Parter
Andelsboligforeningen H1
(advokat Anne Bache)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ adv.fm. Asger Hinsch)
Afsagt af byretsdommer
Henrik Munkholm
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger har dokumenteret at have afholdt udgift til etablering af eksternt vejanlæg over købesummen og dermed var berettiget til fradrag herfor.
Sagsøgerens påstand er at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøger ved vurderingen 2000-2004 af ejendommen beliggende ...1, i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til et fradrag i grundværdien for grundforbedrende udgifter til anlæg af den eksterne vej "...2", og at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til den beløbsmæssige opgørelse.
Sagsøgtes påstand er frifindelse.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
Sagsøger erhvervede ved betinget skøde den omhandlede grund ubebygget med overtagelse den 1. februar 1988 for en købesum på 1.600.000 kr.
Som sagens bilag 2 er fremlagt betinget skøde dateret 15. juni 1988. Af skødets § 7 fremgår, at parcellen sælges incl. sædvanlig byggemodning til arealets grænse. Endvidere fremgår af skødets § 7 c:
"...
C.
Sælger etablerer og vedligeholder som offentlige veje den 16 m brede "...2", medens sidevejen m.m. anlægges og bekostes efter en nærmere aftalt fordelingsnøgle af køberne af parcellerne A1, A2, A3 og A4, jfr. hovedstrukturplanen og lokalplan x, og udlægges i øvrigt som privat fællesvej.
..."
Som sagens bilag 8 er fremlagt brev af 3. april 1987 fra Kommunen til sagsøger. Heraf fremgår blandt andet:
"...
Arealet sælges i byggemodnet stand, det vil sige at anlæg af veje og stier, vejbelysning, anlæg af detailkloakledninger med kloakstikledninger fremført til grundgrænse (den private fællesvejs udmunding i "...2"), samt forsyningsledninger for vand, samt fællesantenneanlæg, er inkluderet i købesummen.
..."
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten har ved kendelse af 10. april 2013 nægtet sagsøger fradrag for forbedringer efter vurderingslovens § 17 og § 18 for udgifter til anlæg af vejanlæg ...2.
Kendelsen er fremlagt som sagens bilag 1 og heraf fremgår blandt andet:
"...
Ekstern vej
Det følger af Vurderingsvejledningens afsnit C3, at udgifter til vejanlæg kan anses som en byggemodningsudgift, der tages i betragtning ved grundværdiansættelsen og som efter sin art kan begrunde fradrag i grundværdien. Det er dog kun udgifter, som vedrører det egentlige vejanlæg, som kan begrunde fradrag.
Klager anmoder om et samlet fradrag på 571.001 kr. for en del af to etablerede veje, henholdsvis den private fællesvej, "...1", og stamvejen "...2".
For så vidt angår vejen "...2", bemærker retten, at det fremgår af det betingede skødes § 7, afsnit c, at sælger ville etablere samt vedligeholde den omhandlede vej.
Skødet indeholder ikke oplysninger om, at der i den anledning ville blive pålignet klager et vejbidrag eller lignende udgifter. Retten bemærker i den forbindelse, at skødet er yderst detaljeret i forhold til omfanget og udgifterne til byggemodning.
Det er på baggrund heraf rettens opfattelse, at udgifterne til etablering af den omhandlede vej ikke er overvæltet på klager, hvorfor der ikke kan godkendes et fradrag herfor.
..."
Parternes synspunkter
Sagsøgeren har i sit påstandsdokument, som i det væsentlige er gentaget under proceduren, gjort gældende, at Kommunen har overvæltet anlægsudgifterne til vejen på de personer, herunder sagsøger, der efterfølgende erhvervede grunde i det pågældende byggemodningsomåde, som betjenes af "...2". Det gøres med andre ord gældende, at sagsøger via købesummen har bekostet en andel af vejens anlæg.
Således fremgår brev af fra kommunalbestyrelsen til sagsøger (bilag 8) side 1, 2. sidste afsnit, at
"...
Arealet sælges i byggemodnet stand, det vil sige at anlæg af veje og stier, vejbelysning, anlæg af detailkloakledninger med kloakstikledninger fremført til grundgrænse, (den private fællesvejs udmunding i "...2"), samt forsyningsledninger for vand, samt fællesantenneanlæg, er inkluderet i købesummen.
