail af 24. juni 2016 forstås således, at udlejers udgifter til udvendig vedligeholdelse samt administration er indeholdt i de kr. 500,-.
Skønsmanden bedes oplyse, hvad disse udgifter er fastsat til. Hertil besvarer skønsmanden følgende:
Markedslejen er anslået til kr. 500,- pr. m2 ekskl. drift, dog undtaget udvendig vedligeholdelse og administration.
Udlejer afholder omkostningerne til udvendig vedligeholdelse, anslået til kr. 50,- pr. m2 årligt og administration fastsat til 2 % af den årlige leje.
Det bemærkes her, at når man sammenholder den anslåede vedligeholdelsesudgift på 50 kr. pr. m² årligt med de faktiske udgifter, som sagsøger har haft i perioden fra 2011 til 2015, jf. bilag 13.1-13.17 og 13.35-13.39 fremstår 50 kr. pr. m² i den lave ende. Såfremt de faktisk udgifter var lagt til grund, ville nettolejen altså være lavere end lagt til grund af skønsmanden, hvorved også ejendomsværdien ville være blevet lavere.
Skønsmanden bekræfter således i den supplerende skønserklæring af 21. september 2016, at Landsskatterettens ansættelse af ejendomsværdien ikke er korrekt. Ved besvarelsen af spørgsmål SS 6, redegør skønsmanden for, hvordan skønsmanden kommer frem til ejendomsværdien.
7. SAMMENFATNING
Sagsøger gør således gældende, at skønserklæringerne viser, at Landsskatterettens ansættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 er for høj.
Skønserklæringerne fremstår gennemarbejdede og troværdige, og der er ikke grundlag for ikke at tillægge dem vægt. Særligt ikke når henses til, at det skøn, som Skatteministeriet mener, skal opretholdes fremfor den sagkyndige vurdering fremstår mangelfuldt og svagt begrundet med generelle betragtninger. Det fremhæves særligt,
at Landsskatteretten har foretaget et ”skrivebordsskøn” uden at have besigtiget ejendommen.
at Skatteministeriet ikke har kunnet/villet oplyse, hvilke erhvervsejendomme i området, som Landsskatteretten har henset til i skønnet over lejeniveauet. Et forhold, der bør tillægges processuel skadevirkning, jf. retsplejelovens § 344.
at det ikke vides, hvad der præcist ligger til grund for Landsskatterettens fastsættelse af lejefaktoren til 9,5 udover, at også lejefaktoren er fastsat under hensyntagen til ejendommens alder og stand samt afkastniveauet for erhvervsejendomme i området.
at det heller ikke vides, hvorfra eller hvilke oplysninger om afkastniveauet for erhvervsejendomme i området, som Landsskatteretten har inddraget.
Heroverfor står vurderingen foretaget af den af retten udpegede skønsmand, der
er sagkyndig med særlig ekspertise indenfor salg, udlejning og vurdering af erhvervsejendomme.
har kendskab til markedsforholdene for området og generelt, herunder også i lyset af, at vi befinder os i perioden umiddelbart efter finanskrisen.
har besigtiget ejendommen.
har inddraget faktiske oplysninger om ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand, herunder de faktiske udgifter, som sagsøger har haft til renovering og vedligeholdelse, jf. bilag 131-13.17 og 13.34-13.39, og de udgifter, som lejer (G1) har haft til indvendig istandsættelse af lejemålet, jf. bilag 13.18-13.34.
Sagsøger har således med skønserklæringerne ført det fornødne bevis for, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse (bilag 1 og 2), hvorfor sagen i overensstemmelse med sagsøgers påstand skal hjemvises til fornyet behandling hos SKAT (nu Vurderingsstyrelsen).
..."
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:
"...
Overordnet gør Skatteministeriet gældende, at A ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte ejendomsværdiansættelserne.
A har således ikke godtgjort, at Landsskatterettens ansættelser hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Skønnet skal derfor opretholdes.
1. LANDSSKATTERETTENS SKØN OVER EJENDOMSVÆRDIEN
For at kunne foretage en ansættelse af ejendomsværdien har Landsskatteretten bl.a. foretaget et skøn over samtlige af de forhold, som har betydning for prisdannelsen, herunder foretaget en afvejning af ejendommens bygningsmæssige værdi og økonomiske mulighed i øvrigt. Der er også skønnet over lejen.
