Byrets dom af 03. marts 2017 i sag BS 157-105/2016

Parter

H1

(v/Adv. Kasper Bech Pilgaard)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/Adv. Mikkel Isager-Sally)

Afsagt af Byretsdommer 

Ulrik Finn Jørgensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 22. januar 2016, vedrører værdiansættelsen af en af et selskab solgt fast ejendom med henblik på beskatning af en eventuel underpris.

Sagsøgerens påstand er, at H1' skatteansættelse for indkomståret 2008 nedsættes med kr. 1.666.667, subsidiært at sagsøgers skatteansættelse for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagsøgtes påstand er frifindelse

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatteretten afsagde den 10. november 2015 en kendelse, hvoraf det blandt andet fremgår:

"

.....

Faktiske oplysninger

Selskabets moderselskab er G1. Selskaberne er sambeskattet. G1 er ejet af hovedanpartshaveren SP.

Selskabet er medejer af G2. De øvrige interessenter i interessentskabet var i det påklagede indkomstår G3 og G4. Hver af interessenterne ejer 1/3 af interessentskabet.

G3 ejes af JK, og G4 var ejet af IK. G4 er gået konkurs.

G2 ejede ejendommen Y1-adresse, i indkomståret 2008.

Ifølge BBR er det samlede bygningsareal på 1.002 m2. Det samlede boligareal udgør 804 m2, og det samlede erhvervsareal udgør 205 m2.

Ejendommen blev købt den 30. maj 2005 for 4.800.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen har været følgende:

I forbindelse med køb af ejendommen tog interessentskabet et lån i F1-bank, som senere blev overtaget af F2-bank. Ifølge F2-banks oplysninger er ejendommen en hjørneejendom med ydervægge i røde sten og med tagbelægning af eternit og pap. Der er termoruder og asfalteret gårdareal. Af de 8 boliger er der 4 lejligheder på hver 122 m2 og 4 lejligheder på hver 79 m2, som alle er med bad og toilet. Restaurationen ligger i stuen og er på 205 m2. Der er årslejeindtægter på i alt 865.867 kr. og F2-bank har oplyst en afkastprocent på 3,9.

Selskabet ejede desuden, sammen med G3 og G4, selskabet G5 med 1/3 hver. IK var direktør i G5 i perioden 9. februar 2007 - 3. marts 2009.

G5 ejede i indkomståret 2008 Y2-adresse. Ifølge BBR består ejendommen af to bygninger. Det samlede bygningsareal for bygning 1 er på 770 m2. Det samlede boligareal udgør 697 m2, og det samlede erhvervsareal udgør 39 m2. Bygning 2 har et samlet bygningsareal på 339 m2, hvoraf det samlede erhvervsareal udgør 168 m2. Bygning 2 anvendes ikke til bolig. Ifølge BBR anvendes bygningen til kontor, handel, lager, herunder offentlig administration.

Ejendommen blev købt den 30. maj 2005 for 3.400.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen har været følgende:

Den 28. november 2008 indgik interessentskabet G2 en købsaftale med SP vedrørende salg af ejendommen Y1-adresse. Der blev indgået endelig aftale om salget den 17. december 2008. Ejendommen blev overtaget pr. 1. december 2008. Ifølge slutsedlen udgjorde købesummen 6.600.000 kr. Ifølge skødet udgjorde den aftalte handelspris 6.000.000 kr.

Inden salget af ejendommen blev der udarbejdet en vurderingsrapport pr. 9. oktober 2008. I rapporten blev ejendommen vurderet til en kontantpris på 6.000.000 kr. - 6.500.000 kr.

Det fremgår af rapporten, at ejendommen fremstår i pæn og velholdt stand. Ejendommen er beskrevet således:

"...

Ejendommen indeholder 8 beboelseslejligheder og 1 erhvervslejemål (restaurant)...

Ejendommen fremstår i pæn og velholdt stand.

Ejendommen er velbeliggende i Y3-by, på sidevej til Y4-vej."

Ejendommen er ifølge rapporten værdiansat på baggrund af modtagne oplysninger og besigtigelse af ejendommen. Der er i forbindelse med rapporten udfærdiget et udkast til driftsbudget. Derudover fremgår følgende:

"Det skal bemærkes, at ejendomsmarkedet, herunder især markedet for investeringsejendomme, p.t. er trægt med relativt få omsatte ejendomme, hvilket bl.a. relaterer sig til indskrænkede finansieringsmuligheder samt forhøjede afkastkrav fra investorer, hvorfor ejendomspriserne er vigende. Den aktuelle globale finanskrise er yderligere en negativ faktor.

Vi har ved værdiansættelsen endvidere indregnet det forhold, at erhvervslejen er relativ høj i forhold til genudlejningsmulighederne ved alternativ anvendelse... "

På tidspunktet for aftalens indgåelse var den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på 15.400.000 kr. Ifølge ejendomsvurderingen pr. 1. januar 2008 var ejendommens ejendomsværdi på 13.800.000 kr.

Ifølge årsrapporten for 2007 for G2 var ejendommen optaget til en regnskabsmæssig værdi på 11.000.000 kr. pr. 31. december 2007. Årsrapporten er underskrevet den 23. maj 2008. G2 har i forbindelse med salget af ejendommen Y1-adresse fratrukket et tab på 5.000.000 kr. i regnskabet for 2008.

Den 1. januar 2009 blev ejendommen overdraget til SPs selskab, G1, for 6.104.000 kr. i forbindelse med en skattefri virksomhedsomdannelse.

Kurator for G4 sendte efter salget af ejendommen Y1-adresse et udkast til stævning mod SP, G1 og G3. Ud fra det oplyste var det kurators opfattelse, at ejendommen blev solgt for billigt. Ifølge udkastet var direktør og hovedanpartshaver IK indlagt på sygehuset for en blodprop i hjernen. IK var på daværende tidspunkt præget af svær afasi og havde vanskeligt ved at kommunikere med omverdenen. IK havde ifølge udkastet til stævning ikke kendskab til, at SP havde indhentet en vurderingsrapport. Det er desuden gjort gældende, at SP på tidspunktet for aftalens indgåelse om erhvervelse af ejendommen Y1-adresse, som langvarig samarbejdspartner med IK, var vidende om, at IK ikke kunne varetage sine interesser.

Kurator fik i forbindelse med udkast til stævningen udarbejdet en prisvurdering for ejendommen af G6 den 13. januar 2011. Heraf fremgår, at prisindikationen udelukkende var baseret på de taloplysninger, der indgik i vurderingen fra G7 af 9. oktober 2008 samt på en udvendig besigtigelse af ejendommen. Der var taget forbehold for en gennemgang af ejendommens dokumenter, herunder lejekontrakter, lejelister, omkostningsbestemt budget, forsikring, deklarationer m.v., herunder en indvendig besigtigelse af ejendommen. Derudover var det forudsat, at lejen var lovlig, herunder at de i vurderingen fra G7 anførte oplysninger ikke differerede i forhold til de faktiske oplysninger. Der var ikke taget højde for et evt. vedligeholdelsesefterslæb.