Kommunen anlægger og bekoster således "...2", medens sidevejen anlægges og bekostes efter en nærmere aftalt fordelingsnøgle af køberne af parcellerne A1, A2, A3 og A4, jfr. vedlagte plan, og udlægges som privat fællesvej.
..."
Det fremgår altså heraf, at arealet sælges i byggemodnet stand frem til grundgrænsen. Grundgrænsen defineres som den private fællesvejs udmunding i "...2". Den private fællesvej er vejen, der er markeret med rødt på bilag 3. Vejen, der i bilag 8 benævnes "...2", er vejen markeret med grønt på bilag 3, og den anden vej der er uenighed om, hvorvidt sagsøger via købesummen har afholdt udgifter hertil.
Det fremgår således af bilag 8, at arealet sælges i byggemodnet stand, hvilket defineres som værende inklusiv bl.a. anlæg af veje og stier frem til grundgrænsen, og at dette er inkluderet i købesummen.
Dette stemmer overens med skødets (bilag 2) § 7, 2. afsnit, hvoraf det fremgår, at ejendommen sælges inklusiv sædvanlig byggemodning til arealets grænse.
Med fremlæggelsen af bilag 8 og skødet er det dokumenteret, at sagsøger via købesummen har afholdt udgifter til anlæg af den på bilag 3 med grønt markerede vej.
Dette er endvidere i overensstemmelse med konklusionen i Betænkning nr. 674 fra 1973 vedrørende "Omfang og finansiering af byggemodningsforanstaltninger". Kommunen var ubestridt en del af den undersøgelse, der lå til grund for betænkningen.
Det var overfor arbejdsgruppen oplyst, at regeringen, når det indsamlede materiale forelå, ville overveje, om udgifterne til de forskellige byggemodnings-foranstaltninger burde belaste det nye byggeris beboere i det omfang, det var tilfældet, eller om de fremover burde betragtes som offentlige fællesopgaver og bæres af den enkelte kommunes beboere i fællesskab.
Således fremgår følgende af betænkningens side 22, pkt. 36:
"...
Af de modtagne oplysninger fra kommunerne fremgår det for samtlige kommuners vedkommende, at kommunens udgifter til byggemodninger er indeholdt i salgsprisen. ved etagebyggeri og andet udlejningsbyggeri foretages den externe byggemodning (adgangsveje, kloakker) af kommunen og udgifterne indregnes i salgsprisen.
..."
Det fremgår videre af betænkningens side 24, pkt. 39, at
"...
Ved kommunale grundsalg til etagehusbebyggelse og andet udlejningsbyggeri er størstedelen af udgifterne til extern byggemodning - d.v.s. udgifterne til foranstaltninger uden for den enkelte bebyggelses område, herunder først og fremmest udgifter til vejanlæg - indeholdt i kommunernes salgspris.
..."
Der er i øvrigt ikke taget lovgivningsmæssige eller andre initiativer i forlængelse af betænkningen, der sikrer, at en kommunes udgifter til ekstern byggemodning af en grund ikke bliver overvæltet på køberen via købesummen.
Som bilag 7 er endvidere fremlagt salgsinformation vedrørende Kommunens udbud af grund til etageboliger, ...3, 2. etape. Udbudsmaterialet er dateret juni 2013. Af udbudsmaterialet fremgår på side 4 under punktet "Salgsvilkår" bl.a. følgende:
"...
I købesummen er inkluderet betaling for byggemodning for så vidt angår anlægsudgifter til veje, stier og vejbelysning.
..."
Udbudsmaterialet vedrørende ...3, etape 2, dokumenterer, at der i 2013 eksisterer en praksis i Kommunen vedrørende overvæltning af eksterne byggemodningsomkostninger, herunder anlægsudgifter til offentlige vej.
Det forekommer mærkværdigt, hvis Kommunen fulgte en sådan praksis i 1972, men ikke i 1988 for så at vende tilbage til den igen i 2013.
Endelig er det i overensstemmelse med almindelig forvaltningsretlige principper på det kommunalretlige område efter hvilke, det er et helt grundlæggende princip, at en kommune i enhver henseende skal handle økonomisk forsvarligt.
Det har utvivlsomt formodningen for sig, at enhver sælger af en ejendom, hvor der er afholdt udgifter til forbedring heraf med henblik på frasalg, lader disse udgifter overvælte på køberen som en del af købesummen - uanset om dette specifikt anføres i skødet eller ej.