Landsskatteretten har skønnet markedslejen til kr. 700 pr. m2. Skønnet er foretaget ud fra beliggenhed, alder, stand og lejeniveau for erhvervsejendomme i området.
Landsskatterettens skøn svarer til en bruttoleje på kr. 547,- pr. m2 uden skatter og afgifter, men før driftsudgifter fratrækkes (hjælpebilag A).
Herfra har Landsskatteretten fratrukket anslåede udgifter til administration (2 % af lejeindtægten, dvs. 14 kr. pr. m2), renholdelse (10 kr. pr. m2), vedligeholdelse (30 kr. pr. m2) og forsikring (10 kr. pr. m2). Dermed har Landsskatteretten skønnet nettolejen pr. år til kr. 483,- pr. kvadratmeter eller kr. 459.816,- i alt.
Landsskatteretten har videre fastsat en lejefaktor på 9,5, som afspejler, at der er tale om en kontorejendom i jævn stand med en tertiær beliggenhed, jf. bl.a. Den juridiske vejledning, version 2016-2, afsnit H,A.2.2.1.1. Lejefaktoren tager højde for ejendommens beliggenhed, bebyggelsens alder og stand samt leje- og afkastniveauet for erhvervsejendomme i området.
Landsskatteretten har ud fra denne leje og lejefaktor fastlagt markedsværdien af ejendommen til kr. 6.300.000,- (bruttoleje × lejefaktor).
Landsskatterettens beregning svarer til en nettoleje på kr. 483,- pr. kvadratmeter og et afkastkrav på 7,3 %.
Landsskatterettens anvendelse af bruttoleje og lejefaktor til udøvelse af skønnet skyldes, at skattemyndighederne som udgangspunkt ikke har kendskab til de faktiske udgiftsforhold, når markedslejen skal skønnes. Derfor skønnes ud fra bruttolejen, der oftest er på markedsvilkår og dermed nemmere at skønne over.
2. DER ER IKKE GRUNDLAG FOR AT TILSIDESÆTTE SKØNNET
Vurderingsmyndighedernes skøn kan alene tilsidesættes, hvis skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller såfremt myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H, TfS 2010.238 V (SKM2010.43.VLR) og UfR 2016.191 H (SKM.2015.615.HR). En fejl, der ikke har en væsentlig betydning for værdiansættelsen, fører ikke til en tilsidesættelse af skønnet, jf. UfR 2000.1071 H og UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR).
Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler, efter fast retspraksis, sagsøgeren, jf. f.eks. UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR), UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR) og TfS 2004, 12 V (SKM2003.554.VLR). Det er uden betydning for bevisbyrden, at Landsskatteretten ikke har besigtiget ejendommen. Det er ikke et retligt krav, at ejendommen besigtiges. A har ikke løftet sin bevisbyrde.
Ejendomsværdierne er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Grundlaget for vurderingerne er både retligt og faktisk korrekt.
Det fremgår af vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, at ejendomsværdien skal ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ansættelsen heraf beror på et skøn.
Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet, jf. herved Den juridiske vejledning 2015-2, afsnit H,A.2.2.1.1. Ejendomsværdien ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning.
Landsskatteretten har i overensstemmelse hermed, ved skønnet over ejendomsværdien i 2010 og 2012, taget udgangspunkt i en markedsværdiberegning (bilag 1, side 10 og 11 og bilag 2, side 10), jf. afsnit 1, ovenfor.
A har da heller ikke anfægtet vurderingsgrundlaget, dvs. de faktiske og retlige forudsætninger for grundlaget.
Det påhviler A, at godtgøre, at skønnet fører til et åbenbart urimeligt resultat. Såfremt ejendomsværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes, jf. vurderingslovens § 6.
Derudover kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.
A har ikke godtgjort, at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.
3. PRISFASTSÆTTELSEN VED A’S ERHVERVELSE
A erhvervede ejendommen fra Y11-adresse, G6, som var under konkurs, da købsaftalen blev indgået (bilag 6). A overtog ejendommen pr. 1. april 2011 for kr. 3.220.000,-. Denne købspris kan ikke anses for at afspejle ejendommens værdi i handel og vandel. Det skal i den forbindelse fremhæves, at det var et konkurssalg. Det fremgår af købsaftalens punkt 9.3 (bilag 6, side 4), at køber er bekendt med, at sælger er et konkursbo, og af købsaftalens punkt 9.4 (bilag 6, side 4) fremgår det, at ejendommen sælges uden noget ansvar for skifteretten, sælger og kurator, samt at ansvarsfraskrivelsen omfatter såvel fysiske som juridiske mangler af enhver art.