Ifølge vurderingen er der tale om en velbeliggende ejendom på en sidegade til Y4-vej, der er forholdsvis fritliggende uden nære genboer. Markedsværdien pr. 9. oktober 2009 blev ved et skøn fastsat til kontant 10 - 12.000.000 kr.

Der er desuden anført følgende:

"Markedet for boligudlejningsejendomme beliggende i Y5-område toppede i 2007 med en opbremsning hen til medio 2008. Efter sommerferien 2008 gik markedet helt i stå - og dette førte til et stort udbud og til forsat faldende priser. Mange tvangsauktioner samt en større koncentration af overtagne ejendomme i den finansielle sektor peger ej heller mod et bedre ejendomsmarked på det korte sigt.

Dette betyder således, at det i perioden er vanskeligt at finde referenceejendomme.

Vi har dog eksempler på ejendomme, der i perioden er handlet til mellem kr. 11 - 15.000 pr. etagemeter... "

Det fremgår endvidere af de angivne grunddata, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 udgjorde 13.800.000 kr., at grundarealet i alt udgjorde 551 m2, det bebyggede areal udgjorde 198 m2, bygningsareal udgjorde 1.002 m2, kælderen var på 198 m2, boligareal udgjorde 804 m2 og erhvervsareal ud gjorde 208 m2. Der var 8 boliglejemål og 2 erhvervslejemål.

Vedrørende ejendommens økonomi fremgår det af vurderingen, at markedslejen udgjorde 865.887 kr., og at driftsudgifterne udgjorde 433.258 kr. Den markedsafstemte afkastgrad var sat til 3,9 %. Ejendommens driftsbaserede basisværdi blev sat til 11.040.000 kr.

Kurator lagde efter vurderingen til grund, at den sandsynlige handelspris for ejendommen udgjorde 11.000.000 kr.

Selskabets repræsentant har oplyst, at SP og JK, efter at have modtaget udkastet til stævning, underskrev en suspensionsaftale og indgik i forhandlinger med kurator. Forhandlingerne endte med, at SP og JK indbetalte et beløb på 500.000 kr. til konkursboet. I den forbindelse overtog de desuden en fordring på IK personligt på 3.965.524 kr.

Pr. 27. februar 2009 overtog JK via sit selskab, G3, alle anparterne i selskabet G5. Henholdsvis SP og IK modtog 700.000 kr. for deres andel af anparterne i G5, som de ejede henholdsvis via selskabet og via G4. G5 blev således sambeskattet med G3 fra 2009.

I regnskabet for indkomståret 2008 for G5 er ejendommen Y2-adresse, opgjort til en værdi på 8.600.000 kr. pr. 31. december 2008.

Ejendomsmæglerfirmaet G7 udfærdigede en vurdering af ejendommen Y2-adresse, den 13. februar 2009. Af vurderingen fremgår bl.a. vurderingstema, vurderingsmænd samt hvilke oplysninger, dokumenter og bilag, der er indhentet. Der er bl.a. modtaget kopi af driftsbudget og BBR-meddelelse samt mundtlige oplysninger om ejendommen af SP, der repræsenterede G5. Ejendommen er en udlejnings ejendom til beboelse og erhverv. Ejendommen er i vurderingen beskrevet således:

"...

Bygningerne er fordelt på forhus til beboelse, samt garagebygning i 2 etager indeholdende garager og lager.

Forhuset er opført i mursten i 5 fulde etager med loftsetage og kælder....

Ejendommen indeholder 9 beboelseslejligheder og 1 erhvervslejemål. ...4 stk. beboelseslejligheder er gennemgribende moderniseret og forudsættes, at fremstå i pæn og velholdt stand. Erhvervslejemålet i forhuset som er udlejet til kontor, forudsættes at fremstå i pæn og velholdt stand.

Garagebygning er indrettet med 9 garager i underste etage og koldlager ovenpå.

Ejendommen fremtræder i en pæn og velholdt stand og med god beliggenhed i Y6-by."

Ifølge den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007 udgjorde ejendomsværdien 10.300.000 kr. Ejendommen blev besigtiget den 10. februar 2009. På baggrund af besigtigelse af ejendommen, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger blev markedsværdien fastsat til 8.600.000 kr. Der fremgår endvidere følgende af vurderingen:

"Værdiansættelsen er bl.a. baseret på vort kendskab til aktuelle udbud af lignende ejendomme i området. Det skal dog bemærkes, at ejendomsmarkedet, herunder erhvervsmarkedet p.t. er trægt med relativt få omsatte ejendomme, hvilket bl.a. relaterer sig til indskrænkede finansieringsmuligheder samt forhøjede afkastkrav fra investorer, hvorfor ejendomspriserne er vigende. Den aktuelle globale finanskrise er yderligere en negativ faktor.

Ejendommen betragtes dog som omsættelig grundet ejendommens beliggenhed, kvalitetsmæssige indretning og gode vedligeholdelsesstand. Samtidig indeholder ejendommen stadig et moderniseringspotentiale, idet der er mulighed for gennemgribende modernisering af 5 stk. beboelseslejligheder...."

Skatteankenævnet har den 3. juni 2013 truffet afgørelser vedrørende selskabets hovedanpartshaver, SP, og JK. I forbindelse med sagernes behandling ved skatteankenævnet udtalte SKAT bl.a.:

"Det fremgår af SKATs salgsstatistik for 2. halvår 2008, at de faktiske handelspriser for udlejning/forretningsejendomme var 10 % over den offentlige ejendomsvurdering...

...

Det kan oplyses, at enkelte lejligheder i samme tidsrum på Y7-vej alene er solgt for kr. 5 - 6.000.000 kr.

..."

Skatteankenævnet har anført følgende i nævnets afgørelse:"

Skatteankenævnet bemærker, at bevisbyrden for en tilsidesættelse af cirkulærets hovedregel om overdragelse til vurderingen som armslængdestandard påhviler den, som ønsker afvigelsen.

At der i et område siden salget er sket en stor prisstigning eller et prisfald gør ikke nødvendigvis, at de ordinære vurderinger må anses for fejlbehæftede.

Skatteankenævnet er af den opfattelse, at den af SP indhentede ejendomsvurdering på 6.000.000 kr. fra G7 i oktober 2008 er et udtryk for den reelle handelspris såfremt handlen var indgået mel lem uafhængige parter.

Der er dels lagt vægt på, at Y1-adresse har et samlet areal på 1002 kvm fordelt med 804 kvm bolig og 205 kvm erhverv og lager, i alt 1009 kvm. Y2-adresse har et samlet areal på 770 kvm fordelt med 697 kvm bolig og 39 kvm erhverv, i alt 736 kvm. Hertil kommer lager og garager på henholdsvis 168 kvm og 171 kvm for denne ejendom.

Der er yderligere lagt vægt på, at G6s vurdering for ejendommen Y1-adresse på mellem 10.000.000 kr. - 12.000.000 kr. pr. 9. august 2008 er foretaget i 2011, og at denne vurdering indeholder forbehold og oplysninger om at markedet i løbet af sommeren 2008 gik helt i stå, samt oplysninger om en meget lav afkastprocent på 3,9.