Det forhold, at det ikke specifikt fremgår af skødet, at køberen af ejendommen ville blive pålignet et vejbidrag udelukker i sagens natur ikke, at anlægsudgiften er overvæltet på køberen via købesummen.
Når det i øvrigt er ganske detaljeret beskrevet i skødet, hvorledes og af hvem udgifterne til den private fællesvej (der principielt er en ekstern vej i forhold til de ejendomme, den betjener), skyldes det netop, at dette afviger fra det normale udgangspunkt om, at sælger anlægger og bekoster den eksterne byggemodning, som efterfølgende helt eller delvist overvæltes på køberen via købesummen eller i form af diverse bidrag.
Der ses således ikke at være noget i sagen, der indikerer, at Kommunens anlægsudgift til "...2" i overensstemmelse med sædvanlig praksis ikke skulle være overvæltet på køberne af de ejendomme, herunder sagsøger, der betjenes af vejen.
Sagsøger har dermed sandsynliggjort at denne har afholdt en udgift til vejen, hvorfor sagsøger skal have medhold og sagen skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til den beløbsmæssige opgørelse.
Sagsøgte har i sit påstandsdokument, der i det væsentlige er gentaget under proceduren, gjort gældende, at sagsøgeren ikke er berettiget til yderligere fradrag for udgifterne til et eksternt vejanlæg i henhold til vurderingslovens dagældende §§ 17 og 18.
Det fremgår af vurderingslovens § 17, at:
"...
Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.
..."
Af vurderingslovens § 18, stk. 1, fremgår det, at:
"...
Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
..."
Fradrag efter vurderingslovens § 17 er dermed betinget af, at ejeren af ejendommen har bekostet forbedringen, jf. vurderingslovens § 18.
Det er sagsøgeren, der ønsker, at opnå et fradrag, og det er derfor i henhold til fast retspraksis også sagsøgeren, der skal dokumentere berettigelsen af fradraget, jf. bl.a. SKM2004.162.HR.
Sagsøgeren må således godtgøre, at det er denne, der har bekostet vejanlægget "...2", der er markeret med grøn farve på bilag 3. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at denne har afholdt udgiften hertil.
Det fremgår direkte og utvetydigt af det betingede skøde (bilag 2), § 7 C, at det er sælgeren, altså Kommunen, der i denne konkrete sag har afholdt udgifterne til vejanlægget "...2".
Det påhviler sagsøgeren at fremlægge sikker dokumentation for, at det er sagsøgeren, der har afholdt udgiften til vejanlægget "...2" i direkte modstrid med skødets § 7 C, jf. herved også SKM2013.680.BR.
En sådan sikker dokumentation har sagsøgeren ikke fremlagt. Det fremgår hverken af det betingede skøde (bilag 2) eller af de øvrige fremlagte bilag, at udgifterne til vejanlægget skulle være indeholdt i købesummen.
Sagsøgerens henvisning til skødets (bilag 2) § 7, stk. 2 udgør således ikke en sådan sikker dokumentation.
Brev af 3. april 1987 fra kommunalbestyrelsen (bilag 8) dokumenterer heller ikke, at Kommunen ved salget af den i sagen omhandlede ejendom i 1988 overvæltede udgifterne på sagsøgeren til etablering af "...2".
Hertil kommer, at brevet (bilag 8), der er sendt efter de første forhandlinger mellem sagsøgeren og Kommunen, ikke er udtryk for den endelige aftale mellem parterne. Der er således flere væsentlige forhold, der er ændret efter fremsendelsen af brevet, herunder bl.a. købesummen. Således er købesummen i brevet (bilag 8) anført til kr. 1.100 pr. m2 etageareal, i alt kr. 2.200.000 (bilag 8, side 1), og i skødet (bilag 2) blev købesummen fastsat til kr. 800 pr. m2 etageareal, i alt kr. 1.600.000 (bilag 2, § 5).
Sagsøgeren har heller ikke med henvisning til betænkning nr. 674 fra 1973 og fremlæggelsen af udbudsmateriale dateret juni 2013 (bilag 7) godtgjort, at der i Kommunen eksisterede en praksis, hvorefter kommunens udgifter til etablering af ekstern byggemodning indregnes i købesummen, eller at Kommunen i dette konkrete tilfælde har gjort noget sådant.