Videre fremgik det af købsaftalens punkt 2.1, at ejendommen overdrages med de servitutter m.v., der har påhvilet ejendommen. Herunder hører deklarationen om hjemfaldspligt (bilag 5), hvorefter Y6-kommune kan købe ejendommen i april 2020 for kr. 23.020,-.
Der er mellem parterne enighed om, at der ikke skal tages højde for hjemfaldspligten ved fastsættelse af ejendomsværdien efter vurderingslovens regler. Under disse omstændigheder kan prisfastsættelsen ved As erhvervelse af ejendommen ikke lægges til grund for opgørelsen af ejendomsværdien efter vurderingslovens § 6.
4. SKØNSERKLÆRINGERNE
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at skønsrapporterne ikke giver grundlag for at tilsidesætte det af skattemyndighederne udøvede skøn.
4.1 Generelt om det faktiske grundlag for erklæringerne
Prisen, som en professionel investor vil betale for en erhvervsejendom som denne, afhænger af, hvad han kan tjene på ejendommen. Det er åbenbart, at en investor vil lægge vægt på, hvad ejendommen generer af indtægter, og dermed hvad afkastet af investeringen bliver.
Oplysninger om ejendommens faktiske lejeindtægter, driftsomkostninger og lejevilkår pr. l. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 har derfor central betydning, jf. ligeledes betænkning nr. 1378 af 1999, afsnit 3.4.2.
Under sagens forberedelse er A flere gange (svarskriftet, side 2, 4. afsnit og processkrift af 11. juli 2016, side 2, 3. afsnit) blevet opfordret til at fremlægge lejekontrakter vedrørende ejendommen i de pågældende år. Lejekontrakterne har central betydning for værdiansættelsen. Det har jo formodningen imod sig, at uafhængige tredjemænd kontinuerligt skulle betale en leje, der overstiger markedslejen. Lejekontrakterne vil derfor vise markedslejen.
Af Landsskatterettens afgørelse (bilag 2) på side 6, nederst, fremgår det, at A har oplyst, at de faktiske lejeindtægter udgjorde kr. 658.932,- i 2010. A har imidlertid under retssagen oplyst, jf. replikken, side 1, nederst, at der ikke er indgået nogen lejekontrakter vedrørende lejemålene i ejendommen, og at han ikke er i besiddelse af materiale og dokumenter forud for den 1. april 2011, hvor han overtog ejendommen (replikken, side 2, øverst, og processkrift af 25. juli 2016). Alligevel har han fremlagt en lejekontrakt af 28. maj 2002 vedrørende den pågældende ejendom med lejeren G7 (bilag 23). Den pågældende lejekontrakt er dog uden betydning, idet den pågældende lejer var flyttet på det tidspunkt, som denne sag vedrører.
Da A pr. 1. april 2011 var ejer af ejendommen, er han også indtrådt i lejekontrakterne. Lejekontrakterne er således oplysninger, som A i sin egenskab af ejer og udlejer selvfølgelig er i besiddelse af. Det er altså ikke oplysninger, som det er vanskeligt at fremskaffe. Det må derfor komme A processuelt til skade, at oplysningerne ikke fremlægges, jf. retsplejelovens § 344.
Videre er der ikke fremlagt oplysninger om de faktiske udgifter vedrørende ejendommen. Når disse udgifter ikke er dokumenteret – heller ikke for perioden, hvor A har ejet ejendommen – må det være udtryk for, at de skønnede udgifter også har været fordelagtige i forhold til det faktiske udgiftsniveau, jf. retsplejelovens § 344.
A har således ikke dokumenteret, hvordan ejendommens økonomi faktisk har været, og om der har været særlige forhold af betydning for lejefastsættelsen eller udgiftsniveauet og dermed afkastet af investering i ejendommen.
Skønserklæringerne bygger dermed på et helt utilstrækkeligt grundlag, og allerede derfor udgør de ikke et tilstrækkeligt grundlag til at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn, jf. også UfR 2000.1071 H.