....

Skatteankenævnet finder på den baggrund, at klager ikke skal beskattes af maskeret udlodning med hjemmel i ligningslovens § 16 A."

SKATs afgørelse

.....

Selskabets opfattelse

.....

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at såvel den kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet SKATs prøvelse.

Ligningslovens § 16 A fastslår, at hovedanpartshavere skal beskattes af udbytte.

Der er indgået en aftale mellem G2 og SP i december 2008 om en handel af ejendommen Y1-adresse til en handelspris på 6.000.000 kr. Forinden var der i oktober 2008 indhentet en vurdering hos et ejendomsmæglerfirma, der vurderede ejendommen til 6.000.000 kr. - 6.500.000 kr. Den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet var pr. 1. januar 2007, hvor vurderingen var på 15.400.000 kr. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2008 var på 13.800.000 kr. Det bemærkes, at interessentskabet ikke har gjort indsigelser mod den offentlige ejendomsvurdering. Interessentskabet har i regnskabet for 2007 fastsat ejendommens regnskabsmæssige værdi til 11.000.000 kr.

Der foreligger derudover en ejendomsvurdering fra et andet ejendomsmæglerfirma i 2011, som er indhentet af en kurator. Denne vurdering fastsætter en markedsværdi pr. 9. august 2008 for ejendommen på 10.000.000 kr. - 12.000.000 kr. Uanset det af klageren anførte, er det Landsskatterettens opfattelse, at denne vurdering kan inddrages ved vurderingen af ejendommens markedsværdi i 2008.

Personkredsen i interessentskabet har også ejet anparter i G5. G5 ejede til og med 2008 ejendommen Y2-adresse. Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen pr. 1. januar 2007 var på 10.300.000 kr. og pr. 1. januar 2008 var den på 9.250.000 kr. I G5' regnskab for 2007 er ejendommens værdi fastsat til 8.600.000 kr., hvilket svarer til den markedsværdi, som blev fastsat af et ejendomsmæglerfirma den 13. februar 2009.

Ud fra de foreliggende oplysninger anses den senest kendte offentlige ejendomsvurdering ved handlen i 2008 ikke at være udtryk for markedsværdi. Den kan derfor ikke lægges til grund.

På det foreliggende grundlag, hvor der særligt er henset til, at interessentskabet har bogført ejendommens værdi til 11.000.000 kr. i interessentskabets regnskab for 2007, som er udarbejdet den 23. maj 2008, at mæglervurderingen i 2008 er indhentet af parterne i handlen, at markedsværdien er anslået til 10.000.000 kr. - 12.000.000 kr. ved ejendomsmæglervurderingen i 2011, som er indhentet af en 3. part, samt at den offentlige vurdering af ejendom men Y1-adresse igennem alle årene har været højere end vurderingen for ejendommen Y2-adresse, hvilket også er tilfældet for den regnskabsmæssige værdi af de to ejendomme i regnskaberne for 2007, fastsættes handelsprisen på ejendommen Y1-adresse skønsmæssigt til 11.000.000 kr.

Den aftalte handelspris for ejendommen Y1-adresse var på 6.000.000 kr. Da markedsværdien for ejendommen på handelstidspunktet anses at være 11.000.000 kr., er der tale om en væsentlig forskel, hvorfor den aftalte handelspris kan tilsidesættes i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Ligningslovens § 2, stk. 1, nr. 1-3, fastslår, at skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer, eller der er koncernforbundet med en juridisk person, ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med ovennævnte parter i nr. 1-6 (kontrollerede transaktioner) i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Med juridiske personer i nr. 1 og stk. 3 sidestilles selskaber og foreninger m.v., der efter danske skatteregler ikke udgør et selvstændigt skattesubjekt, men hvis forhold er reguleret af selskabsretlige regler, en selskabsaftale eller en foreningsvedtægt.

I forhold til selskabet er der således også korrektionsadgang i henhold til ligningslovens § 2.

Da ejendommen er solgt til 6.000.000 kr., skal interessenternes skattepligtige indkomst forhøjes med differencen. Differencen udgør 5.000.000 kr., der skal fordeles på de 3 interessenter, 5.000.000 kr./3, svarende til 1.666.667 kr. Da SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med 3.133.000 kr., nedsættes forhøjelsen med 1.466.333 kr. (3.133.000 kr. 1.666.667 kr.)."

Forklaringer

SP har forklaret, at han tidligere har ejet et erhvervsejendomsmæglerfirma. Han er nu pensionist.

Da ejendommene på Y7-vej blev købt, havde interessentskabet budt på 3 sammenhængende ejendommene, men en af dem blev købt af lejerne. De 3 ejendomme havde været samadministrerede og med fælles regnskab og budget. Opdelingen af udgifterne til for eksempel udvendig vedligeholdelse byggede på et skøn. For vedligeholdelsesudgifternes vedkommende blev skønnet foretaget i samarbejde med G8.

Normalt er en negativ saldo i G8 udtryk for, at en ejendom er "overvedligeholdt", men når fordelingen af den samlede saldo er fordelt forholdsmæssigt, er det ikke nødvendigvis alle 3 ejendomme, der er "overvedligeholdte".

Han havde tidligere samarbejdet i en ejendomsmæglervirksomhed med JK og IK, da de alle var ejendomsmæglere. Sam arbejdet ophørte i 2005. Efterfølgende var forholdet anstrengt, men de kunne samarbejde om deres fælles forretninger.

I august 2008 i forbindelse med finanskrisen blev han på at møde med F2-bank oplyst om, at alle hans lån inklusive lånet til interessentskabet ville blive opsagt. Interessentskabet kunne ikke få lån i andre banker på grund af finanskrisen og på grund af IKs økonomi. Han aftalte med medinteressenterne, at han skulle overtage ejendommen, da han var den eneste, der havde penge, og at ejendommen forinden skulle vurderes af G7 Mæglerne. Vurderingen blev lagt til grund for fastsættelsen af overtagelsesprisen.

Han ved ikke, hvorfor ejendommen i regnskabet var opskrevet til 11 mio. kr. Han var ikke selv involveret i det. Det var IK, der stod for det regnskabsmæssige. Værdifastsættelsen i regnskabet havde ingen betydning og var ikke nødvendigvis et udtryk for markedsværdien. Det samme gælder den offentlige vurdering. Værdifastsættelsen kan dog måske have betydning for mulig heden for at opnå banklån.

Det var ham selv og JK, der betalte interessentskabets restgæld. Det skete ved, at de optog et lån i Nordea.

Ejendommen i Y2-adresse blev solgt af de samme grunde. Da skulle JK kun skaffe 700.000 kr. Han ville selv have svært ved at skaffe penge til at købe også denne ejendom på grund af andre aktiviteter.

De 2 ejendomme var forskellige blandt andet i relation til graden af istandsættelse.