Den af sagsøgeren påberåbte fra betænkning nr. 674 fra 1973 udgør således ikke dokumentation for, at kommunen i modstrid med skødets bestemmelser overvæltede udgiften på køber, dvs. sagsøgeren.
Sagsøgte bestrider således, at der eksisterede en fast praksis, hvorefter kommunernes udgifter til etablering af ekstern byggemodning indregnes i købesummen, jf. stævningen side 7, midtfor. Betænkning nr. 674 fra 1973 er baseret på en undersøgelse foretaget blandt 52 af de større kommuner i Danmark, jf. betænkningens side 6. Endvidere fremgår det, at ikke samtlige kommuner besvarede de udsendte oplysningsskemaer. I 1972 var der 277 kommuner i Danmark, hvorfor det ikke på baggrund af en undersøgelse, der omfattede mindre end 20 % af landets kommuner, kan lægges til grund, at der gjaldt en sådan fast praksis, som påstået af sagsøgeren.
At Kommunen var omfattet af undersøgelsen er heller ikke tilstrækkeligt til at fastslå, at udgifterne til vejanlægget "...2" var indeholdt i købesummen i denne konkrete sag.
Af betænkningens side 6 og 18 fremgår det, at der var en stor variation i kommunernes besvarelser, herunder i hvor stort omfang grundejerne skulle deltage i udgifterne til eksterne anlæg. Det kan derfor ikke på baggrund af betænkningen lægges til grund, at der eksisterede en sådan praksis i Kommunen.
Endvidere bemærkes det, at undersøgelsen blev foretaget i 1972, hvorfor betænkningen ikke godtgør, at der eksisterede en sådan praksis i Kommunen 16 år senere, dvs. i 1988, hvor den i sagen omhandlede ejendom blev erhvervet af sagsøgeren.
Det er således ikke godtgjort, at der eksisterede en sådan fast praksis, som påstået af sagsøgeren, og heller ikke at Kommunen havde en sådan fast praksis på erhvervelsestidspunktet i 1988.
Hvis det lægges til grund, at der eksisterede en sådan fast praksis i Kommunen på tidspunktet for sagsøgerens erhvervelse af ejendommen, gør sagsøgte gældende, at sagsøgeren ikke med henvisning til en sådan generel praksis har godtgjort, at udgifterne til vejanlægget "...2" i denne konkrete sag er indeholdt i købesummen, i direkte modstrid med skødets § 7 C.
Det bestrides, at den omstændighed, at det i det betingede skøde (bilag 22) er udførligt bestemt, hvorledes udgifterne til den private fællesvej skal afholdes viser, at der eksisterer en sådan en fast praksis, som beskrevet ovenfor.
Sagsøgte gør på den baggrund gældende, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at det er sagsøgeren, der har bekostet vejanlægget "...2".
Skatteministeriet gør sammenfattende gældende, at de fremlagte bilag hverken hver for sig eller til sammen dokumenterer, at sagsøgeren har bekostet det eksterne vejanlæg markeret med grøn på bilag 3. Derfor er sagsøgeren heller ikke berettiget til fradrag for de påståede udgifter forbundet med dette anlæg i medfør af vurderingslovens dagældende §§ 17 og 18.
Rettens begrundelse og afgørelse
Det er en betingelse for sagsøgers mulighed for at opnå fradrag for en byggemodningsudgift til etablering af vejanlæg, at sagsøger kan godtgøre, at have afholdt udgiften hertil.
Sagsøger har gjort gældende, at sagsøger har betalt for etablering af den eksterne vej "...2" ved erhvervelsen af grunden fra Kommunen.
Det fremgår imidlertid hverken af det betingede skøde eller det i øvrigt fremlagte, at sagsøger har afholdt denne udgift.
Skatteministeriets frifindelsespåstand tages derfor til følge.
Sagsøger skal betale sagens omkostninger til sagsøgte med 20.000 kr. til dækning af sagsøgtes udgift til advokat. Der er ved fastsættelsen heraf henset til sagens karakter, forberedelsens omfang og sagens resultat.
T h i k e n d e s f o r r e t
Skatteministeriet frifindes.
Inden 14 dage skal Andelsboligforeningen H1 betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 20.000 kr.