4.2 Fastsættelsen af årlig nettoleje
Skatteministeriet bestrider, at den i skønsrapporterne anslåede årlige leje er retvisende, idet skønsmanden har anslået lejen ud fra bestridte og udokumenterede oplysninger og uden inddragelse af andre relevante forhold, herunder faktisk lejeindtægt, statistiske oplysninger om markedslejen, sammenlignelige lejemål og faktiske driftsudgifter.
I øvrigt fremhæves det, at Landsskatteretten har fastsat markedslejen til kr. 483,- pr. m2 efter fradrag af driftsomkostninger. Skønsmanden har heroverfor fastsat markedslejen til kr. 440,- pr. m2 efter fradrag af driftsomkostninger.
Ex tuto gøres det gældende, at hvis retten finder, at skønsmandens fastsættelse af den årlige nettoleje er korrekt, ligger Landsskatterettens skøn under 10 % herfra, og afvigelsen er derfor ikke tilstrækkeligt væsentlig til at føre til en tilsidesættelse af skønnet (hjælpebilag B).
4.2.1 Skønsmandens vurdering er baseret på udokumenterede oplysninger
Skønsmanden har ved sin beregning lagt til grund, at den samlede leje udgør kr. 476.000,- for både 2010 og 2012, svarende til kr. 500,- pr. m2 (952 m2 × 500,-). Der er, som nævnt, tale om en anslået leje.
Skønsmandens vurdering af lejeværdien er baseret på bl.a. udlejers egne oplysninger om udgifter til vedligeholdelse og reparation samt udateret billedmateriale, der efter sigende er fra før ombygningen. Skønsmanden har således lagt til grund, at ”ejendommens stand ved besigtigelsen ikke er retvisende for ejendommens stand på vurderingstidspunktet."
Skønsmanden har desuden i sin gennemgang af ejendommen lagt til grund, at ejendommen på det relevante tidspunkt har været delvist indrettet med kontor, lokaler med foreningsaktiviteter og festlokaler. Det fremgår, at dette alene baseres på mundtlige oplysninger (bilag C, side 3).
Skønsmandens vurdering er dermed i meget vidt omfang baseret på As egne oplysninger.
G3-ejendomsmægler besigtigede ejendommen den 1. november 2010 (bilag 7). Af kædens vurderingsrapport fremgår det bl.a., at:
”8.1 Art og anvendelse
Ejendommen er en bygning til fabrik, værksted til industri og håndværk, opført i 1938 iflg. BBR-meddelelsen, nu indrettet til kontorformål og foreningslokaler (…)
9. Besigtigelse
(…) Ved vurderingen var der lejlighed til at besigtige ejendommen udvendigt, et repræsentativt udsnit af lejemål med G1 og G2s lejemål.
10. Beskrivelse
(…) Ejendommen er opført i 1938 og væsentlig ombygget i 1990 iflg. BBR-meddelelsen. (…) Lokaler, udlejet til G1 er gennemgående renoverede i og nyistandsatte i forbindelse med lejemålets indgåelse. (…) De besigtigede lokaler, udlejet til G1 fremtræder pæne og velholdte, medens lokalerne udlejet til G2 trænger til istandsættelse.”
Lejemålet for G1 er således efter G3-ejendomsmæglers oplysninger renoveret gennemgående ved deres indflytning, som umiddelbart må være, da de indgik lejekontrakt i 2006 (bilag 7, side 4).
Det bestrides på denne baggrund, at skemaet (bilag F), billederne (bilag C, side 8-12) og de mundtlige oplysninger kan anvendes som grundlag for en objektiv skønsrapport.
Oplysningerne i G3-ejendomsmæglers vurdering viser, at de pågældende oplysninger i bedste fald er vildledende. Grundlaget for, at skønsmanden har anslået nettolejen til kr. 440,- pr. kvadratmeter, er således fejlagtigt.
4.2.2 Skønsmanden har ikke taget højde for faktisk lejeindtægt
Det af skønsmanden udøvede skøn er forkert, idet der ikke er taget højde for den faktiske lejeindtægt i henhold til lejeaftaler mellem uafhængige parter, som dermed må antages at være på markedsvilkår.
Det fremgår af bilag 8, at de samlede lejeindtægter for perioden august 2011 til december 2011 udgjorde kr. 334.806,14,-. For sidste kvartal var lejeindtægten kr. 160.828,73, hvilket svarer til kr. 643.314,92 på årsplan og dermed kr. 675,- pr. m2.