Han og JK samarbejder i dag om et byggeselskab. Han og JK var langt de største kreditorer i IKs konkursbo.

JK har forklaret, at han er statsautoriseret ejendomsmægler og valuar. Han har arbejdet med erhvervsejendomme i et firma, han ejede sammen med SP og NP. De har også gennem et selskab opført erhvervsejendomme.

Vidnet og en ansat mægler, IK, startede på et tidspunkt egen virksomhed.

Ejendommen Y1-adresse blev i regnskabet opskrevet, fordi IK, der stod for regnskabet, havde en "mani" med at opskrive. Det var for at IK kunne opnå et positivt resultat i sit eget holdingselskab. Ejendommen har ikke været 11 mio. kr. værd.

Ejendommen blev solgt på grund af finanskrisen kombineret med, at IK havde økonomiske problemer. F2-bank pressede derfor på for, at de nedbragte deres engagementer. Ingen andre banker ville overtage engagementerne blandt andet fordi, ingen banker ville have at gøre med IK. De blev derfor enige om, at SP skulle overtage ejendommen, og at prisen skulle fastsættes efter en vurdering. Han var ikke overrasket over vurderingssummen, da der på daværende tidspunkt ikke var noget marked.

Slutsedlen rummer kun 5 af angivne 7 sider på grund af en sekretærfejl, der har ikke været flere sider.

Det var SP, der købte ejendommen, fordi han var den eneste, der havde tilstrækkelig likviditet.

Den negative saldo på interessentskabets bankkonto efter købesummen relaterede sig ikke til ejendommen i Y1-adresse, men til andre aktiviteter. Han og SP dækkede underbalancen på kontoen.

Han havde ingen interesse i at sælge ejendommen til underpris.

Ejendommen i Y2-adresse blev solgt af de samme grunde. Den ejendom købte han. Betalingen skete blandt andet ved at han modregnede i sit tilgodehavende hos IK.

Efter interessentskabet havde overtaget de 2 ejendomme gik man over til m2 leje frem for vurderingsleje. Det medførte en kraftig lejestigning i Y2-adresse.

G6s vurdering blev han gjort bekendt med af kuratoren i KCs selskab. Det var i forbindelse med, at kuratoren tilbød ham og SP en forligsmæssig løsning af deres mellemværende med selskabet.

Han mener ikke, at vurderingen, der er fra 2011, har taget tilstrækkeligt hen syn til markedet eller at der ikke var noget marked i 2008. Den har også set bort fra nogen af forbedringshensættelserne. Der er også set bort fra, at en del af arealerne lå i kælderen, og at en stor del af lejeindtægten stammer fra et restaurationslejemål, som normalt anses for usikkert. Der er heller ikke taget hensyn til, i hvilket omfang der var sket forbedringsforhøjelse af lejen.

Han har aldrig oplevet, at en ejendom er solgt til 0,6 % i startafkast.

SP ville ikke give mere end 6 mio. kr. for Y1-adresse. Så prisen blev fastsat efter forhandling inden for niveauet i vurderingen.

IP har forklaret, at han har været ejendomsmægler i 29 år, hvor han i hele perioden har beskæftiget sig med erhvervsejendomme, navnlig boligudlejningsejendomme. Han fungerer også som boligdommer.

Vurderingsrapporten af 9. oktober 2008 udarbejdede han på opdrag af ejerinteressentskabet G2. Han havde fået oplyst, at selskabet overvejede at sælge ejendommen.

Vurderingen bygger på ejendommens indhold, herunder stand, fordelingen på bolig og erhverv, og typen af erhverv, det aktuelle afkast og udviklings mulighederne. Investorer vil kræve større afkast af restaurationslejemål både på grund af sliddet, fordi det indvirker negativt på boliglejemålene i form af støj og larm, og fordi lejeindtægten er afhængig af den konkrete restauratør. Det har han taget højde for ved vurderingen.

I løbet af 2008 lukkede banker og kreditforeninger for finansiering af investeringsejendomme. Renten på 20-årige realkreditlån var på sit højeste i anden halvdel af 2008. Renteniveauet påvirkede ejendomspriserne negativt.

Det er usædvanligt, at man vurderer en ejendom uden at have besigtiget den indvendig, som det fremgår af G6s vurdering fra 2011, at man ikke har gjort. Det er svært at vurdere med "tilbagevirkende kraft", da det er svært at se bort fra den viden, man efterfølgende har fået. I 2008 var der stort set ingen reelle frivillige handler, men "parkeringshandler", hvor banker og kreditforeninger parkerede ejendomme hos "venner" for at få dem væk fra egne bøger.

En rentabilitetsanalyse skal indeholde hensættelse til vedligeholdelse, selv om saldoen i G8 er negativ. Afkastprocenten hænger sammen med ejendommens udviklingsmuligheder og risici. En afkastprocent på 0,6 % har han aldrig oplevet.

Han har også vurderet Y2-adresse. Den ejendom var bedre indrettet, og indeholdt bedre udviklingsmuligheder. Y2-adresse var mere værd end Y1-adresse. Det gælder også i dag. Når Y1-adresse blev solgt til interessentskabet dyrere end Y2-adresse blev solgt, kan det hænge sammen med, at de reelt blev solgt sammen, og fordelingen af den samlede pris kan have været tilfældig.

I 2009 begyndte markedet at bløde op, og renteniveauet faldt.

Han har ikke i vurderingen af Y1-adresse anført afkastet, da modtagerne normalt selv kan foretage en sådan beregning.

Vurderingen var foretaget med henblik på et salg i fri handel. Han ville gerne have stået for salget.

Y1-adresse skulle give et højere afkast end Y2-adresse blandt andet på grund af restaurationslejemålet.

Han anførte ikke referenceejendomme, men han havde gennem sit daglige arbejde kendskab til og anvendte sådanne.

LJ har forklaret, at han har været partner i G6 siden 2008. Han arbejdede også forinden med belåning og vurdering af boligudlejningsejendomme.

Han har ikke udarbejdet vurderingen fra G6. Når det i vurderingen er anført, at der er en stor negativ saldi i GI, og at der derfor vil være modregning i fremtidige hensættelser, betyder det, at man i en periode ikke behøver at hensætte til GI, men muligvis senere skal have penge op af lom men til vedligeholdelse. Det er forskelligt i branchen, om man ved beregninger af rentabiliteten foretager en sådan modregning. Han har set ejendom men for nylig. Hvis den dengang var i samme gode stand som nu, ville det være naturligt at foretage modregning. Han synes, at vand-, el og viceværtudgifterne i rentabilitetsberegningen er høje.

Ejendommens beliggenhed er i den øvre ende. Før sommerferien 2008 stagnerede priserne, men fra august 2008 til starten af 2009 var der ikke mange handler, og derefter dykkede priserne. I efteråret 2008 var prisfaldet ikke startet for alvor. En m2 pris på 10-12.000 kr. var ikke høj i efteråret 2008. Et afkast på 3-4 % er ikke urealistisk. Normalt vil man hos G6 regne bag læns fra huslejen i ejendommen som fuldt udviklet og derefter fra en forud sat afkastprocent beregne m2 prisen.