Af bilag 9 fremgår det, at de samlede lejeindtægter for perioden 1. januar 2012 til 31. december 2012 udgjorde kr. 616.955,12,-, svarende til kr. 648,- pr. m2. Skønsmanden har anført, at den faktiske leje er uden betydning, idet en investor ville lægge vægt på ”markedslejen”, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS 4 i skønserklæring af 7. juni 2016 (bilag D).
Det bestrides ikke, at det er markedslejen, der er afgørende, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.
Det fremgår imidlertid af betænkning nr. 1378 af 1999 om vurdering af fast ejendom, afsnit 3.4.2, at oplysninger om den faktiske leje i de fleste tilfælde vil blive anvendt som beregningsgrundlag ved ansættelse af ejendomsværdien. Det giver god mening, idet en leje, der er aftalt mellem to uafhængige, professionelle parter, må antages at være på markedsvilkår.
Det er heroverfor udokumenteret, og har i øvrigt formodningen imod sig, at en investor ikke ville lægge vægt på den faktisk oppebårne leje. Skønsmanden har i øvrigt ikke oplyst, hvorfor den faktiske lejeindtægt ikke skulle være på markedsvilkår. G3-ejendomsmægler har i deres vurdering af ejendommen (bilag 7), som blev foretaget 1. november 2010, lagt til grund, at lejen til G1 var på markedsvilkår, mens lejen til G2 var kr. 50.000 for høj pr. år.
Hvis G3-ejendomsmæglers opgørelse lægges til grund, er den faktiske, årlige lejeindtægt kr. 823.666,-, hvorfra skal trækkes overnormal leje kr. 50.000,- og moms (20 % af totalbeløbet, jf. bilag). Derved fås en årlig lejeindtægt på kr. 618.932,- eller kr. 650,- pr. m2 (se også bilag 17, side 2).
4.2.3 Skønsmanden har ikke taget højde for markedsanalyser af lejeniveau
Af statistisk materiale udarbejdet af G5-erhvervsmægler fremgår det, at markedslejen for moderne ejendomme til industri i Y12-by i gennemsnit udgør kr. 400,- (bilag C, side 31), mens markedslejen for moderne kontorejendomme i Y12-by (middel stand) udgør kr. 1.250,-. Hvis standen af kontorejendommen er under middel, falder markedslejen dog til kr. 1.100,-.
Ifølge oplysningerne i skønsrapporten har cirka en tredjedel af ejendommen ifølge BBR-registeret været indrettet til undervisning, mens resten har været indrettet til industri/ håndværk. Imidlertid fremstod størstedelen af ejendommen som konverteret til kontor og opholdsarealer ved besigtigelsen.
Det er udokumenteret, at kun en tredjedel af ejendommen skulle have været indrettet som kontor i henholdsvis 2010 og 2012. De manglende oplysninger herom kan alene tilskrives A. Det må derfor lægges til grund, at størstedelen af ejendommen har været kontorejendom. Skønsmandens skøn over markedslejen er dermed meget stærkt afvigende fra det statistiske materiale. Uanset om der skulle gives et ekstra nedslag i markedsværdien pga. ejendommens stand, kan det ikke begrunde et fald i kvadratmeterprisen fra kr. 1.250,- til kr. 500,-.
Hvis det lægges til grund, at kun 1/3 har været anvendt som kontor, mens 2/3 har været industri, må markedslejen ifølge det statistiske materiale være 1.250+400 +400: 3 = 717 kr.
Skønsmanden har skønnet den årlige bruttoleje pr. kvadratmeter til kr. 500,-. Dette skøn stemmer ikke overens med markedsanalysen, og afvigelsen herfra er ubegrundet.
4.2.4 Skønsmanden har ikke taget højde for sammenligningslejemål
Skønsmandens vurdering er ikke baseret på gennemførte handler med sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 i skønserklæring af 15. marts 2016 (bilag C), hvor det af skønsmanden er anført, at:
”vi har ingen konkrete sammenlignelige handler i det pågældende område i år 2010-2012”.
Imidlertid har skønsmanden ved skønserklæring af 7. juni 2016 (bilag D) fremlagt et skema over referencesager (bilag D, side 5). I skemaet er oplistet 52 ejendomme, og ud for hver ejendom er oplyst den gennemsnitlige brutto- og nettoleje i perioden oktober 2010 til oktober 2012.