Han ved ikke, hvilke referenceejendomme vurderingen er baseret på.

Det giver en usikkerhed ved vurderingen, at G6s vurderingsmand ikke har set ejendommen inde fra eller set lejekontrakterne. Det kan have betydning, at vurderingen er foretaget 3 år efter det tidspunkt værdifastsættelsen vedrører.

Af de ejendomme, der fremgår af den oversigt han har udskrevet (bilag F), har G6 solgt Y8-vej og Y9-vej. Dem har valuaren kendt. De havde en afkastprocent på 2,6 og 2,9. Afkastet på 3,9 %, som G6 har anvendt I G2, finder han korrekt.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf det fremgår:

"Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at over dragelsen af ejendommen Y1-adresse fra G2 til SP er sket til markedsværdien, idet interessentskabet forud for salget indhentede en uafhængig vurderingsrapport, hvoraf det fremgik, at ejendommens markedsværdi var mellem kr. 6 mio. og kr. 6,5 mio.

Retsgrundlaget

Skattemyndighederne kan efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3, korrigere den af parterne fastsatte overdragelsessum ved salg af fast ejendom, samt fordelingen heraf.

Det fremgår af forarbejderne til bestemmelserne samt af SKATs juridiske vejledning, at skattemyndighederne skal godtgøre, at den af parterne valgte overdragelsessum er åbenbart forkert, førend der er grundlag for tilsidesættelse, jf. SKATs Juridiske Vejledning, afsnit C,H.2.1.9.2.

Såfremt Skatteministeriet har løftet bevisbyrden for, at den af parterne valgte overdragelsessum er åbenbart forkert, er skattemyndighederne berettiget til at fastsætte overdragelsessummen skønsmæssigt.

Det følger af fast højesteretspraksis, at skattemyndighedernes skøn skal tilsidesættes af domstolene, såfremt skønnet er baseret på urigtige forudsætninger eller er åbenbart urimeligt.

Den konkrete sag

Til støtte for den principale påstand gøres det overordnet gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at overdragelsessummen på kr. 6 mio. vedrørende salget af ejendommen Y1-adresse i 2008 afviger fra markedsværdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet.

Som ovenfor nævnt påhviler bevisbyrden Skatteministeriet.

Det gøres gældende, at Skatteministeriet er undergivet en skærpet bevisbyrde i nærværende sag.

For det første, fordi overdragelsen af ejendommen er sket mellem uafhængige parter. JK og IK, der ultimativt besad en bestemmende indflydelse i interessentskabet G2. Det har således formodningen imod sig, at JK og IK ville begunstige SP på deres egen bekostning, ved at acceptere en pris der lå under markedsværdien.

For det andet, fordi skatteankenævnet allerede tidligere har taget stilling til værdiansættelsen af ejendommen og i den forbindelse fundet, at ejendommens markedsværdi var i overensstemmelse med den faktiske overdragelsessum, jf. bilag 13-14. Der er således tale om to modsatrettede afgørelser fra henholdsvis skatteankenævnet og Landsskatteretten, hvilket ligeledes skærper Skatteministeriets bevisbyrde i nærværende sag.

Endelig er Skatteministeriets bevisbyrde for det tredje skærpet, fordi det følger af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven samt af SKATs juridiske vejledning, at skattemyndighederne skal godtgøre, at den aftalte overdragelsessum er åbenbart forkert, førend betingelserne for tilsidesættelse heraf er opfyldte, jf. SKM2006.241.VLR og SKM2015.90.ØLR.

Landsskatteretten har i den indbragte afgørelse, jf. bilag 1, navnlig lagt vægt på to forhold; for det første, at interessentskabet i regnskabet for 2007 med tog ejendommen til en værdi på kr. 11 mio., og for det andet, at kurator i G4 i 2011 indhentede en mæglervurdering fra G6, hvori ejendommen blev værdiansat til mellem kr. 10 mio. og kr. 12 mio., jf. bilag 12.

For så vidt angår interessentskabets regnskab bemærkes, at ejendommen var værdiansat til kr. 11 mio. i regnskabet pr. 31. december 2007 - alene på baggrund af en regnskabsmæssig vurdering. Der blev således ikke i forbindelse med regnskabet indhentet en egentlig uafhængig mæglervurdering. De særlige omstændigheder i forbindelse med finanskrisens indtræden og dens indvirkning på ejendomsmarkedet medførte, at de internationale finansmarkeder "tørrede ind", med den følge at de danske banker i stor stil opsagde kundernes engagementer.

Det var således udefrakommende faktorer uden for parternes kontrol, der førte til salget af ejendommen beliggende Y1-adresse i 2008 og der med til indhentelsen af den uafhængige mæglervurdering fra G7-mæglerne, jf. bilag 4.

Det gøres på denne baggrund gældende, at værdiansættelsen af ejendommen i interessentskabets regnskab pr. 31. december 2007 ikke kan tillægges betydning ved vurderingen af ejendommens værdi i efteråret 2008.

For så vidt angår den indhentede ejendomsvurdering fra G6 fra 2011, jf. bilag 12, gøres det gældende, at der i det hele skal bortses fra vurderingen i forbindelse med Rettens stillingtagen til markedsværdien af Y1-adresse.

For det første er vurderingen ensidigt indhentet af kurator i forbindelse med de daværende forhandlinger mellem JK, SP og deres selskaber på den ene side og kurator for G4 på den anden side, jf. bilag 23. Formålet med vurderingen var således at presse" JK og SP til at acceptere at frafalde største delen af deres krav mod konkursboet.

Det bemærkes i den forbindelse, at Skatteministeriet tilsyneladende ikke mener, at der er grundlag for at tillægge det betydning, at vurderingen blev indhentet af kurator i forbindelse med udarbejdelse af et udkast til stævning mod JK og SP. Dette, uanset at Skatteministeriet tillægger det afgørende betydning, at SP på vegne af G2 indhentede vurderingen i oktober 2008. Denne selvmodsigende opfattelse kan naturligvis ikke tiltrædes. G6s vurdering fra 2011 lider således af præcis de samme "mangler", som Skatteministeriet påstår, gælder for G7's vurdering fra 2008. Da G6s vurdering ene og alene er indhentet med det formål at nedbringe JK og SPs fordringer mod konkursboet, er vurderingen imidlertid - i modsætning til G7's vurdering fra 2008 - en ensidigt indhentet vurdering, som ikke kan tillægges nogen som helst bevismæssig betydning.

For det andet er vurderingen indhentet mere end to år efter salgstidspunktet. Markedsforholdene i 2011 adskiller sig således på afgørende vis fra forholdene i 2008, hvor Danmark og især ejendomsmarkedet var fuldstændigt underdrejet. Som ovenfor nævnt er vurderingen af udlejningsejendomme meget afhængig af markedsforholdene på vurderingstidspunktet, da disse er helt afgørende for den anvendte afkastgrad. Det fremgår af vurderingen, at den skulle være foretaget, som om det var pr. 9. oktober 2008. Dette er imidlertid en tilsnigelse.

Forskellen er navnlig, at mægleren i 2011 retrospektivt kunne tage stilling til den efterfølgende udvikling mv., hvilket påvirker værdiansættelsen. Modsat vidste G7-mæglerne ikke, hvordan udviklingen ville være de næste år, og denne usikkerhed påvirkede naturligvis vurderingen.

For det tredje har G6 regnet med en afkastgrad på 3,9 %. Dette vel at mærke på et tidspunkt, hvor de finansielle markeder og ejendomsmarkedet var underdrejet af finanskrisen. Der henvises til det ovenfor anførte vedrørende markedsforholdene på afståelsestidspunktet.

Det gøres gældende, at den af G6 anvendte afkastgrad på 3,9 % er urealistisk lav, på et tidspunkt hvor diskontoen er højere, jf. bilag 15-16. Det svarer reelt til, at en investor skulle acceptere et afkast, der var væsentligt lavere end F3-banks udlånsrente. Dette, uden at tage højde for den yderligere avance som banken skulle oppebære ved belåning.

Af samme årsag er den indlagte forudsætning om en afkastgrad på 3,9 % ikke i overensstemmelse med markedsforholdene på overdragelsestidspunktet og udgør derfor en fejlagtig forudsætning for prisfastsættelsen. Der henvises ligeledes til det fremlagte kontoudtog fra F1-bank, jf. bilag 11, hvoraf fremgår, at renteniveauet var særdeles højt i perioden fra oktober 2008 til december 2008 med et renteniveau i omegnen af 9 %.

For det fjerde bemærkes, at vurderingen er baseret på en fejlagtig opgørelse af ejendommens driftsomkostninger. Der er således fejlagtigt ikke medtaget kr. 69.432 på omkostningssiden. G6 har således ikke rettet henvendelse til JK eller SP i forbindelse med udarbejdelse af vurderingen. Ligeledes har G6 ikke besigtiget ejendommen i forbindelse med vurderingen, hvilket ligeledes bevirker, at vurderingen ikke kan anses for at være retvisende.

Ved anvendelse af G6s egen afkastgrad på 3,9 % og ved anvendelse af de korrekte opgørelser af omkostningerne svarer det til, at ejendommens handelspris er cirka kr. 1,8 mio. mindre end antaget af G6 svarende til mellem kr. 8,2 mio. og kr. 10,2 mio.

For det femte fremgår det direkte af G6s vurdering, at G6 tager en lang række forbehold for vurderingens rigtighed - herunder lejelister, budgetter, forsikring, deklarationer og besigtigelser mv. Det fremgår således direkte af vurderingen, at den er behæftet med en lang række usikkerhedsmomenter. Disse momenter skal naturligvis medtages ved en vurdering af ejendomsvurderingens bevisværdi.

Herudover fremgår det ikke af vurderingen, hvilke dokumenter kurator hav de fremsendt forud for vurderingen, hvorfor selve grundlaget for vurderingen er uklart.

Videre fremgår følgende af G6s vurdering:

"Markedet for boligudlejningsejendomme beliggende i Y5-område toppede i 2007 med en opbremsning hen til medio 2008. Efter sommerferien 2008 gik markedet helt i stå - og dette førte til et stort udbud og til fortsat faldende priser. Mange tvangsauktioner samt en større koncentration af overtagne ejendomme i den finansielle sektor peger ej heller mod et bedre ejendomsmarked på det korte sigt.

Dette betyder således, at det i perioden er vanskeligt at finde referenceejendomme."

Udover de ovennævnte forbehold understreger G6 altså ligeledes, at det har været vanskeligt at finde referenceejendomme, ligesom de særlige markedsvilkår i efteråret 2008 nævnes.

For det sjette har G6 ikke ved vurderingen taget hensyn til, at 34 % af driftsindtægterne i ejendommen kommer fra erhverv, hvor der stilles væsentligt højere krav til afkast end ved beboelse.

Afkastgraden på 3,9 % er beregnet for hele ejendommen uden hensyntagen til forskellen på boliglejemål og erhvervslejemål. Tages der udgangspunkt i et afkastkrav på 7 % vedrørende erhverv, svarer det reelt til, at afkastkravet til boligdelen udgør ca. 3 %, hvilket er ekstremt lavt henset til markedsforholdene på daværende tidspunkt, jf. også ovenfor.

Der skal i den forbindelse ligeledes henses til, at afkastkravene til en restaurant er højere end kravene til andet erhverv. Dette, fordi restauranter generelt kan karakteriseres som et særdeles usikkert erhverv med hyppige konkurser og lukninger.

Der er intet som helst, der taler for, at den langt senere indhentede og decideret fejlagtige vurdering fra G6 skulle udgøre et bedre grundlag for at vurdere ejendomsværdien på salgstidspunktet end en vurdering, der blev indhentet i forbindelse med salget, og som var foretaget på et korrekt grundlag og aktuelt tidspunkt.

Særligt for så vidt angår ejendommen Y2-adresse har Skatteministeriet bl.a. anført, at denne ejendom til stadighed må anses at have været mindre værd end ejendommen Y1-adresse, hvilket efter ministeriets opfattelse fører til, at vurderingen af Y2-adresse i februar 2009 på ca. kr. 8,6 mio. ligeledes understøtter en højere vurdering af Y1-adresse.

Skatteministeriet overser imidlertid det helt centrale forhold, at såvel Y1-adresse som Y2-adresse begge blev vurderet af den samme ejendomsmægler, G7 erhverv. Såfremt Skatteministeriet lægger afgørende vægt på vurderingen i februar 2009, er det bemærkelsesværdigt, at Skatteministeriet ikke tillægger samme mæglers vurdering af Y1-adresse fra oktober 2008 nogen som helst betydning.

Det fastholdes overordnet, at såvel vurderingen i oktober 2008 af Y1-adresse og vurderingen fra februar 2009 af Y2-adresse er udtryk for markedsprisen på vurderingstidspunkterne. At der er markant forskel på vurderingerne i perioden fra oktober 2008 til februar 2009 er ene og alene som følge af finanskrisen, som særligt efter september 2008 medførte voldsomme fald på ejendomsmarkederne i såvel Danmark som i udlandet.

Udviklingen på de finansielle markeder fra oktober 2008 til februar 2009 understøtter forskellen i de to vurderinger, jf. bilag 15-16.

Dertil kommer, at en umiddelbar sammenligning af de to ejendomme ikke er mulig, bl.a. fordi der var forskel på udviklingspotentialet. Det fremgår således af vurderingsrapporten for Y2-adresse, jf. bilag D, at "Ejendommen betragtes dog som omsættelig grundet ejendommens beliggenhed, kvalitetsmæssige indretning og gode vedligeholdelsesstand. Samtidig indeholder ejendommen stadig et moderniseringspotentiale, idet der er mulighed for gennemgribende modernisering af 5 stk. beboelseslejligheder. " En modernisering af lejlighederne ville medføre et yderligere løft i lejeniveauet, hvilket fører til en højere værdi for ejendommen som helhed. Til sammenligning var samtlige lejligheder i Y1-adresse moderniseret, hvor for der ikke var det samme potentiale for lejeforhøjelse i denne ejendom."