Såfremt de oplyste brutto- og nettolejeværdier (hvor oplyst) lægges sammen og divideres med antallet af ejendomme (52), giver det en gennemsnitlig bruttoleje på kr. 633,- og en gennemsnitlig nettoleje på kr. 542,-. Begge værdier er således højere end de af skønsmanden ansatte på henholdsvis kr. 500,- og kr. 440,-. Det bemærkes, at skemaet dækker et meget stort område.
Det er ubegrundet, at skønsmanden i denne sag har fastsat en årlig leje, der er markant lavere end gennemsnittet.
4.2.5 Skønsmanden har ikke taget højde for faktiske driftsudgifter
Endelig har skønsmanden ikke lagt vægt på ejendommens faktiske driftsudgifter, jf. e-mail af 24. juni 2016 (bilag B), hvor skønsmanden anfører, at:
”driftsudgifterne har absolut ingen relevans”.
Dette bestrides. Når de faktiske omkostninger ikke er kendte, betyder det, at det ikke er muligt at beregne den faktiske nettoleje, hvilket er en væsentlig svaghed ved skønserklæringerne (bilag C, D og E).
Samlet fremstår skønsmandens værdiansættelse som baseret på generelle antagelser og gisninger og uden hold i de konkrete, faktiske oplysninger om ejendommen. Skønserklæringen har derfor ikke betydning, jf. f.eks. UfR2000.1071H.
Det er ubegrundet, at skønsmanden har fastsat markedslejen til kr. 500,- pr. m2.
Landsskatteretten havde ved et forsigtigt skøn fastsat en markedsleje, der svarer til kr. 547,- pr. m2. De faktiske lejeindtægter, markedsanalyser og sammenligningslejemål viser entydigt, at den faktiske markedsleje har været højere end det af Landsskatteretten estimerede.
Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn.
4.3 Om fastsættelse af afkastkrav
Skatteministeriet bestrider, at skønsmandens afkastkrav på 9 % for 2010 og 8,75 % for 2012 kan lægges til grund.
Det er udokumenteret, at afkastkravet skulle være så højt som estimeret af skønsmanden. Det fremhæves, at et højere afkastkrav fører til en lavere ejendomsvurdering. Afkastkravet afhænger af lånerente for investoren, offeromkostninger for investoren og risikoprofil for investeringen. Afkastkravet er således i meget vidt omfang uafhængigt af den enkelte ejendom.
Det anvendte afkastkrav er væsentligt højere end det, som fremgår af markedsrapporterne fra G5- erhvervsmægler. Heraf fremgår det, at afkastkravet for moderne industriejendomme er 7,75 % i Y12-by i 2010 (bilag C, side 31) og for moderne kontorejendomme er 5,25 % i Y12-by i både 2010 og 2012 (bilag C, side 39 og 57).
Landsskatterettens skønnede lejefaktor svarer til et afkastkrav på 7,3 %, hvilket stemmer godt overens med markedsanalyserne, der nærmere taler for et lavere afkastkrav.
Skønsrapporten giver således ikke grundlag for at anvende et afkastkrav, der er højere end det af Landsskatteretten skønnede.
Endelig bemærkes, at selv hvis retten finder, at afkastkravet burde være højere end det af Landsskatteretten fastsatte, er det ikke tilstrækkeligt til at tilsidesætte Landsskatterettens samlede skøn, idet Landsskatteretten har skønnet lejeindtægten meget lavt.
5. ANDRE SAMMENLIGNINGSEJENDOMME
A har til støtte for, at ejendomsværdien er ansat for højt, henvist til handelspriser for to ejendomme beliggende henholdsvis Y8-adresse og Y9-adresse, som efter hans opfattelse kan være relevante for skønsmandens vurdering af den omhandlede ejendom, jf. processkrift II, side 1-2 samt skønserklæring af 7. juli 2016 (bilag D, side 3-4).
På begge ejendomme er der – som på nærværende ejendom – tinglyst en deklaration om en tilbagekøbsret for Y6-kommune.
I skønserklæringen af 7. juni 2016 (bilag D) har skønsmanden forholdt sig til disse to ejendomme, og herunder taget stilling til, hvorvidt de er egnet som sammenligningsgrundlag ved vurderingen af As ejendom beliggende Y1-adresse.