Sagsøgte har procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument, hvoraf det fremgår:

"Til støtte for den nedlagte påstand om frifindelse gøres det overordnet gældende, at den aftalte købesum på 6 mio. kr. ved I/S'ets overdragelse af ejendommen Y1-adresse til SP må anses for åbenbart forkert, at skatte myndighederne derfor har været berettiget til at tilsidesætte den aftale købe sum, og at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige fastsættelse af ejendommens markedsværdi til 11 mio. kr. på over dragelsestidspunktet.

Det følger af både ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den aftalte samlede kontantomregnede afståelsessum som fordelingen på aktiver er undergivet skattemyndighedernes prøvelse. Af forarbejderne til bestemmelserne (LFF1999-00.1.85) fremgår det, at skattemyndighederne kun forventes at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert, og dette gælder uanset, om parterne har et interessefællesskab eller ej, jf. også Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit C,H.2.1.9.2.

Det gøres gældende, at den aftalte købesum på 6 mio. kr. er åbenbart forkert, og at skattemyndighederne derfor har været berettiget til at tilsidesætte denne.

I/S'et har således selv i maj 2008 bogført ejendommens værdi til 11 mio. kr. pr. 31. december 2007, jf. bilag A, og det bestrides, at ejendommens værdi faldt med 5 mio. kr. - svarende til 45 % - fra den 31. december 2007 og frem til ultimo november 2008, jf. også bilag 12.

Vurderingen fra G7 (bilag 4) er indhentet af SP, som købte ejendommen fra I/S'et i november/december 2008, og som derfor havde en åbenlys interesse i, at ejendommen blev vurderet så lavt som muligt. Vurderingen kan derfor alene tillægges en begrænset - om nogen - bevisværdi.

Derimod er vurderingen fra G6 (bilag 12) indhentet af en udenforstående tredjemand (kurator i G4 under konkurs), og det fremgår heraf, at ejendommen på overdragelsestidspunktet havde en værdi på 10 12 mio. kr.

Sagsøgeren har i sit sammenfattende processkrift, s. 7-9, fremført en række indsigelser imod G6s vurdering (bilag 12).

Sagsøgeren henviser for det første til, at G6s vurdering er indhentet ensidigt af kurator med henblik på at "presse" JK og SP til at frafalde deres krav mod konkursboet. Det forhold at vurderingen fra G6 (bilag 12) er indhentet ensidigt af kurator ændrer imidlertid ikke ved, at den er indhentet af en uafhængig tredjemand. Sagsøgerens påstand om, at vurderingen alene skulle være indhentet for at presse JK og SP fremstår alene som udokumenteret spekulation. Det er helt sædvanligt, at kurator indhenter en ekstern vurdering af konkursboets (tidligere) aktiver, for derved at få et korrekt bil lede af aktivernes værdi.

For det andet henviser sagsøgeren til, at vurderingen fra G6 (bilag 12) er indhentet mere end 2 år efter salgstidspunktet. Det fremgår dog udtrykke ligt af vurderingen, at der heri er taget hensyn til, at markedet efter sommerferien i 2008 gik helt i stå, og at dette førte til faldende priser. Derudover er G6s vurdering "udelukkende baseret på de taloplysninger, der indgår i vurderingen fra G7 [bilag 4]". Endelig har G6 baseret sin vurdering på referenceejendomme, der er handlet i samme periode som Y1-adresse.

Sagsøgeren kritiserer for det tredje G6s forudsatte afkastgrad på 3,9 % for at være for lav. Det fremgår imidlertid af vurderingen, at der er tale om et "Markedsafstemt afkastkrav", og det er udokumenteret, at der skulle være tale om en forkert forudsætning, særligt i et marked, hvor priserne på investeringsejendomme var nedadgående, jf. både bilag 4 og bilag 12. Det skal i øvrigt bemærkes, at G7 ved vurderingen i februar 2009 af udlejningsejendommen på Y2-adresse regner med en afkastgrad på ca. 3,7 % (319.796 kr./ (8.600.000 kr./100), jf. bilag D.

For det fjerde anfører sagsøgeren, at G6s vurdering er baseret på en fejlagtig opgørelse af ejendommens driftsomkostninger, og at der fejlagtigt ikke er medtaget 69.432 kr. på omkostningssiden. Beløbet på 69.432 kr. i bilag 4 vedrører udvendig vedligeholdelse. Det fremgår dog af G6s vurdering, at "Der er en stor negativ saldo i G8 og der vil derfor være modregning i fremtidige hensættelser. ", hvilket der er taget hensyn til ved G6s beregning af udgifter til vedligeholdelse. Det er endvidere ikke korrekt som anført af sagsøgeren, at G6 ikke har besigtiget ejendommen. Det fremgår således udtrykkeligt af bilag 14, at G6 har foretaget en udvendig besigtigelse af ejendommen. Derudover har G6 lagt G7s beskrivelse af ejendommen til grund.

Derudover anfører sagsøgeren for det femte, at G6 har taget en række forbehold, og at det har været vanskeligt for G6 at finde referenceejendomme. Det er korrekt, at G6 har taget en række - helt (naturlige og) sædvanlige - forbehold, men disse adskiller sig ikke væsentligt fra de forud sætninger, der er indlagt i G7s vurdering (bilag 4). Som anført er G6s vurdering i øvrigt baseret på de taloplysninger, der indgår i vurderingen fra G7 og på en udvendig besigtigelse af ejendommen. Det fremgår desuden, at G6 faktisk har fundet referenceejendomme, hvilket derimod ikke har været tilfældet for G7.

For det sjette anfører sagsøgeren, at G6 ikke har taget hensyn til, at 34 % af driftsindtægterne kommer fra erhverv. Det fremgår imidlertid udtrykkeligt af G6s vurdering, at der er taget hensyn til, at "1 erhverv [er] ud lejet til restauration", ligesom G6s indtægtsanalyse er baseret på samme driftsindtægter som G7s vurdering, herunder at driftsindtægterne fra erhvervsudlejning (restaurant) udgør 34 %. Det bestrides på den baggrund, at vurderingen fra G6 (bilag 12) skulle være fejlagtig. Tværtimod må det lægges til grund, at vurderingen fra G7 (bilag 4) var alt for lav i forhold til ejendommens reelle markeds værdi på overdragelsestidspunktet. Det fremgår da heller ikke af G7s vurdering, at der er fundet referenceejendomme, som understøtter vurderingen på kun 6-6,5 mio. kr.

Det skal derudover bemærkes, at ejendommen Y1-adresse i alle årene har haft en væsentligt højere ejendomsvurdering end ejendommen Y2-adresse. Den offentlige ejendomsvurdering for Y1-adresse var således 15,4 mio. kr. pr. 1/1 2007 og 13,8 mio. kr. pr. 1/1 2008 og 1/1 2009. I samme periode var den offentlige ejendomsvurdering for Y2-adresse på henholdsvis 10,3 mio. kr. (pr. 1/1 2007) og 9,25 mio. kr. (pr. 1/1 2008 og 1/1 2009).

Y1-adresse blev købt af I/S'et den 30. maj 2005 for 4,8 mio. kr., mens Y2-adresse blev købt af G5 for 3,4 mio. kr. ligeledes den 30. maj 2005.

Den bogførte værdi af Y1-adresse var pr. 31. december 2007 som an ført på 11 mio. kr., jf. bilag A. I G5' årsregnskab for 2008 (bilag D), var den bogførte værdi af Y2-adresse - i overensstemmelse med en indhentet ejendomsmæglervurdering - 8,6 mio. kr. pr. 31. december 2008.

Det må på den baggrund lægges til grund, at Y1-adresse også på over dragelsestidspunktet ultimo 2008 havde en betydeligt højere værdi end Y2-adresse, som i februar 2009 blev vurderet til 8,6 mio. kr.

Sagsøgerens udokumenterede spekulationer om forskellen i moderniseringspotentialet for Y1-adresse henholdsvis Y2-adresse, jf. proces skrift 1, s. 3, kan ikke forklare, hvorfor Y1-adresse ultimo 2008 pludselig skulle have haft en lavere værdi end Y2-adresse. I årene før og efter overdragelsen af Y1-adresse ultimo 2008, havde denne ejendom således en højere værdi end Y2-adresse uanset den påståede forskel i moderniseringspotentialet.

Da den aftalte købesum på 6 mio. kr. er åbenbart forkert, har skattemyndighederne har været berettiget til at tilsidesætte denne.

Landsskatterettens skønsmæssige ansættelse af ejendommens værdi til 11 mio. kr. på overdragelsestidspunktet kan kun tilsidesættes, hvis sagsøgeren kan godtgøre, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt, jf. f.eks. SKM2015.615.HR.

Den bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Af de ovenfor anførte grunde er der ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn på 11 mio. kr., som tværtimod er baseret på bl.a. I/S'et årsregnskab og en ejendomsmæglervurdering indhentet af en uafhængig tredjemand (bilag 12).

Det forhold at Skatteankenævnet i JK's og SP's personlige sager har foretaget en anden vurdering end Landsskatteretten, jf. bilag 13-14, indebærer ikke, at Landsskatterettens skøn er tilsidesætteligt.

Skatteankenævnets skøn er ikke bindende for Landsskatteretten, og der er da heller ikke noget usædvanligt - eller "retssikkerhedsmæssigt betænkeligt", cf. processkrift 1, s. 2 - ved at Landsskatteretten som øverste administrative klageinstans foretager et andet skøn end Skatteankenævnet. I øvrigt har Landsskatteretten faktisk inddraget Skatteankenævnets vurdering i sin afgørelse, jf. bilag 1, s. 5-6.

Da den aftalte overdragelsessum på 6 mio. kr. er åbenbart forkert, da skattemyndighederne derfor har været berettiget til at tilsidesætte den aftalte overdragelsessum, og da der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssigt fastsatte markedsværdi på 11 mio. kr., gøres det gælden de, at skattemyndighederne med rette har forhøjet sagsøgerens skattepligtige indkomst med 1.666.667 kr., svarende til sagsøgerens andel på 1/3 af interessenternes samlede forhøjelse på 5 mio. kr."

Rettens begrundelse og afgørelse

Som parterne er enige om, kan skattemyndighederne efter bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3, korrigere den af parterne fastsatte overdragelsessum ved salg af fast ejendom, såfremt skattemyndighederne kan godtgøre, at den af parterne valgte overdragelsessum er åbenbart forkert.

Ejendommen Y1-adresse blev pr. 1. december 2008 solgt af et interessentskab, hvor det sagsøgende selskab, som var ejet af SP, og selskaber tilhørende 2 andre investorer, var interessenter. Ejendommen blev solgt til SP for 6 mio. kr.

Der er ingen oplysninger om, at de 2 andre interessenter havde anden interesse end at opnå den højest mulige pris.

Prisen blev fastsat i overensstemmelse med en vurdering foretaget af ejendomsmægler IP fra ejendomsmæglerfirmaet G7. Det fremgår af vurderingsrapporten og af IPs forklaring, at vurderingen blev foretaget efter en besigtigelse af ejendommen, herunder indefra, med kendskab til ejendommens dokumenter, herunder lejekontrakter, og på baggrund af IPs kendskab til referenceejendomme. IP har forklaret, at han fik oplyst, at ejendommen skulle vurderes, fordi ejerne overvejede at sælge.

Retten finder, at denne vurdering, der var på 6-6,5 mio. kr., som udgangspunkt må lægges til grund ved sagens afgørelse.

Spørgsmålet er derfor, om der er andre oplysninger, der medfører, at vurderingen kan tilsidesættes som åbenbart forkert.

Der foreligger en vurdering udarbejdet af statsautoriseret ejendomsmægler UL fra G6. Vurderingen blev foretaget i januar 2011, men vedrører ejendommens værdi i december 2008. Ejendommens værdi blev skønnet til 10-12 mio. kr.

Det fremgår af skønsrapporten, at ejendomsmægleren ikke har besigtiget ejendommen indefra og ikke har været i besiddelse af ejendommens dokumenter herunder lejekontrakter. Der er ikke i vurderingsrapporten oplysninger om, at ejendomsmægleren har anvendt referenceejendomme, og ejendomsmægleren har ikke afgivet forklaring herom. Af disse grunde og da en vurdering foretaget med tilbagevirkende kraft altid vil være forbundet med større usikkerhed end en vurdering foretaget på det tidspunkt, vurderingen vedrører, hvilket navnlig gælder, hvis vurderingen alene bygger på mæglerens "kendskab til markedet", finder retten ikke, at vurderingen fra F2-bank godtgør, at vurderingen fra G7 er åbenbart forkert.

Retten finder heller ikke, at oplysningerne om den offentlige ejendomsværdi eller om ejendommens regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet godtgør dette.

Retten finder derfor at Skatteministeriets skøn, hvorefter den mellem parterne aftalte salgspris var åbenbart forkert skal tilsidesættes.

Af disse grunde gives sagsøgeren medhold i den nedlagte påstand.

Skatteministeriet skal erstatte H1 den betalte retsafgift 4.000 kr. og som et passende beløb til dækning af advokatudgifter 40.000 kr. Beløbet til dækning af advokatudgifter er fastsat i overensstemmelse med de vejledende satser med udgangspunkt i den om stridte skatteansættelse og en selskabsskatteprocent på 25.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

H1' skatteansættelse for indkomståret 2008 skal nedsættes med 1.666.667 kr.

Skatteministeriet skal inden 14 dage i sagsomkostninger til H1 betale 44.000 kr.

http://www.afgoerelsesdatabasen.dk/ShowDoc.aspx?q=11-0301889&docId=dom-lsr-11-0301889-full