Som det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål SS IB og spørgsmål SS IE, er begge ejendomme, beliggende henholdsvis Y8-adresse og Y9-adresse, ikke egnet som sammenligningsgrundlag, da de faktiske handelspriser er påvirket af den hjemfaldspligt, som hviler på ejendommene.
Skønsmanden konstaterer således, at handelspriserne for de to ejendomme ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag.
A har således ikke fremlagt oplysninger om salg af ejendomme omkring vurderingstidspunktet, der godtgør, at ejendommens værdi er lavere end de af Landsskatteretten ansatte, jf. UfR2000.1071H og UfR2005.1164H (SKM2005.63.HR).
..."
Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at vurderingsmyndighedernes fastsættelse af ejendomsværdien for 2010 og 2012 er foretaget ukorrekt og udøvet på et forkert grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Ejendomsværdien fastsættes efter § 9 og § 10 i ejendomsvurderingsloven.
Ejendommen blev vurderet af G3-ejendomsmægler jf. vurderingsrapport af 24. november 2010 i forbindelse med salg af ejendommen for den tidligere ejer - et konkursbo. Det fremgår af vurderingsrapporten, at ejendommen blev besigtiget i forbindelse med vurderingen den 1. november 2010 udvendigt og et repræsentativt udsnit indvendigt af lejemålene med G1 og G2. Lokalerne udlejet til G1 fremtrådte pæne og velholdte, mens lokalerne udlejet til G2 trængte til istandsættelse. Udvendigt fremtrådte ejendommen i "jævn stand."
Landsskatteretten har skønnet markedslejen til 700 kr. pr. m2 ud fra beliggenhed, alder, stand og lejeniveau i området og på baggrund af oplysningerne om lejeindtægter og lejefaktor på vurderingstidspunktet og fastlagt ejendomsværdien til 6.300.000 kr. Retten finder ikke, at vurderingsmyndighederne har lagt forkerte oplysninger til grund ved deres beregning eller foretaget en forkert beregning. Der er ikke krav om, at vurderingsmyndighederne skal besigtige ejendommen ved deres vurdering og ejendommen var for nyligt vurderet og man havde taget udgangspunkt i disse oplysninger.
Sagsøger erhvervede ejendommen pr. 1. april 2011 af konkursboet for 3.220.000 kr. Af købsaftalen fremgår bl.a., at "køber er bekendt med at sælger er et konkursbo, hvis eneste formål er at afhænde ejendommen og "lukke konkursboet" og "ejendommen sælges uden ansvar for I) skifteretten, II) sælger og III) kurator. Nærværende ansvarsfraskrivelse omfatter såvel fysiske som juridiske mangler af enhver art, herunder også forurening."
Skønsmanden har under sagen vurderet ejendommens værdi pr. 1. oktober 2010 til at ligge i intervallet mellem 4.500.000 kr. og 4.700.000 kr. og pr. 1. oktober 2012 til at ligge i intervallet mellem 4.700.000 kr. og 4.950.000 kr.
Retten finder ikke, at sagsøger på baggrund af de under sagen foretagne vurderinger giver grundlag for at tilsidesætte den fastsatte ejendomsværdi på 6.300.000 kr., idet retten finder, at den ikke er åbenbart urimelig. Der er herved lagt vægt på, at de vurderinger skønsmanden har foretaget, ikke viser ejendommens stand på vurderingstidspunktet men ca. 5 år senere og er baseret på billedmateriale og generel viden. Skønsmandens beregninger af leje i 2010 og 2012 er baseret på anslået leje, idet lejekontrakterne ikke er fremlagt og i øvrigt til dels på sagsøgers egne oplysninger om vedligeholdelse og udgifter hertil. Endvidere fremgår det af uddrag af regnskab for ejendommen, at den faktiske leje var højere, end den leje, som skønsmanden anslår og til dels sagsøgers egne oplysninger. Der foreligger heller ikke sammenligningsgrundlag med andre ejendomme i kvarteret til belysning af ejendomsværdien.
Retten finder således ikke, at sagsøger har bevist, at det skøn som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende ejendomsværdierne, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Herefter tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 45.000 kr. Det bemærkes, at sagsøgte ikke er momsregistreret.
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.
Inden 14 dage skal sagsøger, A, betale sagens omkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet med 45.000 kr.
De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8 a.